Investissement locatif, comment obtenir son financement ?

I

Le financement d’un bien est une des parties les plus importantes. Beaucoup de personnes redoutent cette étape alors qu’il n’est pas forcément compliqué de l’obtenir. Pour cela il faut montrer au banquier ce qu’il attend tout en le rassurant sur votre capacité à gagner de l’argent avec vos investissements. Voici ce qu’il faut faire et ce qu’il faut éviter de faire:

Les points à mettre en avant pour obtenir son financement

Le projet

Votre projet doit montrer que votre investissement est rentable et que vous savez gagner de l’argent avec celui-ci. Ainsi, vous devez mettre en avant les points suivants:

  • Le taux de rentabilité

Il existe 3 taux de rentabilité différents et les calculs peuvent parfois être différents d’une personne à une autre. Ainsi vous devez faire apparaître le taux de rentabilité brute, de rentabilité nette et de rentabilité nette-nette. Soyez cohérent dans vos calculs. Vous pouvez par exemple utiliser les calculs ci-dessous:

Rentabilité brute = Revenus (=loyers) annuels / (prix d’achat frais d’agence inclus + frais de notaire + travaux) * 100. Exemple: J’ai acheté un appartement au prix de 80 000€, les frais de notaires s’élèvent à 7 000€ et il n’y a pas de travaux. Cet appartement me rapportera chaque mois 700€. La rentabilité brute est donc de (725€*12) / (80 000€ + 7 000€) * 100 = 10%

Rentabilité nette = Revenus (=loyers) annuels – toutes les charges annuelles) / (prix d’achat frais d’agence inclus + frais de notaire + travaux) *100. Reprenons les chiffres précédents et ajoutons les charges. Je paye 51€ par mois pour faire gérer mon bien, 22€ de garantie contre les loyers impayés, 27€ d’assurance et 10€ de charges. Le total mensuel des charges est donc de 51 + 22+ 27 + 10 = 110€. La rentabilité nette est donc de ((725€ – 110€) *12) / (80 000€ + 7 000€) *100 = 8.5%

Rentabilité nette-nette = Revenus (=loyers) annuels – toutes les charges annuelles – fiscalité) / (prix d’achat frais d’agence inclus + frais de notaire + travaux) *100. La taxe foncière est de 480€ par an et je paye 240€ d’impôts. La rentabilité nette-nette est donc de ((725€ – 110€) *12 – 480€ – 240€) / (80 000€ + 7 000€) *100  = 7.6%

  • Le cash-flow dégagé (ou trésorerie positive)

Le cash-flow ou la trésorerie correspond à ce qu’il vous reste lorsque vous avez payé la mensualité et toutes vos charges. Voici deux exemples de cash-flow:

  1. Cash flow positif: Calcul: Loyers – Mensualités – Assurances – Charges – Taxe foncière – Impôts sur le revenu. 500 – 380 – 12 – 30 – 40 – 20 = 18€ net par mois. Les 18€ correspondent à ce cash flow positif puisqu’après avoir payé toutes vos charges vous dégagez un bénéfice.
  2. Cash flow négatif: Calcul: Loyers – Mensualités – Assurances – Charges – Taxe foncière – Impôts sur le revenu. 500 – 450 – 12 – 30 – 40 – 20= -52€ par mois. Dans ce cas là, vous devez chaque mois payer 52€ de votre poche pour couvrir vos différentes charges. Le banquier vous déduira donc 52€ minimum pour le calcul de vos revenus si vous souhaitez ensuite investir à nouveau dans l’immobilier. Votre capacité d’endettement et votre reste à vivre sont donc diminués.
La situation personnelle
  • Un bon comportement bancaire

Avoir un bon comportement bancaire signifie avant tout de ne pas être régulièrement dans le rouge (à découvert). De plus vous devez montrer sur les 3 derniers mois que vous savez mettre de l’argent de côté pour augmenter votre épargne.

  • Le taux d’endettement

Le taux d’endettement correspond à la somme de tous vos crédits (immobilier, à la consommation, étudiant, …) divisé par votre revenu mensuel. Un taux supérieur à 33% ne sera pas bien vu par le banquier s’il s’agit d’un premier investissement locatif.

Exemple: J’ai un salaire de 2000€ net mensuel. J’ai un crédit pour la voiture de 200€ par mois, un pour la télévision à 50€ par mois et ma résidence principale pour 700€ par mois. Mon taux d’endettement est donc de (200€+50€+700€)/2000€*100= 950/2000*100 = 47.5%. Ici mon taux d’endettement est trop élevé pour le banquier étant donné qu’il s’agit de mon premier investissement locatif, l’achat de ma résidence principale plombant fortement ce taux. Le banquier me demandera donc de réduire ce taux d’endettement avoir de me prêter à nouveau (rachat de crédit immobilier, vente de la voiture, remboursement de la télévision cash,…).

Imaginons maintenant que je n’ai pas acheté ma résidence principale mais que je suis locataire. Mon taux d’endettement sera alors de: (200€+50€)/2000€*100 = 12.5% Là, le banquier sera plus enclin à m’accorder un crédit pour mon investissement immobilier locatif.

  • Le reste à vivre

Le reste à vivre correspond à la somme d’argent qu’il vous reste une fois vos charges intégralement payées. Plus votre reste à vivre est élevé, plus vous aurez une capacité d’épargne élevée. Calcul: Salaire – Loyer – charges diverses fixes – crédits. 2000€ – 700€ – 550€ – 250€ = 500€. Je peux donc théoriquement mettre tous les mois 500€ de côté sur un compte épargne.

Les situations dans lesquelles le financement sera impossible

RSA

Si vous percevez des allocations du  RSA (Revenu de Solidarité Active) un voyant rouge vif va apparaître et rendra votre financement quasiment impossible. La seule possibilité pour vous d’obtenir le financement est que ce RSA corresponde également à votre capacité d’épargne. Autrement dit, vous n’avez pas de charges à côté. Les personnes dans cette situation sont en général des étudiants hébergés chez leurs parents ou de personnes hébergées à titre gratuit. Dans ces 2 cas vous devrez tout de même batailler fermement car vous essuierez beaucoup de refus.

Banque de France

Si vous avez eu par le passé des problèmes financiers et que vous êtes fiché à la banque de France vous ne pourrez pas vous faire financer. Vous devrez avant tout changer votre situation et ne plus être fiché. Il existe 3 fichiers qui vous laissent inscrit à la Banque de France: Le Fichier des Incidents de remboursement des Crédits aux Particuliers (FICP), le Fichier Central des Chèques (FCC) et le Fichier National des Chèques Irréguliers (FNCI). Si vous êtes inscrit sur un de ces fichiers c’est que votre établissement bancaire a fait une déclaration d’incident de paiement ou alors que vous avez déposé un dossier de surendettement.

Pour ne plus être fiché à la Banque de France vous devez ne plus être inscrit sur ces fichiers. Pour cela, vous devez attendre entre 5 et 7 ans ou alors vous devez:

  • Rembourser vos dettes
  • Demander une preuve de votre remboursement à votre établissement bancaire
  • Envoyer cette preuve à la Banque de France
  • Vous assurer que vous avez bien été effacé des fichiers ci-dessus mentionnés.

Si vous êtes dans une situation financière délicate, n’hésitez pas à demander des informations sur les différentes aides sociales. Cela pourrait vous aider à vous en sortir !

Comment présenter son dossier de financement

Faire une présentation professionnelle

Il ne faut pas hésiter à faire une présentation sous word ou powerpoint que vous montrerez à votre banquier. La plupart des personnes viennent demander un crédit sans avoir préparé cet entretien. Avec un minimum de préparation vous faites déjà une différence et dans l’esprit du banquier vous marquez des points. Cela fait plus professionnel et montre votre sérieux.

Apporter tous les documents standards

Gagner du temps et faites en gagner à la banque. Apportez avec vous tous les documents dont elle aura besoin. Venez au moins avec les documents standards puisque chaque banque pourra vous demander d’autres documents par la suite. Ces documents sont:

  • Photocopie de la carte d’identité
  • Un justificatif de domicile
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • 3 derniers relevés de compte
  • Votre dernier avis d’imposition
  • Une impression écran de vos comptes épargne faisant apparaître le montant et votre nom
Mettre en avant les points essentiels du projet et de sa situation

Les points évoqués plus haut comme le taux d’endettement doivent être mis en avant. La raison est simple, d’une part le banquier gagnera du temps, et d’autre part il verra que vous savez comment les calculer et surtout que vous savez de quoi il s’agit.

Ne pas cacher de points négatifs

Si vous avez des points négatifs dans votre dossier, ne les cachez pas. Faites en part au banquier. De cette façon, il verra que vous êtes honnête, ce qui est très important si vous voulez réaliser plusieurs investissements et donc demander plusieurs crédits. Ce sera ensuite à vous de lui montrer que ces points négatifs ne sont pas des obstacles.

Par exemple, si vous êtes salarié en CDD ou en intérim, n’allez pas dire que vous êtes en CDI. Mentionnez le et mettez par exemple en avant que vous n’avez quasiment pas de périodes d’inactivité depuis plusieurs années, ou alors que votre reste à vivre est important. Vous ne pourrez pas emprunter de grosses sommes, mais suffisamment pour réaliser au moins un investissement. Cet investissement, s’il est réussi, vous permettra d’être plus crédible vis à vis du banquier et il sera moins regardant lors du prochain investissement.

La situation idéale
  • Vous êtes en CDI
  • Vous n’avez pas ou très peu de crédits
  • Vous arrivez à mettre tous les mois 20 à 50% de votre revenu de côté
  • Vous n’êtes jamais à découvert
  • Vous avez une bonne épargne de côté

Dans cette situation, vous n’aurez aucun mal à obtenir votre crédit. Facilitez tout de même la vie du banquier en vous préparant et en apportant les documents.

Si vous n’êtes pas dans cette situation idéale, rien de grave, il vous suffit de vous montrer convaincant en réalisant au préalable les actions précédemment mentionnées pour présenter votre projet.

 

Quelle que soit votre situation, commencez par bien gérer vos finances. Ce n’est que lorsque vos finances seront bien gérées que vous pourrez obtenir un crédit pour un investissement locatif.

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