Jeremy Salle

juin 7, 2021

Bien immobilier avec travaux, Immobilier rentable, Investissement immobilier, Rénover un bien immobilier

6 raisons d’investir dans un bien immobilier avec travaux

Investir dans un bien immobilier avec travaux fait souvent peur aux néo-investisseurs. Il faut gérer les artisans, demander à emprunter le montant des travaux, gérer les retards, être sûr de ne pas perdre d’argent pendant la durée de la rénovation,… Pourtant investir dans un bien immobilier avec travaux est certainement un des meilleurs moyens d’augmenter sa rentabilité tout en limitant la fiscalité. Voici donc 6 raisons d’investir dans un bien immobilier avec travaux.

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Emprunter le montant des travaux

Si vous voulez que votre investissement immobilier soit rentable et garder votre trésorerie, il faut faire des travaux et les faire financer par la banque. Se faire financer les travaux et les frais de notaire s’appelle être financé à 110%. La banque prend en financement le coût d’acquisition ainsi que les frais d’agence immobilière, mais aussi les frais de notaire et les travaux. En empruntant le montant nécessaire à la réalisation des rénovations, on va certes emprunter plus donc avoir de plus grosses mensualités, mais on n’aura rien à sortir de notre poche. Il est en effet préférable de garder un maximum de liquidité de côté pour faire face à des dépenses non prévues comme des réparations par exemple.

Vérifier la qualité des travaux

Si vous achetez un bien immobilier où les travaux de rénovation ont déjà été effectué c’est bien, mais on n’est jamais à l’abri d’une surprise. Prendre un bien déjà rénové c’est aller dans la simplicité. Pour un premier investissement cela permet de faire ses premiers pas ce qui n’est pas mal. De même s’il est déjà loué la banque vous prêtera plus facilement puisqu’elle sait exactement combien d’argent rentre grâce aux loyers et combien vous devrez payer avec la mensualité.

En revanche pour les investissements suivants c’est un mauvais calcul. Il est préférable de prendre un bien nécessitant des travaux afin d’être sûr qu’ils sont fait correctement. Vous n’êtes pas à l’abri que le vendeur ait fait lui-même les travaux et que pour minimiser les frais il a “maquillé” quelques anomalies comme de la moisissure, des infiltrations d’eau, … Si elles sont minimes au début, juste les maquiller risque d’aggraver le problème, qui n’aura pas été traité à la source. En faisant réaliser les travaux vous-même ou en les faisant par vous-même vous savez ce qui a été fait et comment. Vous pouvez dormir sur vos 2 oreilles puisque la rénovation a normalement été bien faite.

Investir dans un bien immobilier avec travaux : Agrandir et optimiser l’espace

Investir dans un bien immobilier avec travaux permet d’agrandir, de réduire et d’optimiser l’espace dont on dispose. Lorsque l’on a un bien immobilier qui est déjà rénové, il est difficile de se lancer dans des travaux pour ré-agencer le bien. Si le résultat n’est pas parfait il se peut que le bien dans son état actuel soit correct. Il devient donc difficile de se dire que l’on va engager des gros montants pour faire des rénovations.

Un bien immobilier avec travaux en revanche permet de se projeter plus facilement sur ce qu’il y a à faire. Outre les rénovations classiques comme l’électricité, la plomberie, l’isolation, les fenêtres, etc, on peut facilement créer de nouvelles pièces si la superficie le permet, en ajoutant des cloisons par exemple. L’inverse est également vrai puisqu’il est aussi possible de réduire le nombre de pièces pour avoir de plus grands espaces. Par exemple, on peut abattre une cloison pour obtenir une cuisine ouverte, casser un mur d’une chambre pour avoir un plus grand salon, … Les possibilités sont nombreuses.

A côté de cela, on peut éventuellement créer une mezzanine pour avoir une “pièce” supplémentaire si la hauteur sous plafond le permet. Cela peut par exemple être une chambre à coucher, un bureau, un espace détente ou lecture, un dressing, ou encore une bibliothèque. A vous de voir ce qui convient le mieux à vos goûts.

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Valoriser son bien immobilier

Faire des travaux de rénovation dans un bien que l’on achète permet de valoriser celui-ci. En effet, en plus d’avoir pu bénéficier d’une réduction pour travaux sur le prix du bien, le rénover va permettre de lui faire prendre de la valeur. Pour cela il existe plusieurs moyens. Le premier est de remettre en état le bien complètement. Vous pouvez refaire le sol (peinture ou papier peint) et les murs (parquet ou carrelage), mais aussi apporter un mobilier plus récent et plus tendance. Un second moyen est de créer une pièce supplémentaire. En effet, si votre bien possède une grande surface et qu’une partie du salon par exemple peut être coupée en deux pour créer une autre chambre, vous pourrez revendre votre bien en proposant un bien avec une pièce supplémentaire ce qui est plus cher.

Créer le coup de cœur

Créer le coup de cœur c’est faire en sorte qu’une personne qui visite votre bien immobilier veuille l’acheter. En effet celle-ci s’y verrait bien y vivre et les personnes qui ont en général un coup de cœur viendront en général moins négocier votre prix. Si le coup de cœur est utile pour une vente, il l’est aussi pour une mise en location. Créer un effet wahou chez un potentiel futur locataire vous permet d’avoir un maximum de choix. Plus vous avez de locataires potentiels mieux sera votre choix. Il ne faut par contre pas tomber dans l’excès et choisir assez rapidement. En ayant un bien immobilier qui provoque un effet coup de cœur, vous pouvez vous permettre de demander un loyer plus élevé que celui qui se pratique sur le marché sur un bien dont les caractéristique sont similaires.

Si vous combinez un appartement bien rénové, qui provoque cet effet coup de cœur et que le montant du loyer demandé est supérieur au prix du marché, il y a de fortes chances que vous trouviez un locataire de qualité !

Il est possible de créer cet effet coup de cœur sans travaux, juste grâce à la technique du home staging. Par contre si vous cumulez rénovations sympathiques et home staging, votre bien s’arrachera !

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Déduire le montant des travaux des revenus fonciers

Faire des travaux de rénovation dans un bien immobilier à usage locatif permet de déduire le montant des travaux de ses revenus. En effet, en location nue il est possible de déduire toutes les charges du bien grâce au régime du réel. L’autre régime, le micro-foncier ne vous permet que de déduire 30%. Il s’agit d’un forfait qui ne prend pas en compte vos charges. C’est à dire que si vous gagnez 100€ de revenus locatifs, vous ne serez imposés que sur 70€. Le régime du réel vous permet en revanche de déduire la totalité de vos charges. Si vous avez 150€ de charges et que vos revenus locatifs sont de 100€, vous aurez un déficit de 50€ donc vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus mais vous pourrez en plus reporter ce déficit pour l’année suivante.

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