Il existe différentes manières de devenir rentier ou indépendant financièrement. Parmis elles, devenir rentier dans l’immobilier est une des moins onéreuses puisqu’il n’est pas nécessaire d’avoir un gros capital pour investir et se constituer des sources de revenus grâce à l’immobilier. De plus, il n’est pas non plus obligatoire d’utiliser son propre argent pour investir. Voici comment faire pour devenir rentier dans l’immobilier.

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Se former pour devenir rentier dans l’immobilier

Pour devenir rentier dans l’immobilier il n’y a pas de secrets. Si vous ne savez pas comment vous y prendre c’est perdu d’avance, vous n’y arriverez pas et vous commettrez toutes les erreurs à ne pas faire. Celles qui vous empêcheront d’avancer parce que les biens immobiliers achetés vous coûteront de l’argent au lieu de vous en rapporter.

Afin de savoir comment vous y prendre vous allez devoir vous former. Je suis passé par la case formation, tout comme de nombreux autres rentiers de l’immobilier l’ont fait et continuent à le faire pour apprendre les dernières techniques.

Pour se former, plusieurs solutions s’offrent à vous. Vous pouvez par exemple consulter des blogs comme celui-ci ou d’autres et lire les articles parlant d’immobilier. Faites une liste des éléments qui vous intéressent pour apprendre au maximum et répertoriez également les mots, expressions ou définitions qui semblent encore flous après la lecture de ces articles. Si cela est encore un peu abstrait pour vous, vous avez également l’occasion d’acheter des livres sur le sujet (le coût est vraiment dérisoire comparé à ce que vous apprendrez et surtout à ce que vous allez économiser en ne faisant pas les erreurs communes dans ce domaine), qui iront plus en profondeur. Vous pouvez aussi investir dans des formations. Le coût est là encore plus élevé que pour un livre (une centaine d’euros), mais celles-ci vous guident en général pas à pas afin que vous puissiez voir exactement comment faire et investir serreinement.

Se fixer un objectif de revenus

Sans objectifs, il est difficile de savoir où l’on veut aller. Pour devenir rentier dans l’immobilier vous allez devoir vous fixer un objectif de revenus. Cela peut être 1 000€, 2 000€, 3000€, 5 000€, 10 000€ par mois ou plus. En fonction du montant que vous aurez défini, vous saurez plus ou moins le nombre de biens immobilier dans lesquels vous devrez investir.

Evidemment chaque bien immobilier ne vous rapportera pas le même montant tous les mois. Beaucoup de paramètres entrent en jeu, comme le choix de l’exploitation, le type de bien, l’emplacement, … Ce sera à vous d’évaluer une moyenne de cashflow (trésorerie) à atteindre au minimum pour chaque bien immobilier. Vous pouvez opter pour des biens que vous louerez avec un gros cashflow, c’est à dire, du haut de gamme, de la colocation, ou encore de la location saisonnière, ou même les trois en même temps. L’inconvénient c’est que cela vous prendra beaucoup de temps à gérer. Vous pouvez sinon opter pour une exploitation plus passive en louant vos bien en meublé ou en nu. La trésorerie sera moins importante mais vous aurez plus de temps pour vous.

Au final, peu importe comment vous vous y prenez pour rentabiliser vos biens, ce qui importe c’est que vous ayez un objectif de revenus chiffré et que vous le découpiez en années pour l’atteindre. De cette façon vous saurez combien vous aurez dans combien de temps et chaque étape franchie vous rapprochera de votre objectif de devenir rentier dans l’immobilier.

Déterminer un horizon de temps

Avoir un objectif de revenu c’est bien, mais avoir un objectif de revenu planifié dans le temps c’est encore mieux. Cela vous permet de vous projeter et de découper l’objectif à atteindre en semaines, mois ou années ce qui rend votre projet beaucoup plus simple à atteindre. Imaginez que vous ayez défini qu’il vous faudrait 10 biens immobiliers à acheter qui vous rapportent chacun 300€ par mois. Cela représente 3 000€ par mois à terme. Dit comme ça, cela peut faire peur, et vous démotiver. En revanche, si vous découpez cet objectif en années, puis en mois, cela vous semblera beaucoup plus réalisable. Dans ce cas présent, vous pouvez dire que vous voulez acheter deux biens immobiliers par an pendant 5 ans. Cela reviens en gros à acheter un bien tous les 6 mois, ce qui est parfaitement réalisable. Du coup, tous les 6 mois vous augmenterez de 300€ vos revenus et cela pendant 5 ans.

Vous pouvez également vous dire que vous allez acheter un maximum de biens immobiliers sur les 10 à acheter lors des 2 ou 3 premières années et acheter, rénover et revendre les biens que vous achèterez par la suite. De cette façon vous rembourserez à chaque revente, une partie de votre emprunt ce qui fera baisser vos mensualités et augmenter votre trésorerie mensuelle.

Investir dans des biens rentables pour devenir rentier de l’immobilier

Acheter un bien immonilier, tout le monde peut le faire, même les personnes qui ont un petit salaire. En revanche, acheter des biens immobiliers rentables, peu de personnes savent le faire. On pense malheureusement à tort qu’il faut acheter un bien en faisant un gros apport, et en ne s’endettant que sur la plus courte période possible. Le problème est qu’avec un emprunt qui ne s’étend pas sur une longue période, les mensualités sont très élevées. De ce fait on peut éventuellement acheter un ou deux biens maximum puis la banque stoppera le projet car les mensualités sont trop élevées et il faut chaque mois sortir de l’argent de notre poche pour payer ce qui ne l’est pas par le loyer. Cette façon de faire n’est pas rentable.

Un bien immobilier rentable vous rapporte de l’argent tous les mois, une fois que vous avez payé la mensualité, les assurances, les charges, la taxe foncière voire les impôts. Ce peut être quelques dizaines d’euros, quelques centaines voire plusieurs milliers. Pour obtenir des biens rentables vous allez devoir chercher plus longtemps que les autres. Ce type de bien est plutôt rare et il faut savoir l’identifier. Il n’y a pas écrit sur l’annonce : « bien super rentable pas cher », ou alors il y a un problème quelque part. Non, ce type de bien se crée, c’est à dire que c’est à vous de vous créer un bien rentable.

Cela commence par le prix d’achat, qu’il faut impérativement négocier, tout comme les frais de notaire, les travaux et les honoraires d’agence. Ensuite le mode d’exploitation que vous choisirez aura une incidence sur la rentabilité. Un bien mis en location nue vous rapportera moins qu’un bien en meublé ou en location courte durée. Enfin la fiscalité est quelque chose à prendre en considération. Une taxe foncière trop élevée peut vous grapiller quelques points de rentabilité. De même, les impôts que vous serez éventuellement amené à payer vont réduire votre trésorerie. Avec un statut LMNP vous pouvez réduire fortement voire annuler l’imposition pendant quelques années. Vous pouvez aussi investir en société ce qui à mon sens est plus avantageux. A vous de voir ce qui correspond le plus à votre situation.

Revendre une partie de ses biens pour être rentier dans l’immobilier

Si vous souhaitez aller plus rapidement que l’objectif que vous vous êtes fixé, il faudra vous séparer de quelques biens immobiliers afin de vous désendetter et pouvoir mieux emprunter à nouveau. Achetez quelques biens immobiliers délabrés que vous allez faire rénover. D’une part, le prix d’acquisition sera moins élevé, d’autre part, vous allez le rendre plus beau avec la rénovation et le louer pour un montant confortable tout en réduisant votre imposition grâce au principe de l’amortissement et du déficit foncier. Gardez quelques biens en location, et revendez les autres pour vous constituer une belle trésorerie mais aussi rembourser certains de vos emprunts. De cette façon, vos mensualités seront moins importantes voire totalement remboursées et vous pourrez jouir plus rapidement des loyers restants, et ce, en quasi-totalité voire en totalité selon le remboursement effectué.

Attention toutefois à ne pas vendre trop de biens d’un coup ou de ne faire que de l’achat, rénovation, revente, sans quoi vous risquez de vous faire reclasser en marchand de biens par le fisc.

Revendre un bien immobilier dans lequel on s’est investi peut apparaître comme un crève coeur. En effet, on a acheté une ruine, que l’on a fait retaper voire que l’on a refait soi-même et devoir le revendre plutôt que de l’exploiter peut être cruel. Pourtant c’est bien en vous désendettant que vous pourrez devenir plus rapidement rentier dans l’immobilier. En tant qu’investisseur, il ne faut pas trop s’attacher sentimentalement aux biens que l’on achète.

C’est en appliquant ces 5 points, vus dans cet article, que vous réussirez à devenir rentier dans l’immobilier. Cela peut prendre de longues années comme cela peut n’en prendre que deux ou trois. Tout dépend du montant dont vous avez besoin, des biens choisis et de votre capacité à dénicher de bons plans mais aussi de votre capacité à savoir revendre vos biens pour vous désendetter.

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