Vouloir investir est quelque chose de bien, on a l’envie et c’est le point de départ pour diversifier ses sources de revenu, se constituer un patrimoine important, vivre de ses investissements ou devenir indépendant financièrement. Le premier investissement immobilier est le plus important !

Pouvoir investir est une question à se poser. Savoir combien on est prêt à mettre et surtout comment. Est-ce que l’investissement sera réalisé sur fonds propres (l’argent que vous avez déjà) ou via un emprunt.

Passer la peur du premier investissement

Passer à l’action est ensuite une des étapes les plus importantes, cela concrétise le projet d’investissement et malheureusement beaucoup de personnes ne franchissent pas ce cap. Pourquoi ? Simplement parce que ça fait peur. Les sommes en jeu sont souvent importantes (plusieurs dizaines voire centaines de milliers d’euros). Mais avoir peur c’est normal et une fois cette peur surmontée, vous seul serez le frein au développement de votre patrimoine (les banques aussi de temps en temps). Même un investisseur chevronné, qui a plusieurs dizaines de biens à son actif continue d’avoir peur au moment de signer l’acte de vente définitif devant le notaire. Il se demande à chaque fois s’il n’a pas oublié quelque chose, s’il n’est pas en train de se faire arnaqué ou si son investissement va vraiment être rentable ou pas.

Réussir son premier investissement immobilier, pourquoi c’est important ?

Réussir son premier investissement locatif est très important car il peut conditionner la suite de vos investissements. Si vous faites un mauvais investissement vous pourriez perdre confiance en vous, limiter vos futurs investissements ou vous retrouver dans une situation délicate. En revanche, en réussissant votre premier investissement, vous gagnez en confiance, vous augmentez vos revenus tous les mois ainsi que votre capacité à les multiplier encore et encore. Si vous réalisez votre investissement via un emprunt, vous gagnez également en crédibilité vis-à-vis de la banque car vous lui montrez que vous savez gagner de l’argent en investissant. Pour montrer à la banque que vous savez gagner de l’argent vous devez absolument avoir des loyers qui couvrent la mensualité et les charges associées au minimum. De cette façon vous ne faites pas un effort d’épargne en mettant tous les mois de l’argent de votre poche pour combler le reste des charges à payer.

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Exemple d’un investissement immobilier

Vous repérez un bien immobilier intéressant que vous achetez au prix de 80 000€ frais de notaires inclus. Avec les taux actuels pour un emprunt de 80 000€ sur 20 ans vous devez rembourser des mensualités de 400€. Ainsi pour qu’un investissement soit réussi vous devrez louer ce bien immobilier au moins à 500€. Le loyer couvre ainsi les mensualités et les autres charges mensualisées comme l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO), les frais de gestion (si vous faites gérer), la taxe foncière et les éventuels impôts selon le type d’exploitation choisi. Vous pouvez même dégager un surplus que l’on appelle trésorerie positive (ou cash-flow positif) qui est en fait la soustraction entre le montant du loyer et tout ce que vous devez payer.

Viser une trésorerie positive doit être votre objectif car c’est ainsi que votre investissement sera réussi et que la banque vous autorisera à emprunter à nouveau. Si vous devez en revanche chaque mois sortir de l’argent de votre poche pour payer le reste des charges la banque considérera que votre revenu est diminué de ce même montant. De ce fait, elle aura plus de mal à vous prêter à nouveau et vous ne pourrez pas continuer à investir. Les seules solutions qu’il vous restera seront de vendre votre bien, rembourser tout ou partie de l’emprunt ou alors d’augmenter vos revenus afin d’augmenter votre reste à vivre.

Investir dans l’immobilier en ayant comme objectif de dégager de la trésorerie positive vous permettra de multiplier vos achats quasiment sans limite et la « barrière » des 33%* retenue par les banques ne sera plus un obstacle car votre « reste à vivre** » sera après chaque investissement toujours plus important.

* : La banque utilise un ratio d’endettement qui est limité à 33% (pour votre premier investissement au moins). Il représente la totalité de vos crédits ( crédit à la consommation, crédit auto, crédit immobilier…) divisé par le montant de vos revenus (salaire, dividendes d’actions, loyers perçus,…), le tout multiplié par 100.

** : Le reste à vivre est la soustraction entre vos revenus et l’ensemble de vos crédits. Plus il est important plus la banque sera encline à vous prêter de l’argent. Si vous êtes locataire, le montant de votre loyer n’entre pas dans ce calcul. En revanche si vous êtes propriétaire de votre résidence principale, vos mensualités devront être incluses et votre reste à vivre sera moins important.

Le premier investissement est très important lorsque vous avez besoin de passer par la banque et donc quand vous avez besoin d’un crédit. Si vous pouvez vous permettre d’acheter un bien sans crédit, le premier investissement immobilier n’est pas aussi important en terme de réussite, puisque ce ne sera pas un frein pour demander un nouveau crédit par la suite.

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