Les diagnostics immobiliers

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Pour vendre un logement, vous devez obligatoirement fournir à l’acheteur dès le compromis de vente des diagnostics techniques dont le nombre varie selon la date de construction et la localisation du bien. Il peut s’agir de l’état des risques, des diagnostics, plomb, amiante, termites, gaz, électricité et assainissement mais aussi de la performance énergétique et de la présence d’un risque de mérule. En copropriété, il faut aussi fournir la superficie loi Carrez. C’est une simple obligation d’information : quel que soit le résultat du diagnostic, il ne vous oblige pas à effectuer les travaux ni à les supporter financièrement

Qu’est-ce que c’est ?

Lors d’une vente immobilière, le vendeur doit toujours fournir à l’acheteur, dès le compromis ou la promesse de vente, un certain nombre de diagnostics concernant l’état du bien vendu. En plus des diagnostics proprement dits, pour les logements en copropriété, le vendeur doit renseigner l’acheteur quant à la surface habitable loi Carrez du bien.

Il s’agit bien d’une obligation : le notaire ne laissera aucune vente se réaliser sans la fourniture des diagnostics. Nous vous conseillons de ne pas attendre, et de faire réaliser l’ensemble des diagnostics avant que le notaire ne vous le demande, pour plusieurs raisons :

  • La surface loi Carrez est une information très importante que nous vous recommandons de faire apparaître dans votre annonce.
  • Depuis le 1er janvier 2011, vous devez indiquer dans votre annonce la classe énergie du logement, et pour la connaître, réaliser le diagnostic de performance énergétique (DPE).

La classe énergie est la partie gauche. Un logement est considéré comme économe en énergie lorsqu’il se rapproche de la classe A et énergivore lorsqu’il se rapproche de la classe G.

Les diagnostics ne constituent qu’une obligation d’information : quel que soit le résultat des diagnostics, la vente peut être réalisée, et le vendeur n’est jamais tenu de réaliser des travaux.

Les diagnostics obligatoires

L’information prend la forme d’un dossier de diagnostic technique (DDT) qui doit être annexé dès le compromis de vente, puis à l’acte authentique de vente. Le DDT est en réalité tout simplement le regroupement de l’ensemble des diagnostics.

Selon le type de bien, la date de construction et la localisation du logement, il n’y a pas les mêmes diagnostics à réaliser. Par exemple, le diagnostic plomb n’est obligatoire que si votre logement a été construit avant 1949, le diagnostic termites ne concerne que certaines zones considérées comme à risque, etc.

L’importance de remettre les diagnostics

Le dossier de diagnostic technique doit être remis à l’acquéreur au plus tard lors de la signature de la promesse ou du compromis de vente dont il constitue une annexe obligatoire.

La fourniture des diagnostics est importante pour l’acheteur puisqu’elle lui garantit une meilleure connaissance du bien. C’est également une formalité capitale pour le vendeur puisqu’elle lui permet d’éviter nombre de litiges après la vente.

En revanche, si le vendeur ne joint pas les diagnostics obligatoires, il ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés vis-à-vis de son acquéreur. Autrement dit, si après la vente, l’acquéreur découvre la présence de plomb, d’amiante, de termites ou si l’installation de gaz ou d’électricité est dangereuse, il peut engager la responsabilité du vendeur afin de lui demander un dédommagement.

Si vous ne fournissez pas l’état des servitudes risques et d’information sur les sols, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente ou une diminution du prix. Vous avez donc tout intérêt à remettre ce diagnostic !

Les diagnostics ne constituent qu’une obligation d’information. Quel que soit le résultat d’un diagnostic, la vente peut être réalisée : il est parfaitement possible de vendre un bien avec de l’amiante, du plomb, etc. Par ailleurs, rien n’oblige le vendeur à effectuer des travaux ni à les supporter financièrement mais, bien évidemment, le candidat acquéreur est totalement libre de négocier le prix lorsqu’il prend connaissance du contenu des diagnostics.

Les autres diagnostics

Avant d’acheter, il est conseillé de ne pas se contenter des diagnostics immobiliers obligatoires qui ne portent d’ailleurs que sur les parties privatives.

Si vous achetez un appartement dans un immeuble collectif, il faut passer au crible la copropriété en se penchant notamment :

  • sur les diagnostics relatifs aux parties communes ;
  • sur le règlement de copropriété qui détermine les droits et obligations des copropriétaires ; le vendeur doit vous en permettre la consultation ;
  • sur la bonne ou mauvaise gestion de la copropriété.

S’il s’agit d’une maison individuelle, il est notamment utile de s’intéresser :

  • à l’éventuelle présence de servitudes (droit de passage par exemple) ;
  • en présence d’une piscine, au système de sécurisation installé ;
  • en présence d’une installation de récupération d’eau de pluie, à l’état de celle-ci.

La validité des diagnostics

De manière générale, avant d’acheter, il convient de s’intéresser au bien dans toutes ses composantes et à son environnement.

La validité des diagnostics immobiliers en vente

On conseille généralement de faire tous les diagnostics dès la mise en vente, pour deux raisons :

  • Certains diagnostics sont obligatoires dès la publication de l’annonce. C’est notamment le cas du diagnostic de performance énergétique, qui doit apparaître dans l’annonce.
  • En faisant tous vos diagnostics en même temps, vous ne faites appel à un diagnostiqueur qu’une seule fois et cela revient moins cher.

Cependant, certains diagnostics ont une durée de validité plus courte que les autres. En particulier, l’état des risques et le diagnostic termites ne sont valables que 6 mois. Si vous pensez que votre vente va prendre plus de 6 mois, il peut être utile d’attendre la signature du compromis de vente pour réaliser ces deux diagnostics.

La réutilisation des diagnostics

Si vous avez acheté relativement récemment, vous avez obtenu lors de l’achat une partie des diagnostics. En théorie, vous avez la possibilité de réutiliser vos diagnostics dès lors qu’ils sont encore valables. Cependant, il convient de vous assurer que vous remplissez les 2 conditions ci-dessous :

a- Les diagnostics doivent être utilisés dans le même contexte

Les diagnostics ne sont pas forcément interchangeables. Un diagnostic utilisé dans le cadre d’une location ne peut pas toujours être utilisé pour une vente. Par exemple, un DPE réalisé dans le cadre d’une location n’est pas valable pour une vente alors qu’au contraire, le DPE réalisé dans le cadre d’une vente peut être utilisé dans le cas d’une location. Il faut toujours interroger le diagnostiqueur et/ou le notaire pour savoir si le diagnostic que vous possédez pourra être de nouveau utilisé.

b- Vous ne devez pas avoir réalisé de travaux

Les résultats des diagnostics peuvent être fortement influencés par les travaux que vous aurez réalisés. Ainsi, une surface Carrez peut diminuer ou augmenter avec par exemple l’installation de placards dans les chambres ou la rénovation d’une lingerie en sous-sol. De même, la performance énergétique de votre bien peut changer en fonction des travaux que vous réaliserez comme l’ouverture d’une verrière, le changement des menuiseries, le remplacement de la chaudière, etc.

Voici un tableau récapitulatif de la durée de validité des diagnostics:

Diagnostic Durée de validité
Diagnostic de performance énergétique (DPE) 10 ans
Diagnostic amiante avant vente En l’absence d’amiante : durée de validité illimitée.
Diagnostic amiante avant vente En présence d’amiante : en principe 3 ans, mais le notaire exigera probablement un nouveau diagnostic pour vérifier l’état des matériaux contenant de l’amiante.
Métrage loi Carrez Illimitée (tant que de nouveaux travaux ne sont pas effectués)
Diagnostic gaz 3 ans
Diagnostic électricité 3 ans
Diagnostic termites 6 mois
Diagnostic plomb (CREP) En l’absence de plomb : durée de validité illimitée
Diagnostic plomb (CREP) En présence de plomb : 1 an
État des servitudes risques et d’information sur les sols 6 mois
Diagnostics assainissement 3 ans

Comment choisir son diagnostiqueur ?

Pour que vos diagnostics soient fiables, il faut bien choisir votre diagnostiqueur, et notamment s’assurer qu’il est certifié pour tous les diagnostics que vous avez à réaliser.

  • Vérifiez la liste des diagnostics prévus

Assurez-vous que le prix proposé par votre diagnostiqueur correspond bien à votre besoin. Nous vous encourageons pour cela à valider la liste des diagnostics obligatoires en fonction de votre besoin. N’hésitez pas à demander une confirmation écrite à votre diagnostiqueur du prix et des diagnostics qui seront réalisés.

  • Réalisez tous vos diagnostics en une seule fois

Nous vous encourageons aussi a réaliser tous vos diagnostics obligatoires dès la mise en vente ou en location. S’il est vrai que seul le DPE est obligatoire à la mise en vente, tous les autres diagnostics deviendront obligatoires à la signature de la promesse de vente. En réalisant tous vos diagnostics en une seule fois, vous ferez des économies sur les frais de déplacement de votre diagnostiqueur.

Par ailleurs, ils sont de plus en plus souvent réclamés par les candidats acheteurs dès les visites ; consulter les diagnostics leur permet ensuite de faire une offre d’achat réfléchie.

  • Vérifiez que le diagnostiqueur est bien certifié pour tous les diagnostics obligatoires

Assurez-vous que le diagnostiqueur qui intervient chez vous a bien toutes ses certifications. Les coûts de formation sont importants et certaines sociétés utilisent des salariés ou des indépendants non certifiés. Si le diagnostiqueur n’est pas certifié, vos diagnostics seront caducs et vous ne serez pas assuré.

  • Contrôlez l’assurance du diagnostiqueur

Assurez-vous que la société de diagnostic a bien souscrit une assurance responsabilité civile comme la loi le prévoit. L’attestation d’assurance doit vous être remise avec les rapports des diagnostics immobiliers.

  • Assurez-vous de la fiabilité et de la solidité financière de la société de diagnostic

Assurez-vous enfin que la société qui emploie ce diagnostiqueur est une société établie et solide financièrement. En cas de dépôt de bilan ou d’arrêt d’activité, son assurance ne le couvrira que pendant un délai de 6 mois. La plupart des litiges apparaissent au moment de la revente, plusieurs années après la réalisation des diagnostics. Il est donc important de s’assurer de la fiabilité de la société de diagnostics que vous choisirez.

Le prix des diagnostics

Le prix de vos diagnostics immobiliers dépend essentiellement de la surface de votre logement, de son année de construction. Plus le logement est grand et ancien, plus les diagnostics coûtent cher. Voilà quelques exemples pour vous aider à vous y retrouver.

Les tarifs pratiqués par les diagnostiqueurs sont libres et le prix varie fortement en fonction des sociétés. Les diagnostics peuvent quelques fois paraître chers mais nécessitent un déplacement, plusieurs heures de diagnostics sur place et l’établissement d’un rapport.

Les différents prix entre les diagnostiqueurs s’expliquent principalement par le temps sur place, le recours systématique ou non à des diagnostiqueurs certifiés, la qualité de service et l’importance des assurances qui vous protègent. Méfiez-vous donc des diagnostiqueurs qui vous annoncent des prix largement inférieurs à ceux de leurs concurrents.

  • Les diagnostics pour un appartement

Pour un studio, construit avant 1949, avec une installation gaz et une installation électrique de plus de 15 ans, comptez entre 200 et 250 € TTC. La surface est faible, mais le logement est ancien, ce qui vous oblige à réaliser la majorité des diagnostics.

Pour un appartement 2 pièces, construit avant 1949, avec une installation gaz et une installation électrique de plus de 15 ans, comptez environ 300 €. Si le logement est plus récent, par exemple s’il a été construit entre 1975 et 1997, vous aurez moins de diagnostics à réaliser, et cela vous reviendra environ 250 €.

Pour un appartement 5 pièces, construit avant 1949, vous en aurez pour environ 500 €. En revanche, si le logement a moins de 15 ans, vous aurez beaucoup moins de diagnostics à réaliser (vous n’avez pas à faire le plomb, l’amiante, l’électricité et le gaz dans ce cas), et cela vous coûtera entre 200 et 250 € !

  • Les diagnostics pour une maison

Pour une maison entre 80 et 120 m², construite avant 1949, cela vous coûtera entre 350 et 400 € TTC. En revanche, si la maison a moins de 15 ans, vous en aurez pour 150 € ! En effet, vous aurez très peu de diagnostics à réaliser : le diagnostic de performance énergétique (DPE), l’état des servitudes risques et d’information sur les sols et éventuellement les termites.

Pour une maison de plus de 160 m², construite avant 1949, vous en aurez pour environ 500 €. Si la maison a été construite après 1949, mais avant 1997, vous en aurez pour 450 €, et là encore, si la maison est très récente (moins de 15 ans), cela réduit largement la facture : environ 200 € TTC.

  • Cas de la vente en copropriété

Pour les ventes en copropriété, vous devez indiquer la surface privative du logement selon la loi Carrez. Quelles surfaces sont comptabilisées et quelles surfaces sont exclues ?

La loi Carrez concerne toutes les ventes de logements en copropriété d’une surface au moins égale à 8 m2, c’est-à-dire les appartements, les locaux commerciaux ou professionnels, les chambres de service de plus de 8 m2 et certaines maisons ou pavillons en copropriété horizontale. La loi Carrez concerne la superficie des planchers des locaux clos et couverts après déduction des cloisons, des murs, des marches et cage d’escalier, des gaines, des embrasures de portes et fenêtres. Cette superficie privative représente votre lot de copropriété tel qu’il est défini au dernier règlement de copropriété publié aux hypothèques.

Sont exclus de la loi Carrez, les surfaces d’une hauteur inférieure à 1,80m, les loggias, les balcons, les terrasses ainsi que les annexes, caves, garages et jardins. Également, ne sont pas concernés par la loi Carrez, les logements vendus sur plans ainsi que les maisons individuelles.

La loi Carrez n’oblige pas d’avoir recours à un professionnel pour calculer votre superficie privative. Néanmoins, nous vous le recommandons vivement.

En effet, si votre acte de vente mentionne une surface supérieure de plus de 5% par rapport à la surface réelle, l’acquéreur peut, dans un délai d’un an à compter de l’acte authentique, demander au juge une diminution de prix au prorata du nombre de mètres carrés manquants. De plus, les frais de notaire, liés à la vente, seront également diminués en fonction du nouveau prix.

  • Comment faire un métrage loi Carrez ?

Un expert se déplace chez vous pour établir un relevé de la superficie privative à déclarer, avec en annexe, les surfaces non comprises dans le métrage loi Carrez.

Validité de l’attestation : durée illimitée en l’absence de modification intérieure.

A lire aussi: L’Indice de Référence des Loyers (IRL) et Comment se prémunir contre les loyers impayés ?

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