Que ce soit pour préparer sa retraite, avoir un complément de revenu, ou devenir indépendant financièrement,  l’investissement immobilier est l’un des meilleurs moyens d’y parvenir. En général on commence avec un studio ou un T2, et on ne pense pas aux places de parking ou aux plus grandes surfaces ou alors on les trouve trop chères. Et qu’en est-il d’acheter un immeuble complet ? L’idée vous a-t-elle déjà traversé l’esprit ? Saviez-vous qu’il est tout à fait possible d’acheter un immeuble entier, même pour les petits et très petits budgets ? Les avantages d’investir dans un immeuble de rapport sont nombreux. Ci-dessous, quelques exemples.

Aller plus vite dans la constitution d’un patrimoine

En achetant un immeuble on n’achète pas un, mais plusieurs appartements, commerces, garages ou encore caves. Ainsi on va plus vite dans la constitution et le développement du patrimoine immobilier. En plus il est possible de diversifier car l’immeuble peut être constitué d’appartements de différents types, mais également de commerces et de garages. Acheter un immeuble de rapport c’est comme acheter plusieurs stylos, plus vous en achetez moins le prix est élevé. Il s’agit grossièrement d’un achat de biens immobiliers en gros.

L’avantage est aussi de pouvoir rapidement diversifier son patrimoine immobilier. Il existe différents immeubles de rapports. Certains sont d’anciennes maisons transformées en plusieurs appartements, d’autres sont composés de plusieurs appartements ou d’appartements, de garages et de locaux commerciaux. L’avantage de la diversification en immobilier est qu’en général il est peu probable que tous vos biens ne soient pas loués en même temps. Par exemple, si vous avez un immeuble composé de 3 studios que vous louez à des étudiants, il est fort probable que vous ayez pendant 2 à 3 mois personne dans vos 3 appartements. En revanche, en ayant un immeuble composé de deux garages, un T3 qui acceuille une famille et un studio, il y a peu de chances que l’immeuble se retrouve inoccupé pendant une longue période.

Les mêmes démarches que pour un achat immobilier « classique »

Les démarches à effectuer pour acheter un immeuble de rapport sont exactement les mêmes que lors d’un achat immobilier « classique ». Ainsi, on effectue la recherche sur les mêmes sites ou on passe par les mêmes agences,  par les mêmes banques, il faut fournir les mêmes documents et on passe devant le même notaire. L’avantage principal de l’achat d’un immeuble de rapport par rapport à l’achat individuel c’est que vous n’avez à effectuer ces démarches qu’une seule fois. Cela vous permet d’économiser sur tous les frais.

Un prix au mètre carré moins élevé

Le prix au mètre carré est beaucoup moins élevé que pour l’achat d’une surface plus petite, notamment les studios ou les T2 par exemple. Il s’agit du même principe que l’achat en gros lorsque vous achetez des paquets de pâtes. On vous accorde une remise pour l’achat en grosse quantité sauf qu’ici il s’agit d’immobilier. Prenez l’exemple également du coca cola. Les petites bouteilles ou contenants, vous reviennent plus cher au litre que si vous achetiez du coca cola dans dans contenant plus importants.

Une rentabilité plus élevée avec un immeuble

Le prix d’achat est globalement moins élevé que si vous achetiez les mêmes appartements un par un. En effet, vous bénéficiez dans un premier temps du « prix de gros ». Ensuite, les frais de notaire ne s’appliquent pas sur chaque appartement qui composent l’immeuble, mais sur l’immeuble entier. Vous payerez ainsi moins cher car le prix d’achat global est moins élevé que si vous aviez acheté chaque appartement séparément. Les honoraires d’agence sont également moins élevés car calculés à partir du prix de vente. De ce fait il est beaucoup plus rentable d’investir dans un immeuble que dans un appartement simple.

Un autre avantage est que l’immeuble n’est quasiment jamais inoccupé. En ayant un seul appartement, si votre locataire s’en va et que vous ne trouvez personne rapidement, vous devrez payer vous-même les mensualités. Avec un immeuble soit vous n’en payerez qu’une partie parce que le reste de l’immeuble est encore loué, soit vous ne payerez rien du tout parce que votre investissement vous rapporte suffisamment qu’un seul appartement sur les 3 suffit pour payer la mensualité.

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La liberté totale dans l’immeuble

Vous êtes libre de décider de réaliser des travaux quand vous le souhaitez et pas contraint de le faire parce qu’un syndic de copropriété vous l’impose ou dans le cas où vous êtes en minorité dans la prise de décision d’une copropriété. Vous avez d’autres priorités que les propriétaires ont avec leur résidence principale. Ces derniers vont vouloir avoir l’endroit aussi parfait que possible. Si évidemment l’immeuble ne doit pas être détérioré, votre objectif premier est, outre le bien-être de vos locataires, la rentabilité de votre bien. Vous choisissez également vos propres artisans lors des travaux.

L’investissement immobilier doit être une source de revenus et non pas une source de problèmes. On a tous déjà suffisamment de problèmes à gérer que rajouter des contraintes à cause de copropriétaires ou de d’un syndic qui fait trop de zèle, ce n’est pas nécessaire. Vous vous occupez ainsi vous même ou alors vous déléguez la gestion de l’immeuble à une agence plutôt que de payer un syndic. Vous décidez de vos propres règles de vie au sein de l’immeuble et personne ne pourra vous dire que vous n’avez pas le droit de faire telle ou telle chose parce que ce n’est pas écrit dans le règlement de copropriété. La copropriété c’est vous et vous êtes le seul décideur.

Une plus-value à la revente quasi-certaine

A l’achat, vous avez pu bénéficier d’un « prix de gros » sur l’immeuble qui n’intéressait que les investisseurs. Si vous décidez de le revendre, créez une copropriété et vendez chaque appartement un par un. Ainsi vous pourrez réaliser une belle plus-value puisque le prix au mètre carré sera plus élevé et que vous toucherez davantage de potentiels acquéreurs.

Imaginons que vous ayez acheté votre immeuble, composé de 3 T2 au prix de 150 000€. Un T2 similaire dans le quartier se vend à 65 000€. Ainsi potentiellement vous pouvez obtenir une plus-value à la revente de 45 000€ (65 000€ x 3 = 195 000€ – 150 000€ = 45 000€) sans faire grand chose. Bien sûr si vous améliorez l’intérieur de vos appartements, la plus-value sera encore plus importante. Même si la création d’une copropriété vous coûtera un peu d’argent, vous en tirerez bien plus en revendant chaque appartement individuellement.

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Quelques inconvénients :

Si travaux il y a, on est seul à en supporter le coût

Si des travaux sont nécessaires à l’entretien ou à la rénovation du bien immobilier, comme on est le seul propriétaire, on est seul à supporter les coûts de la rénovation. Le montant peut rapidement devenir important selon le type de travaux à effectuer. Pour éviter d’être pris à la gorge pas le coût des travaux il faut absolument que le montant des loyers couvre largement la mensualité et les charges afin que vous puissiez mettre l’argent dégagé de cet investissement de côté pour les travaux. Il serait dommage d’avoir acquis un bel immeble mais que vous deviez le revendre à cause de travaux trop importants et non budgétés. Prévoyez un montant à allouer aux futurs travaux afin de vous prémunir contre ce risque.

Tous les biens au même endroit, dans l’immeuble

L’un des problèmes est aussi la centralisation. Vous avez tous vos biens regroupés au même endroit. Si jamais il devait se passer quelque chose comme un glissement de terrain ou une innondation par exemple, vous pourriez tout perdre. Evidemment l’assurance vous rembourserait mais il faudrait alors rechercher de nouveaux biens. Si vous n’êtes qu’au début du remboursement du crédit vous pourriez même être perdants.

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