L’immobilier, quand et pourquoi investir ?

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Avec le Livret A et l’assurance VIE, l’investissement immobilier est le placement préféré des français. La plupart d’entre nous n’investit en fait pas dans l’immobilier mais plaçons notre argent, en achetant notre résidence principale et en la remboursant tous les mois pendant 20, 25 ou 30 ans. Ce n’est en soit pas une mauvaise idée mais la manière de le faire n’est pas la bonne. En effet, acheter sa résidence principale et s’endetter sur plus de 20 ans est à mon sens une grosse erreur s’il s’agit du premier investissement/placement. En faisant cela, on va « perdre » une partie de nos revenus car la banque ne considérera plus que l’on touche l’intégralité de notre salaire, mais notre salaire moins les mensualités à rembourser.

Après une telle opération, difficile donc d’emprunter à nouveau afin d’acheter d’autres biens. En faisant l’inverse, c’est-à-dire en investissant en premier dans des biens à vocation locative, on va augmenter notre revenu global et ainsi se donner une plus grande marge de manœuvre pour réaliser des investissements immobiliers.

On peut également acheter sa résidence principale en même temps que des biens locatifs en achetant un immeuble ou une maison composée de plusieurs appartements. On en occupe un et les loyers des autres appartements payent notre mensualité. On achète ainsi notre résidence principale « gratuitement » ou plutôt en utilisant l’argent des autres (celui de la banque et des locataires).

Quand faut-il commencer à investir dans l’immobilier ?

La réponse est simple, maintenant ! Et le plus tôt est le mieux car plus tôt vous investissez plus le temps jouera en votre faveur puisque votre crédit sera remboursé au bout de 20 ans ou plus. En revanche, même si le meilleur moment pour commencer est maintenant, quel que soit notre âge, plus on tarde et plus il sera compliqué de commencer.

On se trouvera des excuses (enfants, situation professionnelle compliquée, problèmes familiaux,..) et la banque sera plus réticente à nous prêter car notre âge sera avancé. En général la banque vous prêtera jusqu’à l’âge de votre retraite. Autrement dit si vous commencez à 50 ans, vous ne pourrez pas emprunter sur plus de 15 ans. Le temps jouera donc contre vous.

Pourquoi acheter de l’immobilier ?
  • Pouvoir se constituer un complément de revenu pour la retraite. Vous n’êtes pas sans le savoir mais quand viendra votre tour pour la retraite, soit vous devrez travailler plus longtemps, soit vous ne toucherez presque rien et vous vous retrouverez livré à vous-même.
  • Se constituer un patrimoine tranquillement dans le temps pour pouvoir en léguer une partie à ses descendants.
  • Les surfaces constructibles sont de moins en moins disponibles, elles se raréfient et deviennent donc plus chères. D’un autre côté la population ne cesse d’augmenter, d’un autre les logements commencent à manquer. Acheter maintenant est plus judicieux car dans quelques années votre bien immobilier aura pris beaucoup de valeur. Qu’importe si une crise immobilière comme celle de 2008 passe par là, le marché s’en remettra rapidement. Il ne faudra pas paniquer et ne pas vendre pour minimiser votre perte. Même si vous faites une moins-value à la revente, dites-vous bien que pendant tout le temps que vous aurez détenu votre bien, vous avez encaissé des loyers. Ainsi, sur l’opération globale vous serez gagnants !
  • Acheter, oui, mais pas n’importe quoi ! Programmes neufs, programme de défiscalisation, honnêtement oubliez-les. Il est préférable de gagner plus que de payer moins car si vous voulez réduire vos impôts, vous pouvez le faire dans l’immobilier ancien avec travaux et optimiser avec la location meublée. En vous débrouillant bien vous pouvez ne payer aucun impôt pendant plusieurs années. Avec un programme de défiscalisation, vous payez non seulement plus cher votre bien, mais en plus les loyers sont plafonnés et vous devez en général faire un effort d’épargne, c’est-à-dire payer tous les mois quelques centaines d’euros (en devenant propriétaire d’un appartement neuf pour x€ par mois, vous devrez en général rajouter ces x€ par mois). D’autre part, en ayant acheté plus cher que le prix du marché, vous ferez sans aucun doute une moins-value à la revente car votre bien ne sera alors plus neuf, mais ancien.

A lire aussi: Revenus passifs et revenus alternatifs et 6 secrets de l’investissement immobilier réussi

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