Acheter un bien immobilier est un rêve pour beaucoup de gens. En France la plupart des personnes vont acheter leur résidence principale et rembourser le crédit pendant 20, 25 ou 30 ans. De ce fait, leur achat immobilier sera l’achat de leur vie. Malheureusement en faisant cela il est peu probable que ces personnes puissent acheter d’autres biens immobiliers. Un autre de plus si elles gagnent bien leur vie et ce second achat constituera en général une résidence secondaire. Pour se constituer un patrimoine immobilier conséquent en quelques années seulement, il ne s’agit clairement pas de la bonne marche à suivre.

Conserver son argent

Lors d’un investissement immobilier à but locatif il est essentiel de sortir le moins d’argent possible de sa propre poche afin de disposer de liquidités pour de prochains investissements. Le premier investissement est très important car s’il est réussi, cela vous mettra d’une part en confiance et rassurera la banque d’autre part sur votre capacité à bien investir l’argent qu’elle vous prête. Empruntez si possible la totalité (prix d’achat, frais d’agence et frais de notaire).

Utiliser l’argent des autres

Cela vient renforcer le fait de conserver son argent. Utilisez l’argent des autres pour investir c’est la clef pour vous enrichir et vous constituer ce patrimoine immobilier important. Cela signifie que vous utilisez l’argent de la banque pour investir et payer le montant de l’achat, et que vous remboursez cette même banque avec l’argent des loyers que vous paye votre locataire.

Faire un investissement rentable

Utiliser l’agent des autres vous aide à réaliser un investissement rentable puisque vous n’utilisez pas votre propre argent. En revanche vous devez effectuer les bons calculs sinon vous risquez de vous retrouver à devoir sortir tous les mois de l’argent de votre propre poche. On appelle cela le « déficit foncier ». Pour l’éviter, le montant des loyers doit couvrir à la fois les mensualités que vous payez pour rembourser votre crédit, mais également les charges (taxe foncière, charges de copropriété, éventuellement frais de gestion, assurance PNO, et les impôts). Un investissement rentable doit vous permettre de payer à la fois les mensualités et les charges associées, mais il doit également vous rester quelque chose une fois tout cela payé. On appelle cela le « cash-flow positif ». Vous avez selon la réussite de votre investissement quelques dizaines, centaines ou milliers d’euros qui viennent donc augmenter votre revenu.

Répéter l’opération plusieurs fois par an pour se constituer un patrimoine immobilier

Une fois le premier investissement rentable effectué, vous ne devez en aucun cas en rester là et vous en contenter. Répétez ce genre d’investissement plusieurs fois par an pendant plusieurs années car cela vous maintien dans une bonne dynamique, développe votre patrimoine immobilier, augmente vos revenus et sécurise vos investissements. Il sera moins douloureux de perdre un loyer pendant un certain temps si un locataire s’en va car vos autres investissements pourront couvrir vos charges. En avoir un seul en revanche peut vous mettre en difficulté si votre locataire ne paye plus ou si votre logement reste vacant un certain temps.

Acheter pour rénover et se constituer un patrimoine immobilier

Acheter pour rénover est un très bon moyen d’aller vite dans l’optique de se constituer un patrimoine immobilier conséquent. En effet, en achetant un bien délabré que l’on fait rénover (ne pas faire sois-même, mais faire faire), le coût total est moins important que si l’on achète un appartement neuf ou en bon état. De plus il est possible d’obtenir un gros rabais puisque bien souvent le propriétaire ne veux pas ou ne peux pas réaliser les travaux de rénovation et il a peu de visites. Un acheteur prêt à lui racheter son bien viendrait le “sauver” et il peut être bien plus enclin à accorder cette grosse remise. De même, en rénovant un bien immobilier, on embellit celui-ci, donc il prend de la valeur et se retrouve mieux “coté” face aux annonces concurrentes. Les gens, locataires comme propriétaires, préfèrent avoir un bien neuf ou quasi-neuf, et se tourneront plus facilement vers votre bien même si vous le louez plus cher. C’est l’avantage de la rénovation.

Acheter pour revendre et rembourser ses dettes

L’achat-revente est assimilé à une activité de marchand de biens. Pour éviter d’être requalifié de marchand de biens, il est nécessaire de ne pas reproduire cette opération d’achat, rénovation, revente trop souvent. Acheter un bien peu cher car en mauvais état, le retaper puis le revendre au minimum 2 fois plus cher que le prix d’aquisition plus travaux permet de rembourser une partie des crédits contractés pour l’acquisition d’autres biens immobilier. En faisant cela, on réduit son taux d’endettement ainsi que ses mensualités et/ou la durée du crédit. On améliore ainsi plus rapidement la trésorerie et la rentabilité de nos biens précédemment achetés. Une alternative serait de garder le bénéfice de la revente pour investir sans avoir à recourir à l’emprunt ou alors tout simplement disposer de liquidités au cas où.

A VOUS DE JOUER : Cet article vous a plu ? Commentez-le, partagez-le et n’oubliez pas de vous inscrire à la newsletter pour recevoir les derniers articles ainsi que “le guide de la liberté financière” pour commencer à créer des sources de revenus.

Publicités