Comment se prémunir contre les loyers impayés ?

C

Même si statistiquement le taux de loyer impayé est très faible, il s’agit avec les dégradations possibles du bien, de la hantise de tout investisseur immobilier. Lorsque l’on a contracté un crédit, on peut avoir limité les risques en ayant emprunté sur 20 ans pour avoir des mensualités plus faibles, mais on doit tout de même bien le rembourser. Et si notre locataire ne paye pas, on peut rapidement se retrouver dans une situation délicate puisque l’on va devoir tous les mois mettre de notre poche pour payer mensualités et charges. Il existe cependant différents moyens de se protéger contre les loyers impayés.

Choisir soi-même son locataire

Lorsqu’on achète un bien immobilier celui-ci peut déjà être occupé par un locataire. En règle générale, l’ancien propriétaire l’a laissé en place pour montrer la rentabilité du bien ou l’a mis en place récemment dans ce but. Si cela peut présenter un avantage vis-à-vis de la banque lorsqu’il s’agit du premier investissement immobilier, ce n’est pas forcément le cas pour les suivants. En effet, on ne connaît pas la personne en place puisqu’on ne l’a pas choisie. Les critères retenus par l’ancien propriétaire ne sont pas forcément les mêmes que ceux que vous retenez. Ainsi, il est préférable de choisir soi-même le locataire qui va occuper notre bien car cela nous permet d’être quasiment sûrs que le paiement des loyers se fera au montant prévu et de façon régulière.

Prendre une assurance contre les loyers impayés

Garantie Loyers Impayés (GLI) ou le dispositif VISALE (VISA pour le Logement et l’Emploi) qui remplace l’ancienne Garantie des Risques Locatifs (GRL) depuis janvier 2016.

La GLI

La plupart des agences de gestion locative proposent de vous assurer contre le non-paiement des loyers par le locataire. Cela vous permet en général d’être couvert pendant plusieurs mois. Si le locataire fait défaut alors l’agence elle-même, ou la société d’assurance avec qui elle travaille, vous paiera  le montant dû . En contrepartie, il y a des conditions de ressources à avoir. C’est-à-dire que pour se couvrir, l’agence qui vous assure contre le non-paiement des loyers va demander au locataire ou futur locataire d’avoir un revenu suffisamment important pour retenir son dossier. Si la personne a un bon revenu, il y a évidemment de plus fortes chances pour qu’elle paye son loyer sans que cela pose de problème. En revanche comme l’assurance pour couvrir les loyers impayés représente en général entre 3 et 5% des revenus locatifs (pour un loyer mensuel de 500€ l’agence va toucher avec cette assurance 25€ si le taux est de 5%), l’agence qui gère votre bien a tout intérêt à choisir le locataire le plus sûr possible, ce qui prend souvent du temps. Ainsi en cas de turnover (changement de locataire) la priorité de l’agence sera de trouver le locataire le plus solide financièrement et pas forcément de relouer le plus vite possible. En effet, il est préférable pour elle de ne pas toucher 25€ par mois pendant quelque temps plutôt que de devoir éventuellement payer 500€ par mois pendant plusieurs mois.

VISALE

Le dispositif VISALE concerne les locations nues et meublées à usage de résidence principale du locataire, situées en France métropolitaine ainsi que dans les départements et régions d’outre-mer, dont le loyer (charges comprises) ne dépasse pas 1.500 €/mois à Paris intra-muros et 1.300 €/mois dans le reste de la France. Il s’adresse :

  • aux salariés précaires de plus de 30 ans entrant dans un logement dans les 6 mois de leur prise de fonction quel que soit leur contrat de travail (CCD, intérim et autres contrats précaires, CDI en période d’essai). Les CDI confirmés sont exclus de Visale ;
  • depuis le 30 septembre 2016, à tous les jeunes jusqu’à 30 ans (jusqu’au 31éme anniversaire), qu’ils soient salariés ou étudiants (à l’exception des étudiants non boursiers rattachés au foyer fiscal de leurs parents).

Pour qu’un candidat locataire salarié soit éligible, son taux d’effort (ou celui de son ménage), c’est-à-dire la part du loyer + charges par rapport aux revenus, ne doit pas dépasser 50 %.
Toutefois, pour les salariés de moins de 30 ans en CDI confirmé (hors période d’essai), le taux d’effort doit être compris entre 30 et 50 %, ce qui exclut ceux qui disposent de revenus élevés par rapport au loyer.

Un jeune de 28 ans ayant décroché un CDI il y a 8 mois peut bénéficier de VISALE pour un logement dont le loyer est de 600 € si son salaire net est de 1.800 € (taux d’effort de 33 %). En revanche, si cette même personne gagne 2.400 €, elle ne peut bénéficier de VISALE puisque son taux d’effort, 25 %, est en-dessous de la fourchette admise.

Pour qu’un candidat locataire étudiant soit éligible :

  • s’il a plus de 30 ans, son taux d’effort de ne doit pas dépasser 50 % (il doit donc disposer de ressources propres) ;
  • s’il a moins de 30 ans, il n’a pas à justifier de ressources s’il est bousier ou indépendant fiscalement et que le loyer mensuel ne dépasse pas 425 €. Dans les autres cas, son taux d’effort de ne doit pas dépasser 50 %, ce qui signifie qu’il doit nécessairement disposer de ressources propres.

Des locataires restent inéligibles à VISALE ; c’est par exemple le cas des salariés et chômeurs aux ressources trop faibles ou de ceux qui sont âgés de plus de 30 ans et sont en CDI hors période d’essai ou sont tout simplement en poste depuis plus de 6 mois.
Pour les locataires suffisamment solvables et, de manière générale, pour tous ceux qui ne sont pas éligibles à VISALE, la Garantie Loyers Impayés (GLI) reste la meilleure protection pour le propriétaire bailleur. Les étudiants peuvent également se tourner vers Caution Locative Etudiante (CLE).

Les garanties offertes par VISALE

Visale couvre les loyers et charges impayés :

  • dans la limite d’un loyer + charges de 1.500 € à Paris et de 1.300 € dans le reste du territoire ;
  • dans la limite de 36 mensualités ;
  • pendant les trois premières années de la location.

En cas d’impayés, le propriétaire est remboursé intégralement. Les locataires doivent prendre conscience qu’il ne s’agit en aucun cas de mécénat ! Le locataire doit rembourser toutes les sommes versées pour son compte au bailleur. Ce remboursement peut faire l’objet d’un échéancier aménagé…mais en cas de mauvaise foi, Action logement peut demander la résiliation du bail en justice.

La mise en place de VISALE

VISALE est 100 % gratuit pour le propriétaire comme pour le locataire et se veut efficace et simple d’utilisation. La mise en place de Visale s’effectue uniquement par internet via un site dédié : www.visale.fr. Le processus se déroule de la façon suivante :

  • le locataire crée son espace personnel sur www.visale.fr, effectue sa demande de visa qu’il obtient sous 2 jours et enfin le remet à son futur propriétaire bailleur ;
  • le propriétaire bailleur qui souhaite bénéficier de Visale en sélectionnant un candidat locataire disposant du visa crée lui aussi son espace personnel sécurisé sur www.visale.fr puis complète un questionnaire (nom du locataire, numéro unique du visa du locataire, etc.). Une fois qu’il a lu et accepté les conditions, le propriétaire adhère au contrat de cautionnement VISALE qui est immédiatement disponible, téléchargeable et imprimable à partir de son espace personnel. Enfin le bail peut être signé.

Chacune de ces deux solutions présente des avantages et des inconvénients. C’est donc en fonction de votre projet et de vos objectifs que vous devrez opter pour telle ou telle solution, ou alors les 2 en parallèle.

A lire aussi: 5 erreurs à éviter lors d’un investissement immobilier et Comment augmenter la rentabilité d’un investissement immobilier

A propos

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Categories

Partager

Articles récents

Visites depuis la création