Si vous projetez d’investir dans l’immobilier ou si vous possédez déjà un ou plusieurs biens, la rentabilité est importante afin d’obtenir le meilleur retour sur investissement possible. Vous allez voir ci-dessous comment exploiter au mieux vos biens immobiliers grâce à différentes stratégies d’exploitation immobilière.
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L’exploitation immobilière
La location nue (aussi appelée location simple)
La location nue est la forme d’exploitation immobilière la plus répandue et la plus simple à mettre en oeuvre. Il s’agit de mettre un logement à disposition d’un ou plusieurs locataires qui s’installeront avec leurs propres meubles. Vous n’avez donc pas à acheter de mobilier ni de vaisselle, ou autres appareils électroménagers. Je recommande par contre de toujours équiper votre appartement d’une cuisine (plaques de cuisson + four ou four micro-ondes) de façon à attirer un maximum de monde. Rares sont les locataires qui viennent avec leur propre cuisine. Cela pourrait constituer un frein à l’emménagement de nouveaux locataires.
La location meublée
En choisissant de louer votre bien en meublé, vous devez mettre votre logement à disposition des locataires avec le matériel nécessaire pour qu’ils puissent y vivre confortablement. Ainsi vous devrez au moins équiper votre logement avec une cuisine (plaques de cuisson + four ou four micro-ondes + réfrigérateur doté d’un compartiment freezer + vaisselle nécessaire à la prise des repas + ustensiles de cuisine), une table et des sièges, la literie adaptée à la surface du logement (avec couette ou couverture), des étagères de rangement et le matériel d’entretien ménager de base. Il est également souhaitable d’ajouter une machine à laver de façon à ce que le locataire n’ait que son linge à apporter (vêtements, draps, serviettes de toilette, torchons,…).
Avec la location meublée vous pouvez louer votre bien environ 20% de plus car vous proposez un service supplémentaire. Vous avez également la possibilité d’opter pour l’un des 2 régimes d’imposition qui sont le micro-bic (imposition sur une base de 50% des revenus locatifs) et le régime réel (possibilité de déduire TOUTES vos charges et même d’amortir le prix du bien).
La location saisonnière ou de courte durée
En louant votre bien immobilier en courte durée (1 à quelques nuits en général par séjour), vous devez proposer un ensemble complet de prestation. Ainsi votre logement doit être meublé et équipé comme si vous alliez y vivre vous-même. Ajoutez une connexion internet, du linge de lit et de bain, le nécessaire de salle de bain, des produits ménagers,… Gardez en tête que plus vous proposerez de services plus cher vous pourrez louer votre bien. C’est pareil pour le mobilier, choisissez de beaux meubles plutôt que des meubles récupérés ici ou là et abîmés. Attention toutefois à ne pas accepter n’importe qui dans votre logement. En effet, même si les cas sont rares, on a déjà vu des locataires partir avec une partie du mobilier mis à leur disposition!
La colocation comme nouvelle forme d’exploitation immobilière
Adaptée aux grandes surfaces (T3 au minimum), la colocation permet d’avoir un revenu plus important que si vous ne louiez qu’à une seule personne ou à une seule famille. Par exemple un T3 que vous louez normalement 700€ à une seule famille peut facilement se louer 900€ en colocation (450€ * 2). Le loyer est le principal poste de dépense des ménages français, et avec l’augmentation du coût de la vie, les étudiants ne sont plus les seuls à faire de la colocation. On trouve par exemple des jeunes actifs dont les revenus ne sont pas forcément encore élevés mais aussi plusieurs couples, ou même des retraités. Ces derniers perçoivent des retraites de moins en moins élevées (augmentation de la CSG de 1,7 point et gel des pensions) et recourir à la colocation leur permet également d’éviter l’isolement tout en partageant des expériences de vie.
La division
Si vous avez un bien immobilier disposant d’une grande surface et que ni la colocation ni la location à une famille ne vous plaît, vous pouvez diviser votre bien. Imaginons un T3 de 80m2, vous pouvez le diviser en 2 T2 ou 1 studio et un T2 et ainsi louer 2 appartements au lieu d’un seul. Renseignez-vous auparavant auprès de la copropriété sur la faisabilité de votre projet; inutile de lancer des travaux de division si la copropriété refuse le principe même. En divisant un appartement ou un plateau en plusieurs autres plus petits, on augmente sa rentabilité tout en réduisant les risques en percevant plusieurs loyers. Dans l’idéal et pour éviter tout problème avec la copropriété, il est préférable de posséder l’immeuble en entier comme ça on évite la création d’une copropriété.
Quel type de biens pour quelle exploitation immobilière ?
Un bien donné n’est pas adapté à toutes les formes d’exploitation immobilière.
En effet, les petites surfaces comme les studios ou T2 sont plus adaptées à de la location en meublé et/ou de la location de courte durée. D’une part parce que ce la revient moins cher de meubler les petites surfaces et d’autre part car on n’a pas besoin d’un grand appartement pour ce genre de location.
Les grandes surfaces de type T3, T4 ou plus s’adaptent parfaitement à de la colocation. Chaque personne paye un loyer inférieur pour disposer d’une plus grande surface qui est, hormis la chambre personnelle, à partager avec les colocataires.
Attention, ce n’est pas parce que votre bien se prête à un type d’exploitation particulier que c’est nécessairement le bon choix. Il faut avant tout étudier l’environnement et avoir une bonne idée de la demande sur le marché. Par exemple, suivant qu’il y ait ou non des transports et une université à proximité de votre bien, alors selon son type, vous pouvez envisager de faire de la colocation, de la location meublée ou de la location nue.
Pour les questions de fiscalité des revenus fonciers, référez-vous aux autres articles présents sur Finances Indépendantes ou sur le site du gouvernement.
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