Investir dans l’immobilier, oui mais dans quoi ?

I

En immobilier comme dans de nombreux autres domaines, les possibilités d’investissement sont nombreuses et il y en a pour tous les budgets. Néanmoins, si l’on ne connaît pas bien ce domaine et que l’on souhaite y investir, on peut se demander vers quel type de biens immobiliers se diriger tant ils sont variés. Voici donc une liste des principaux biens ou moyens permettant d’acquérir de l’immobilier:

Immobilier d’habitation

Studio

Qu’est-ce que c’est ?

Le studio est un petit appartement qui ne comporte pas de chambre. Celle-ci est confondue avec le séjour et un canapé convertible y fait souvent office de lit. Il s’agit d’un des biens immobiliers les plus demandés sur le marché.

Avantages

  • Le prix d’achat d’un studio est plus abordable que pour une plus grande surface.
  • Si on décide de le meubler, comme il y a moins de pièces, le coût en équipement est également plus faible.
  • On peut cibler des étudiants, des personnes seules, ou un jeune couple.
  • On peut y faire de la location meublée à l’année ou en courte durée.
  • Etant un produit très demandé, il est assez facile de le revendre.

Inconvénients

  • Si le prix d’achat total est moins élevé que pour de plus grandes surfaces, le prix au mètre carré est plus important du fait de la forte demande.
  • En général la population ciblée ne s’y installe pas longtemps (1 à 2 ans maximum). La rotation de locataires est donc importante avec les risques de dégradations et de carences locatives que cela implique.
Le T2

Qu’est-ce que c’est ?

A l’image du studio, le T2 est une petite surface mais qui cette fois dispose d’une chambre séparée. Ce type de biens est également très demandé sur le marché.

Avantages

Les avantages du T2 sont exactement les mêmes que ceux décrits plus haut pour le studio.

Inconvénients

Logiquement, les inconvénients du T2 sont également les mêmes que ceux décrits plus haut pour le studio, si ce n’est que les locataires y restent un peu plus longtemps (2 à 3 ans en moyenne).

le T3

Qu’est-ce que c’est ?

Un T3 est un appartement qui comporte 2 chambres séparées. Il est en général plus grand qu’un T2 même s’il est possible de tomber sur un petit T3 ou un grand T2.

Avantages

  • Le T3 permet de loger un couple avec ou sans enfants, une famille monoparentale ou de faire de la colocation.
  • Les locataires restent en moyenne plus longtemps que dans les 2 plus petites surfaces que l’on a vues avant.
  • Il n’y a pas forcément besoin de le meubler car les locataires préfèrent y apporter leurs propres affaires.

Inconvénients

  • Les T3 sont en général plus difficiles à louer que les T2 ou les studios.
  • Les locataires restent longtemps en place et à leur départ, il faut en général rafraîchir l’appartement voire le remettre aux normes.
le T4 et plus

Qu’est-ce que c’est ?

Le T4 ou plus est un grand appartement comprenant 3 chambres ou plus. Il est plus rare que les autres biens cités précédemment.

Avantages

  • Le prix au mètre carré est moins élevé que pour les petites surfaces.
  • Ce type de bien permet de loger un couple avec ou sans enfants, une grande famille ou de faire de la colocation.
  • Les locataires restent en moyenne plus longtemps que dans les studios ou les T2.
  • Il n’est pas nécessaire de meubler ces grands appartements.

Inconvénients

  • Ils sont en général plus difficiles à louer que les petites surfaces.
  • Les locataires restent longtemps en place et à leur départ, il faut en général rafraîchir l’appartement voire le remettre aux normes.
la Maison

Qu’est-ce que c’est ?

La maison individuelle, qu’elle soit grande ou petite, permet généralement de loger une famille. Elle dispose parfois d’un jardin et/ou d’une terrasse ce qui est un plus si le bien est situé dans une région ensoleillée.

Avantages

  • La maison permet de loger des locataires qui resteront longtemps en place.
  • Elle permet de dégager une grosse rentabilité si elle est située à côté de grosses entreprises qui la loueront pour leurs employés.
  • Sans voisins directs, les nuisance sonores sont réduites pour les locataires.
  • Avec une maison, on évite les charges de copropriété (sauf cas exceptionnel).
  • On se garde la possibilité de faire de la location saisonnière pour une ou plusieurs familles ou un groupe d’amis.

Inconvénients

  • Les locataires restent longtemps en place et à leur départ, il faut en général rafraîchir la maison voire la remettre aux normes.
  • Comme il n’y a pas de copropriété, toutes les dépenses de rénovation sont à notre charge.
l’Immeuble de rapport

Qu’est-ce que c’est ?

Un immeuble de rapport est un bien immobilier constitué de plusieurs lots. Un lot peut être une cave, un appartement, un garage, un commerce. Il ne s’agit pas d’une résidence entière de 200 logements mais plutôt d’un petit immeuble de quelques lots seulement.

Avantages

  • Il permet d’acquérir plusieurs biens en même temps et ainsi de réduire les coûts (frais de notaire, d’agence, prix d’achat lui-même,…).
  • Il possède en général différents types de biens. On peut trouver par exemple 1 studio, 1T2 et 1T3, ce qui permet de diversifier son offre de location, tout comme on peut aussi avoir un garage ou un commerce.
  • La rentabilité est souvent meilleure car si le prix d’achat de l’immeuble de rapport est inférieur à celui des lots pris séparément, les loyers restes les mêmes.
  • On ne supporte pas de charges de copropriété car on est le seul propriétaire.
  • L’immeuble de rapport permet de réduire le risque. Ainsi, la situation reste plus facilement gérable lorsqu’un locataire sur 3 quitte son logement quand les 2 autres locataires en place continuent de payer.
  • On a la possibilité de revendre à la découpe, c’est-à-dire de créer une copropriété et de revendre appartement par appartement en profitant de prix plus élevés au mètre carré pour chaque surface.
  • Comme ce genre de biens n’intéressent que les investisseurs, il est en général possible de bien les négocier.

Inconvénients

  • Il faut chercher plus longtemps pour trouver des biens rentables.
  • En cas de travaux à effectuer, toutes les dépenses sont à notre charge car on est l’unique propriétaire.
  • La revente peut être difficile car il y a moins d’acheteurs, ceux-ci prennent plus leur temps et négocient davantage.

 

Immobilier commercial

Bureaux

Qu’est ce que c’est ?

Les bureaux sont des espaces comme des plateaux, aménagés en open space/office ou en petits espaces de travail pour accueillir les salariés d’entreprises. Ils peuvent se situer en centre-ville mais on les trouve de plus en plus dans des quartiers d’affaires ou des zones d’activités.

Avantages

  • Les locataires restent sur de longues périodes (les baux sont aussi plus longs: 3, 6 et 9 ans).
  • On peut faire payer au locataire la taxe foncière.
  • Les travaux d’aménagement sont à la charge du locataire.

Inconvénients

  • Les périodes de carences locatives peuvent être longues.
  • Les grosses entreprises négocient fortement le montant du loyer de leurs bureaux.
Local commercial

Qu’est ce que c’est ?

Le local commercial est une surface exploitée par un commerçant pour exercer sa profession. Ils sont généralement situés en rez-de-chaussée d’immeubles mais peuvent aussi occuper plusieurs étages. Toutes les activités peuvent être représentées comme un cabinet médical, un restaurant classique ou un fast food, un supermarché, un salon de coiffure, une boutique de vêtements,…

Avantages

  • Les locataires restent sur de longues périodes (les baux sont aussi plus longs: 3, 6 et 9 ans).
  • On peut faire payer au locataire la taxe foncière.
  • Les travaux d’aménagement sont à la charge du locataire.

Inconvénients

  • Les périodes de carences locatives peuvent être longues.
  • Il peut y avoir des restrictions sur le type d’activité si le local fait partie d’une copropriété (comme les boîtes de nuit ou les bars pour les nuisances sonores ou encore les fast food pour les odeurs de nourriture par exemple).

Parking

la Place de parking simple

Qu’est-ce que c’est ?

Une place de parking est un espace dédié au stationnement d’un véhicule. Elle peut se trouver dans une résidence en surface ou en sous-sol, ou dans un très grand espace de stationnement en sous-sol de type Vinci par exemple.

Avantages

  • Le coût d’acquisition est très faible par rapport à des biens d’habitation ou commerciaux.
  • La rentabilité est souvent meilleure.
  • Les charges de copropriété sont faibles.
  • Il n’y a quasiment aucun entretien à faire, ce n’est que du bitume.
  • Un emplacement pour voiture peut facilement se transformer en emplacement pour plusieurs motos en traçant simplement des lignes de peinture. Cela permet de toucher plusieurs loyers pour une même place.
  • En cas de non paiement, il est très aisé de se séparer d’un mauvais payeur.

Inconvénients

  • Pour pouvoir en vivre il faut en acheter beaucoup car si le prix d’achat est faible en comparaison des bien d’habitation, les loyers le sont tout autant.
  • Si la place de parking est située en sous-sol, en cas d’inondation le bien n’est pas exploitable pendant un certain temps.
le Box

Qu’est-ce que c’est ?

Le box est une place de parking couverte qui dispose d’une porte. Il peut servir de place de parking couverte ou de lieu de stockage.

Avantages

  • Le box se loue plus cher qu’une place de parking simple car la sécurité y est augmentée.
  • Il permet de bénéficier d’assurances auto ou moto moins chères.
  • L’entretien est minime, tout comme les charges.
  • On se sépare facilement d’un mauvais payeur.

Inconvénients

  • Si elles sont relativement faibles, il y a tout de même des charges de copropriété.

Terrain

Constructible ou non

Qu’est-ce que c’est ?

Un terrain est une parcelle que l’on achète dans une ville ou en périphérie. Celle-ci peut être constructible ou non.

Avantages

  • Le terrain offre de nombreuses possibilités: bois, potager, construction, séparation en plusieurs petites parcelles, élevage, stockage, …
  • Un terrain non constructible peut devenir constructible. Dans ce cas, celui-ci prend énormément de valeur.

Inconvénients

  • La mairie seule décide si un terrain est constructible, en fonction des besoins et des risques.
  • On doit payer la taxe foncière même si le terrain est inoccupé.
les Forêts

Qu’est-ce que c’est ?

Les Groupements Fonciers Forestiers (GFF) sont des sociétés civiles à vocation forestière ayant pour objet la constitution, l’amélioration, l’équipement, la conservation ou la gestion d’un ou plusieurs massifs forestiers. On investit dans des GFF par la souscription de parts et on devient associé. Les revenus proviennent de la coupe du bois ainsi que des loyers de pêche et de chasse et redistribués au prorata du nombre de parts détenu.

Avantages

  • C’est une option pour diversifier son patrimoine.
  • Les GFF présentent de nombreux avantages fiscaux (pas de CSG/CRDS, pas d’impôt sur le revenu, exonération de 75% des droits de succession et abattement de 75% de la base taxable pour l’IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière).
  • Les rendements sont compris entre 2 et 5% nets de frais de gestion.

Inconvénients

  • L’augmentation des revenus est limitée à la régénération des forêts.
  • Le manque de liquidité lié à l’exploitation de ce type de biens.

Immobilier coté et papier

la Pierre papier

Qu’est-ce que c’est ?

L’immobilier papier, ou pierre-papier est ainsi appelé car on n’achète pas des biens entiers, mais des parts. En souscrivant à des part de SCPI (Sociétés Civiles de Placement en Immobilier composée à 100% de biens immobiliers) ou d’OCPI (Organismes de Placement Collectif en Immobilier composé au minimum de 60% de biens immobiliers) on devient propriétaire d’une part des biens immobiliers achetés et exploités. Il existe plusieurs types de SCPI comme les SCPI fiscales ou encore la SCPI de rendement.

Avantages

  • On ne s’occupe pas de la gestion.
  • Le ticket d’entrée commence en général à 1000€ la part.
  • On peut recourir à un emprunt pour investir.
  • Les rendements varient entre 3 et 8%.
  • Le risque est mutualisé sur un grand nombre d’immeubles et de locataires.
  • Liquidité: on peut revendre ses parts quand on le souhaite.
  • Les loyers sont versés trimestriellement en fonction du nombre de parts possédées.

Inconvénients

  • Les frais de souscription sont élevés (entre 7 et 10%).
  • On ne possède pas d’immobilier physique, uniquement un contrat (d’où le terme pierre-papier).
  • On est exposé aux variations du marché de l’immobilier.
l’Immobilier coté

Qu’est-ce que c’est ?

Principalement présent aux Etats-Unis et au Canada même s’il en existe quelques-unes en France, des sociétés spécialisées dans l’achat et l’exploitation de biens immobiliers permettent d’acquérir des biens sans en être propriétaire. Le principe est le même que pour les actions. On achète en Bourse des actions de ces entreprises (appelées REIT pour Real Estate Investments Trust) et on perçoit des dividendes, en général de façon mensuelle ou trimestrielle. Les bénéfices qu’elles dégagent grâce aux loyers est presque entièrement distribué sous forme de dividendes.

Avantages

  • On ne s’occupe pas de la gestion.
  • On perçoit des dividendes régulièrement.
  • On peut faire des plus-values en revendant nos actions.
  • Les rendements sont élevés, il n’est pas rare d’obtenir entre 8 et 10%.
  • Accessible, on en trouve à tous les prix (peut aller de 1 à plus de 100 dollars l’action).

Inconvénients

  • On n’est pas réellement propriétaire des biens immobiliers.
  • On est exposé aux aléas de la Bourse et notamment de la volatilité.
  • Ces sociétés étant basées principalement aux Etats-Unis, il faut tenir compte du taux de change euro-dollar.

 

A lire aussi: 5 exemples d’exploitation de son bien immobilier et 6 secrets de l’investissement immobilier réussi

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