Jeremy Salle

septembre 13, 2021

Etat voleur, Imposition, Impôts, Impôts locaux, Investissement immobilier, Investissement immobilier locatif, Taxes

En tant qu’investisseur dans l’immobilier, vous êtes propriétaire de biens immobiliers et vous devrez donc vous acquittez de différents impôts et taxes en tout genre. Nous verrons dans cet article ce que vous devez payer, ce que vous ne devez pas payer et comment faire pour payer moins d’impôts et de taxes.

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Taxe foncière

Toute personne propriétaire ou usufruitière d’un bien immobilier est redevable de la taxe foncière sur les propriétés bâties, y compris lorsque le bien est donné en location : maison, appartement, local commercial, emplacement de parking… Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier alors vous devez payer cette taxe (une fois par an).

Les terrains, à l’exception des jardins de maximum 500 m2 attenant aux maisons qui sont soumis à la taxe foncière sur les propriétés bâties, sont assujettis à la taxe foncière sur les propriétés non bâties.

Lorsque la taxe foncière porte sur des immeubles autres que des immeubles d’habitation loués vides à titre de résidence principale, le propriétaire peut demander au locataire de lui rembourser la taxe foncière. C’est par exemple possible si vous êtes propriétaire d’un local commercial que vous louez. Vous pouvez alors demander à votre locataire de payer la taxe foncière.

Le calcul de la base d’imposition de la taxe foncière

La taxe foncière sur les propriétés bâties est établie d’après la valeur locative de votre logement. Cette valeur est prise en compte pour moitié dans le calcul de la taxe foncière afin de tenir compte des frais de gestion, d’amortissement et d’entretien supportés par le propriétaire y compris pour  la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Cette valeur est ensuite multipliée par les taux d’imposition votés par chaque collectivité.

Qu’est-ce que la valeur locative de la taxe foncière ?

La valeur locative est censée représenter le loyer théorique de votre logement : elle est déterminée à partir de sa surface et de celle de ses annexes (cave, garage, cours, jardin dans la limite de 500 m2, piscine …). On ajuste ensuite son montant pour tenir compte de son standing, de ses éléments de confort (gaz, chauffage central,… ), de son état d’entretien et de sa situation (proximité des écoles, des commerces, des transports …).

La surface ainsi obtenue, appelée « surface pondérée » est ensuite multipliée par un tarif communal faisant référence aux loyers constatés au 1er janvier 1970. Depuis 1981, ce résultat est actualisé chaque année à l’aide d’un coefficient fixé au niveau national pour tenir compte de l’évolution des loyers.

Vous pouvez obtenir le détail de ces calculs en vous adressant au service du cadastre et contester, le cas échéant, la catégorie retenue pour votre logement (de « très grand luxe » à « très médiocre ») ou la surface pondérée ; en revanche, vous ne pouvez pas contester le tarif communal ainsi que les taux votés par les collectivités.

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Impôts sur les plus-values

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier est imposable sur le revenu, sauf s’il s’agit de votre résidence principale. Vous pouvez bénéficier d’exonérations selon la nature du bien ou votre situation personnelle.

Plus-values imposables

Vous êtes soumis à l’impôt sur le revenu pour les plus-values immobilières que vous réalisez dans le cadre de la gestion de votre patrimoine immobilier privé :

  • Vente d’un bien immobilier (appartement, maison, terrain)
  • Vente des droits attachés à un bien immobilier (servitudes par exemple)
  • Vente par l’intermédiaire d’une société civile immobilière (non soumise à l’impôt sur les sociétés) ou d’un fonds de placement dans l’immobilier (FPI)
  • Échange de biens, partage ou apport en société.

Plus-values exonérées

Les principales exonérations d’impôt sur les plus-values immobilières sont liées à la nature du bien cédé, à la qualité du vendeur et de l’acquéreur.

La plupart des exonérations sont accordées sous conditions.

Exonérations liées au bien cédé :

  • Vente de la résidence principale et dépendances (garages, aires de stationnement, cours, etc.)
  • Vente d’un logement autre que la résidence principale, si vous utilisez le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.
  • De plus, vous ne devez pas avoir été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédant la vente
  • Vente d’un droit de surélévation jusqu’au 31 décembre 2022
  • Bien échangé dans le cadre de certaines opérations de remembrement
  • Bien dont le prix de vente ne dépasse pas 15 000 €
  • Bien détenu depuis plus de 22 ans

Un bien détenu depuis plus de 30 ans est aussi exonéré de prélèvements sociaux.

Exonérations liées à l’acheteur :

  • Bien vendu directement ou indirectement à un organisme en charge du logement social (jusqu’au 31 décembre 2022)
  • Bien vendu à un opérateur privé qui s’engage à réaliser ou achever des logements sociaux (jusqu’au 31 décembre 2022)
  • Bien exproprié sous condition du remploi de l’intégralité de l’indemnité par l’acquisition, la construction la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois
  • Bien cédé par un particulier ayant exercé son droit de délaissement dans certaines conditions, sous réserve du remploi de l’intégralité du prix de cession par l’acquisition, la construction la reconstruction ou l’agrandissement d’un ou de plusieurs immeubles dans un délai de 12 mois

Exonérations liées au vendeur :

Vous êtes exonéré si vous êtes dans l’une des situations suivantes :

  • Vous touchez une pension de vieillesse ou avez une carte mobilité inclusion, et votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 10 988 € pour la première part de quotient familial pour l’année 2018 pour une cession effectuée en 2020
  • Vous résidez dans un établissement social ou médico-social d’accueil de personnes âgées ou d’adultes handicapés, et votre revenu fiscal de référence ne dépasse pas 25 839 € pour la première part de quotient familial pour l’année 2018 pour une cession effectuée en 2020
  • Vous êtes non résident en France
  • Vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale dans les 4 années précédentes. La vente d’un logement autre que la résidence principale est exonérée. Mais vous devez utiliser le prix de la vente pour acheter ou construire votre habitation principale dans un délai de 2 ans.

Calcul de la plus-value :

La plus-value immobilière est égale à la différence entre le prix de vente du bien et son prix d’acquisition.

Si vous réalisez une moins-value, c’est-à-dire une perte, vous ne pouvez pas la déduire d’une plus-value réalisée lors de la vente d’un autre bien (sauf exceptions).

Prix de vente
Le prix de vente est le prix indiqué dans l’acte. Vous pouvez déduire du prix, sur justificatifs, les frais supportés lors de la vente (par exemple, les frais liés aux diagnostics obligatoires). Le prix de vente doit être augmenté des sommes versées à votre profit (par exemple, une indemnité d’éviction versée par l’acheteur au locataire en place).

Prix d’acquisition

Si vous avez acheté le bien, le prix d’acquisition est indiqué dans l’acte de vente. Il peut être augmenté des frais suivants, sur justificatifs :

  • Charges et indemnités versées au vendeur à l’achat
  • Frais d’acquisition (droits d’enregistrement, frais de notaire). Si vous ne pouvez pas les justifier, vous pouvez déduire un montant forfaitaire de 7,5 % du prix d’achat
  • Dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration sous conditions). Pour un bien détenu depuis plus de 5 ans, vous pouvez déduire soit le montant réel justifié, soit un forfait de 15 % du prix d’achat
  • Frais de voirie, réseaux et distributions (frais d’aménagement pour lotissement par exemple).

Imposition

Abattement
La plus-value est diminuée d’un abattement qui dépend du temps pendant lequel vous avez possédé le bien.

L’assiette est différente pour le calcul de l’impôt sur le revenu et celui des prélèvements sociaux.

Exemple

Vous avez revendu un bien que vous possédiez depuis 10 ans. Vous avez réalisé avec cette vente une plus-value de 10 000 €.

Vous bénéficiez d’un abattement sur l’impôt de 6 % par an de la 6e à la 10e année, soit 30 % (6 % x 5). Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € x 30 % soit 3 000 €. Vous déclarerez alors en revenu 7 000 € ( 10 000 € – 3 000 €).
Vous bénéficiez d’un abattement sur les prélèvements sociaux de 1,65 % par an de la 6e à la 10e année, soit 8,25 % (1,65 % x 5) . Vous aurez ainsi un abattement de : 10 000 € x 8,25 % soit 825 €. Vous devrez payer les prélèvements sociaux sur la base de 9 175 € (10 000 € – 825 €).

Taux d’imposition
La plus-value immobilière est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %.

Une taxe supplémentaire s’applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €. Le taux varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value réalisée.

Taxe d’habitation

Elle est due (une fois par an) par toute personne ayant à sa disposition un logement suffisamment meublé pour y habiter. Peu importe que vous soyez propriétaire, locataire ou occupant à titre gratuit, que vous occupiez effectivement ou non le logement ou que vous n’y passiez que quelques mois par an.

Le calcul de la taxe d’habitation

La taxe d’habitation est établie d’après votre situation au 1er janvier et assise sur la valeur locative de votre logement. Cette valeur est retenue en totalité pour calculer la taxe d’habitation, elle est ensuite multipliée par les taux d’imposition votés par chaque collectivité.

Abattement pour charges de famille

Quel que soit leur niveau de revenus, tous les contribuables bénéficient d’un abattement pour charges de famille pour la taxe d’habitation relative à leur résidence principale : il correspond à 10 % de la valeur locative moyenne pour les 2 premières personnes à charge au sens de l’impôt sur le revenu, 15 % pour chaque personne supplémentaire.

Ces taux peuvent être majorés de 5 ou 10 points par les collectivités. Ils sont divisés par 2 pour les enfants en résidence alternée. En cas de rattachement au foyer fiscal d’un enfant majeur marié, pacsé ou chargé de famille, celui-ci n’ouvre droit à l’abattement que s’il vit au domicile de ses parents.

Sous conditions de ressources, une exonération totale peut être accordée.

La redevance télévisuelle

La redevance télé, aussi appelée contribution à l’audiovisuel public, est une taxe recouvrée en même temps que la taxe d’habitation relative à la résidence principale.

La redevance télé était fixée à 137€ pour 2016 (87 € pour les DOM). Une seule redevance est due quel que soit le nombre de téléviseurs proprement dits ou d’appareils permettant de capter les signaux de télévision (ordinateurs, téléphones portables, …) détenus au 1er janvier par le contribuable dans sa résidence principale, secondaire ou au domicile d’un enfant majeur rattaché à son foyer fiscal.

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères

Perçue par plus de 6 communes sur 10, elle est établie au nom du propriétaire et recouvrée en même temps que la taxe foncière sur les propriétés bâties (mais elle peut être mise à la charge du locataire). Elle est due par le locataire et le propriétaire qui la paye peut lui en demander le remboursement.

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Impôts sur les revenus locatifs

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier à but locatif, vous louez votre bien et recevez des loyers. Ceux-ci constituent un revenu supplémentaire pour vous et seront imposés comme tel. Pour cela il existe deux cas de figure dans le cadre d’une location non meublée :

Des revenus inférieurs à 15 000€

Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu. Vous devez les déclarer. Vous serez automatiquement soumis au régime micro foncier.

Vous pouvez cependant choisir le régime réel mais, dans ce cas, cette option sera irrévocable pendant 3 ans.

Le régime micro-foncier

Le service des impôts applique un abattement forfaitaire de 30 %. Les travaux et charges ne peuvent pas être déduits.

Vous devez indiquer le montant brut sans abattement de vos revenus fonciers sur votre déclaration de revenus en ligne sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr ou dans le formulaire n°2042 dans la partie “Revenus fonciers – Location non meublée”.

Le régime micro foncier est impossible dans certaines situations (monuments historiques, logement en nue-propriété ou situé en secteur sauvegardé par exemple).

Le Régime réel

Vous devez déclarer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés pendant l’année) après déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier en ligne sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr ou dans le formulaire n°2044. Cette déclaration est à joindre à votre déclaration d’ensemble n°2042.

Vous devez remplir le formulaire n°2044 spécial si vous êtes dans l’un des cas suivants :

  • Vous êtes propriétaire d’au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s’applique (exemple : monuments historiques)
  • Vous avez opté pour la déduction avec l’amortissement des logements neufs (exemple : dispositif “Borloo neuf”)
  • Vous bénéficiez d’une déduction spécifique pour des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR
  • Vous détenez des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction par l’amortissement

Des revenus supérieurs à 15 000€

Vos revenus locatifs sont soumis à l’impôt sur le revenu et vous devez les déclarer.

Vous devez déclarer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissés pendant l’année) après déduction des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier en ligne sur votre espace personnel du site impots.gouv.fr ou dans le formulaire n°2044. Cette déclaration est à joindre à votre déclaration d’ensemble n°2042.

Vous devez remplir le formulaire n°2044 spécial si vous êtes dans l’un des cas suivants :

  • Vous êtes propriétaire d’au moins un immeuble pour lequel un régime spécial s’applique (exemple : monuments historiques)
  • Vous avez opté pour la déduction avec l’amortissement des logements neufs (exemple : dispositif “Borloo neuf”)
  • Vous bénéficiez d’une déduction spécifique pour des dispositifs Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR
  • Vous détenez des parts d’une société civile de placement immobilier (SCPI) pour lesquelles vous avez opté pour la déduction par l’amortissement
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Impôt sur la fortune immobilière (IFI)

Vous êtes imposable à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si votre patrimoine net taxable est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier.

Le patrimoine taxable à l’IFI

Le patrimoine net taxable permet de déterminer si vous êtes imposable à l’IFI

Pour déterminer votre patrimoine net taxable, vous devez évaluer votre actif (somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers) et votre passif (total de vos dettes déductibles).

L’actif est la somme des biens possédés au 1er janvier de l’année d’imposition par le foyer fiscal. Certains biens sont exonérés totalement ou partiellement.

Les biens imposables

Les biens imposables sont constitués de l’ensemble des biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement par le foyer fiscal au sens de l’IFI. Pour plus de renseignements sur cette notion, reportez-vous à la fiche « Personnes imposables à l’IFI ».

Composent l’actif les biens pour leur montant non exonéré possédés au 1er janvier de l’année d’imposition :

  • les immeubles bâtis et non bâtis détenus directement, tels que :
  • les immeubles bâtis (à usage personnel ou mis en location) : maisons, appartements et leurs dépendances (garage, parking, cave..). Un abattement de 30 % de la valeur vénale du bien est à déduire pour la résidence principale,
  • les bâtiments classés monument historique,
  • les immeubles en cours de construction au 1er janvier de l’année d’imposition,
  • les immeubles non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles)… ;
  • les immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via titres et parts de sociétés ;
  • les biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.
  • Cette énumération n’a pas un caractère exhaustif.

Les biens exonérés

Sont totalement exonérés les biens et droits immobiliers considérés comme des biens professionnels dès lors les conditions suivantes sont remplies :

Les biens ou droits immobiliers doivent être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale. L’activité concernée doit correspondre à l’exercice effectif d’une véritable profession (exercice, à titre habituel et constant, d’une activité de nature à procurer à celui qui l’exerce le moyen de satisfaire aux besoins de l’existence).
Cette activité doit être exercée par le propriétaire des biens ou droits immobiliers ou son conjoint, ou son partenaire de Pacs, ou son concubin ou les enfants mineurs sous adminis­tration légale.
L’activité doit être la profession principale du redevable, c’est-à-dire qu’elle constitue l’essentiel de ses activités économiques. Les biens ou droits immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.


Sont également exonérées, les parts ou actions représentatives de biens immobiliers affectés à l’activité industrielle, commer­ciale, artisanale, agricole ou libérale d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu ou d’une société soumise à l’im­pôt sur les sociétés lorsque le propriétaire des parts ou actions (ou un membre de son foyer fiscal) exerce dans la société son activité professionnelle à titre principal
Lorsqu’ils ne peuvent pas bénéficier de l’exonération des biens professionnels, sont exonérés partiellement :

  • les bois et forêts, les parts de groupements forestiers (à hauteur de 75%) ;
  • les sommes déposées sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA) ;
  • les biens ruraux loués par bail à long terme ;
  • les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants.
  • L’énumération des biens exonérés ainsi que leurs conditions d’exonération présentées ici ne sont pas exhaustives.

L’évaluation des biens

Les biens doivent être évalués au 1er janvier de l’année d’après leur valeur vénale.

Certains biens peuvent être évalués selon des modalités particulières. Par exemple :

  • l’habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % sur sa valeur vénale à condition de ne pas détenir le bien par le biais d’une SCI de gestion.
  • A noter qu’en cas d’imposition commune à l’IFI, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de cet abattement. Dès lors, par exemple, si vous et votre époux(se) faites l’objet d’impositions distinctes au titre de l’impôt sur le revenu, par exception au principe de l’imposition par foyer, un seul immeuble est susceptible de bénéficier de l’abattement de 30 %.
  • En revanche, lorsque les époux sont sous le régime de la séparation des biens et ne vivent pas sous le même toit (ou ont fait l’objet d’un jugement de séparation de corps) et dans la mesure où ils ont effectivement cessé de cohabiter, l’abattement de 30 % est susceptible de s’appliquer à la résidence principale de chacun des époux dès lors qu’ils font l’objet d’une imposition séparée à l’IFI ;
  • les titres admis à une cote officielle sont évalués selon le dernier cours connu au 1er janvier de l’année d’imposition ou selon la moyenne des 30 derniers cours qui précède cette date pour la quote-part des biens immobiliers auxquels ils se rapportent ;
  • les biens détenus en usufruit sont, sauf exception, déclarés pour leur valeur en pleine propriété (en contrepartie ils ne sont pas à déclarer pour le nu-propriétaire).
  • À noter : des fiches et guides d’évaluation de certains biens sont à votre disposition (les biens immeubles, les entreprises et les titres non cotés des sociétés) sur ce site : Particulier > Déclarer mes revenus > Je déclare mon impôt sur la fortune immobilière > rubrique « Aide en ligne ».

Les dettes pouvant être déduites

Pour être déductibles, les dettes doivent remplir 3 conditions générales cumulatives :

  • exister au 1er janvier de l’année d’imposition ;
  • être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal au sens de l’IFI et effectivement supportées par lui ;
  • être afférentes aux actifs imposables ;
  • Font notamment partie des dettes déductibles celles relatives :
  • à des dépenses d’acquisition de biens ou droits immobiliers ;
  • à des dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • aux dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés ou d’organismes au prorata de la valeur des biens et droits immobiliers ;
  • aux dépenses d’entretien effectivement supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire par le propriétaire dont celui-ci n’a pu obtenir le remboursement, au 31 décembre de l’année de départ du locataire
  • aux impôts dus à raison des propriétés concernées (par exemple : taxe foncière).
  • Même si les 3 conditions énumérées plus haut sont remplies, certaines dettes ne sont pas déductibles.

C’est le cas lorsque la valeur des biens ou droits immobiliers et des parts ou actions taxables excède 5 millions d’euros et que le montant total des dettes admises en déduction au titre d’une même année excède 60 % de cette valeur, le montant des dettes excédant le seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent.

De plus les dettes se rapportant à l’acquisition ou dans l’intérêt de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles et celles se rapportant à des biens partiellement exonérés ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée (c’est-à-dire en appliquant à cette dette le pourcentage de non exonération).

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Propriétaires de biens immobiliers, comment payer moins d’impôts et de taxes ?

En tant que propriétaire de biens immobiliers vous payez trop d’impôts et taxes ? On trouve aussi. Heureusement, il existe quelques possibilités pour réduire voire d’annuler complètement l’imposition des revenus. En revanche, il y a certaines taxes ou certains impôts que vous devrez payer quoi qu’il arrive. Il s’agit de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. Le gouvernement prévoit de supprimer ces taxes (du moins, la taxe d’habitation), mais avec les gens au pouvoir on ne sait jamais.

Une des premières solution pour réduire ou annuler une partie de l’imposition est de louer vos biens immobiliers sous le statut du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Avec ce statut, vous devez mettre à disposition du locataire le nécessaire pour vivre correctement, comme un lit, un canapé, une cuisine équipée d’un four et/ou d’un micro-ondes, des chaises, des couverts, … Pour plus d’informations sur les éléments à fournir, rendez-vous sur notre article dédié au statut LMNP ici. Grâce à ce statut, vous pouvez déduire fiscalement le coût d’acquisition de votre bien immobilier. En faisant cela, vous ajoutez une sorte de charge fictive qui vient réduire votre revenu imposable.

La deuxième possibilité qui s’offre à vous est d’investir dans des biens immobiliers via une société. Il peut s’agir d’une Société Civile Immobilière (SCI) ou d’une Société par Action Simplifiée (SAS) par exemple. Là encore, comme pour le statut LMNP le gros avantage est de pouvoir amortir le prix des biens achetés. En plus de cela, vous pouvez déduire toutes vos charges de votre revenu. Le deuxième gros avantage est de dissocier votre patrimoine personnel de votre patrimoine professionnel. Vous êtes propriétaire des biens immobiliers par l’intermédiaire de votre société. Vous pouvez avoir un patrimoine immobilier net supérieur à 1,3 millions d’euros, vous ne serez pas redevable de l’IFI.

Enfin, l’autre solution envisageable serait de réaliser des travaux déductibles dans le logement que vous louez, à condition que vous soyez au régime réel, afin de déduire toutes vos charges en plus du coût des travaux. Vous pouvez ainsi répéter tous les 2-3 ans cette opération travaux afin d’améliorer votre logement et de bénéficier de réduction d’impôts.

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