Acheter un bien immobilier et le mettre en location est un très bon moyen pour commencer à emprunter le chemin de la liberté financière ou se constituer une source de revenu supplémentaire. La rentabilité que l’on peut en tirer dépend de la localisation du bien, de son type d’exploitation et de la fiscalité. Nous verrons ici en quoi correspond le statut LMNP ou Loueur en Meublé Non Professionnel et pourquoi ce statut est intéressant pour un particulier.

Caractéristiques de la LMNP

Le statut de la Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) est soumise à une règlementation juridique spécifique plus souple que la location nue, aussi appelée location simple. La location meublée doit porter sur un logement muni de tout le mobilier nécessaire à l’habitation. La loi Alur précise les 11 éléments qu’un logement meublé doit comporter pour qu’un locataire puisse y vivre. On y trouve:

  • De la literie (couettes et ou couvertures)
  • Tables et sièges
  • Luminaires
  • Etagères de rangement
  • Matériel d’entretien ménager adapté au logement (serpillères, balais, …)
  • De la vaisselle
  • Des ustensiles de cuisine
  • Un Réfrigérateur et/ou congélateur
  • Un Four ou four à micro-ondes
  • Des Plaques de cuisson
  • Un dispositif d’occultation des fenêtres dans la pièce destinée à être utilisée comme chambre à coucher.

Une durée de séjour plus courte

Un bien meublé se loue en général plus cher car les services proposés sont plus importants, mais les durées de séjour sont aussi moins longues. En effet, les biens meublés sont en général des petites surfaces comme les studios ou les T2 plutôt destinés à des étudiants, des personnes seules ou des personnes en déplacement professionnel. Il arrive que de plus grandes surfaces soient meublées aussi, mais plus pour faire de la location saisonnière. Un étudiant restera entre 9 et 24 mois, pendant la durée de ses études. Une personne seule ou un jeune couple restera entre 2 et 3 ans quand la personne en déplacement professionnel restera entre quelques semaines et plusieurs années.

Le contrat de bail en location meublée

La rédaction du contrat de bail en location meublée comprend les mêmes obligations que la location nue ou simple. Il s’agit notamment d’y faire figurer:

  • Le nom des locataires
  • Les équipements
  • Le montant et la description rapide des travaux réalisés depuis le dernier bail ou le dernier renouvellement de bail.
  • Le montant du loyer acquitté par le dernier locataire

Les obligations du bailleur en location meublée

Comme pour la rédaction du contrat de bail, le loueur en meublé est soumis aux mêmes obligations que pour le bailleur en location nue en ce qui concerne l’état des lieux et les diagnostics techniques. Pour un logement situé dans un immeuble collectif, le loueur en meublé devra également effectuer des diagnostics supplémentaires concernant le gaz et l’électricité.

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Avantages de la LMNP

Augmentation de la rentabilité

En général, un logement loué en meublé permet d’obtenir un loyer 10% à 20% pour élevé qu’en location simple. Cela s’explique par le fait que le bailleur propose un service supplémentaire en mettant du mobilier à disposition du locataire. De ce fait, la rentabilité du bien s’en trouve augmentée. Pour ce qui est de la location saisonnière ou de courte durée, les rendements sont encore plus importants.

La durée du contrat et du préavis en LMNP

La durée du contrat de bail pour une location nue est de 3 ans reconductible tacitement alors qu’il est d’un an pour une location meublée. De même, le préavis du bailleur est de 6 mois en location nue alors qu’il est de 3 mois en location meublée. Ainsi, si le bailleur doit faire face à un mauvais payeur, il peut donner congé à son locataire dans une période plus courte.

Le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP)

Pour passer d’un statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à un statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), le loueur doit réunir les conditions suivantes:

  • Etre inscrit au registre du commerce en tant que Loueur Professionnel
  • Le total des recettes locatives annuelles doit être supérieur à 23 000€ TTC et dépasser les autres revenus d’activités du foyer fiscal.

La proportion de loueurs en meublé non professionel est plus importante que celle des loueurs en meublé professionnel.

Une fiscalité avantageuse en LMNP

Le statut de LMNP est particulièrement avantageux au niveau fiscal car il permet des réductions d’impôts. Il existe 2 régimes fiscaux.

Le régime micro-BIC

Le régime micro-BIC (micro bénéfices industriels et commerciaux) permet à un loueur en meublé non professionnel de réaliser jusqu’à 70 000€ de recettes annuelles. Le loueur n’a pas de comptabilité particulière à tenir et bénéficie d’un abattement forfaitaire pour frais divers de 50%. Cela revient à dire, que le loueur en meublé non professionnel ne sera imposé au barême progressif de l’impôt sur le revenu que sur 35 000€ de ses recettes locatives au lieu de 70 000€.

Le régime réel

Au delà de 70 000€ de recettes locatives annuelles, le loueur en meublé non professionnel est obligatoirement rattaché au régime du réel. Il faut savoir que même en dessous 70 000€ de recettes locatives par an, le loueur peut opter pour le régime réel si cela est plus avantageux pour lui.

Le régime du réel impose de tenir une comptabilité conforme aux règles des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) afin de pouvoir déduire de ses recettes notamment les frais suivants:

  • Frais d’acquisition (droits d’enregistrement) et frais de notaire lorsque la location débute l’année de l’acquisition du bien immobilier (une fois en tout)
  • Travaux d’entretien et de réparations courantes (pour chaque réparation dans l’année)
  • Intérêts d’emprunts et frais de dossiers (tous les ans)
  • Taxe foncière (tous les ans)
  • Les factures du petit équipement ménager comme l’électroménager, la vaisselle, le linge, … (pour chaque facture).
  • Frais d’assurance du bien (tous les ans)
  • Honoraires de gestion (tous les ans)
  • Frais de procédures en cas de litiges avec le locataire (quand c’est le cas)
  • Frais de tenue de comptabilité, éventuellement honoraires d’expert comptable (tous les ans).
  • Abonnements et consommation (éléctricité, internet, téléphone, …) dès lors qu’ils sont inclus dans le montant du loyer. (tous les ans).

De plus, le régime du réel permet d’amortir le logement, le matériel et le mobilier qu’il contient ainsi que les gros travaux touchant la structure du bien). Ainsi, le montant du bénéfice soumis à l’impôt est égal au montant des loyers moins les charges déductibles moins les amortissements. Il arrive souvent les premières années de détention d’un bien que le montant du bénéfice soit nul ou négatif (fiscalement parlant), ce qui fait que le loueur ne paye pas d’impôts alors qu’il a touché des revenus locatifs.

Location meublée de services avec le statut LMNP

Location meublée en tant que résidence principale

Il s’agit du type de location meublée le plus répandu. La durée du bail est d’un an et est reconduit tacitement aux mêmes conditions. Avec un préavis de 3 mois, le propriétaire peut cependant proposer une modification de ces conditions. Le délais de préavis est de 3 mois là où pour la location nue il est de 6 mois.

Le logement étudiant

Même si l’étudiant continue d’être domicilié chez ses parents, son logement est considéré comme étant sa résidence principale. Dans son cas précis, la durée du bail est de 9 mois sans renouvellement automatique à l’issu du bail. L’augmentation du montant du loyer ne peut pas excéder la variation de l’IRL (Indice de Référence des Loyers) et l’étudiant peut mettre fin au bail à tout moment avec un préavis d’un mois. Le dépôt de garantie à un plafond de 2 mois de loyer.

La location meublée saisonnière

Elle concerne les logements meublés donnés en location pour une durée maximale de 90 jours. Elle implique néanmoins certaines obligations, comme fournir le descriptif précis des lieux, les modalités de réservations, le dépôt de garantie, …

Les revenus issus de la location meublée saisonnière sont taxés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Les locations meublées de courte durée font partie de la même catégorie que les locations meublées saisonnières. Ainsi, lorsque l’on loue un bien via des plate-formes comme Airbnb ou booking.com, nos revenus sont taxés dans la catégorie des BIC.

Les meublés de tourisme et les chambres d’hôtes sont des locations saisonnières faisant l’objet d’un régime juridique spécifique et doivent obligatoirement être déclarés. Les clients auxquels ils s’adressent sont des personnes de passage qui ne vont pas y élire domicile. Il s’agit donc d’une location de vacances ou de séminaire d’entreprise.

La location meublée de services

La location meublée de services se compose de 3 types de prestations différentes: la location de tourisme, la location sénior et la location étudiante. La gestion locative est bien souvent déléguée à un groupe spécialisé.

Les résidences de tourisme

Les résidences de tourisme sont des résidences de services dédiées à l’accueil d’une clientèle d’affaires ou de loisirs pour de courts séjours. Il s’agit d’une forme particulière de location meublée saisonnière et on trouve ce type de logement dans des régions telles où il y a la mer, l’océan ou encore la montagne.

Les résidences étudiantes

Pour bénéficier du statut de résidence étudiante et bénéficier des avantages fiscaux liés, une résidence doit au minimum être composée de 70% d’étudiants.

Les résidences pour séniors ou personnes dépendantes

Les résidences séniors accueillent une clientelle âgée mais pas encore dépendante. Il s’agit d’une alternative aux maisons de retraite.

Les établissement EHPAD (Etablissement d’Hébergement pour Personnes Âgées et Dépendantes) s’adressent à une population moins autonome. Ces établissements proposent en outre, un service médicalisé pour ses hôtes.

Vente d’un logement loué en location meublée

Si vous souhaitez vendre votre bien immobilier meublé et occupé par des locataires, sachez qu’en général ces biens là subissent une décote allant de 10% à 30% du prix de vente. Une des raisons qui explique cette décote est le fait que l’acheteur n’a pas fait entrer lui-même les locataires dans le bien. De même, il ne les connaît pas et pourrait devoir gérer une situation compliquée (non paiement du loyer, nuisance sonore, …). De plus même si le fait qu’un logement loué permette d’avoir directement des revenus après l’achat, le montant du loyer a été fixé dans un bail qui ne peut être modifié qu’à l’issu de celui-ci. Cela revient à dire que si un logement se loue 200€ par mois par exemple alors qu’il se louerait en temps normal à 500€, le futur propriétaire perdrait 300€ par mois sur le loyer et devra attendre la fin du bail pour réévaluer le montant.

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