Jeremy Salle

mars 21, 2021

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Comment investir dans l’immobilier ?

Tout le monde sait comment acheter un bien immobilier. En revanche peu de personnes savent comment investir dans l’immobilier. Dans le premier cas de figure, on perd de l’argent, alors que dans le second on en gagne. Comment investir dans l’immobilier ? Comment faire un investissement rentable ? Comment se créer des sources de revenus avec l’immobilier ? Comment acheter plusieurs biens immobiliers ? Ce sont les questions auxquelles cet article va répondre.

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Les différents types de biens immobiliers

Dans l’immobilier, comme dans d’autres domaines d’investissement d’ailleurs, il n’existe pas un mais plusieurs types de biens. En voici une liste non exhaustive.

Biens d’habitation

Les biens d’habitation sont des biens immobiliers dans lesquels il est possible d’habiter. On y retrouve des studios, des T2, des T3, des T4 et plus, des maisons ou encore des immeubles. Leur prix varie fortement en fonction du type de bien, mais aussi de leur localisation. n bien à Paris ou Lyon par exemple est plus cher qu’un bien à Saint-Etienne pour le même type. On trouve par exemple des studios à moins de 30 000€ dans des petites villes comme Béziers et des T4 à plus d’un million d’euro à Paris.

Garages et parkings

Cette catégories de biens immobiliers comprend les places de parking, les garages, les boxes. Il s’agit des places qui servent à garer un véhicule (moto, auto, caravane, …) plus ou moins grandes. Plus abordables que les biens d’habitations, on peut trouver une place de parking pour moins de 2 000€ dans des petites villes comme Nîmes et à plus de 50 000€ dans Lyon. Si la place de parking nécessite un investissement moindre, son taux de rentabilité est en revanche plus élevé que pour un bien d’habitation.

Locaux commerciaux et entrepôts

Les locaux commerciaux et les entrepôts permettent de louer des surfaces à des entreprises. Elles peuvent avoir tout type d’activité. Il peut s’agir de banques/assurances, de restauration, de commerces de bouche, etc pour les locaux commerciaux ou d’entreprises de stockage, de logistique ou servir de stockage pour une entreprise ayant un gros stock de marchandises. Pour ce type de biens, il suffit de mettre le bien à disposition d’un locataire, qui se charge lui-même des travaux d’agencement.

Immeubles

Un immeuble est un bien immobilier composé de plusieurs lots. Il peut être composé de biens d’habitations, de garages et parkings, de locaux commerciaux, de caves, ou encore de plateaux à aménager. Comme pour les biens d’habitations, on retrouve des immeubles de tout prix. On en trouve à moins de 60 000€ dans des petites villes comme Thiviers et à plusieurs millions d’euros dans des grandes villes comme Toulouse.

Immobilier papier et immobilier coté

SCPI, OPCI, SICAFI, REIT, les sigles ne manquent pas pour caractériser de la pierre-papier ou des sociétés immobilières cotées. L’avantage de la pierre-papier ou de l’immobilier coté par rapport à de l’immobilier physique traditionnel, c’est qu’il n’y a rien d’autre à faire que d’acheter des parts ou des actions et encaisser les loyers/dividendes. Il n’y a donc pas de gestion locative ou de travaux à prendre en charge. Tout est gérer dans la société de gestion des parts. C’est de l’investissement immobilier 100% passif.

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Pourquoi investir dans l’immobilier ?

Il n’est jamais trop tard pour investir dans l’immobilier, et encore moins trop tôt. Investir dans l’immobilier offre différentes possibilités. Voici lesquelles :

Se créer des sources de revenus

Un investissement immobilier réussi permet d’augmenter vos revenus. En effet, le loyer que vous percevez paye votre mensualité ainsi que l’ensemble de vos vos charges, et en plus il vous reste quelques dizaines ou centaines d’euros ensuite. Si vous avez plusieurs biens qui vous rapportent tous les mois un peu vous avez différentes sources de revenus. Elles seront toutes liées à l’immobilier, mais chacune d’elle est indépendante de l’autre.

Se créer un patrimoine

Investir dans l’immobilier permet de se constituer un patrimoine. En plus de cela, votre patrimoine grossit continuellement avec le temps puisque vous et/ou votre locataire remboursez tous les mois du capital. Le temps joue donc en votre faveur pour vous enrichir. Avoir un patrimoine développer permet aussi d’être à l’abri financièrement. S’il vous permet d’obtenir des revenus passifs vous ne dépendez pas que d’une seule source de revenus. De plus vous pouvez aussi revendre un ou plusieurs actifs, soit pour investir davantage, soit pour profiter de votre argent.

Atteindre l’indépendance financière

Si vos revenus passifs couvrent l’ensemble de vos charges sans que vous n’ayez besoin de toucher à votre salaire, alors vous êtes indépendant financièrement. Atteindre l’indépendance financière avec l’immobilier est possible et il n’est pas nécessaire d’être riche pour y parvenir. Si vous achetez 3-4 biens immobilier qui vous rapportent chacun plusieurs centaines d’euros par mois et que vous ne vivez pas trop chiquement vous y arriverez rapidement. L’indépendance financière vous permet de faire ce que voulez de votre vie, autant en profiter le plus tôt possible.

Avoir un patrimoine à léguer

Avoir travaillé dur toute sa vie et ne rien avoir à léguer à ses enfants c’est frustrant. Ceux qui n’ont pas d’enfants, devraient également léguer leur patrimoine plutôt que l’Etat voleur ne le récupère et ne détruise toutes ces années que vous avez utilisé pour vous constituer un beau patrimoine.

Comment investir dans l’immobilier et gagner de l’argent ?

Vous pouvez consulter l’article « les 6 moyens de gagner de l’argent avec l’immobilier » pour vous aider. En plus de cela, il faut respecter les règles suivantes:

Ne pas faire d’apport

L’apport vous permet de faire baisser le montant à emprunter. Les banques aiment lorsque vous faites un apport puisque c’est pour elles le signe que vous vous engagerez à rembourser votre crédit pour ne pas perdre votre argent. En revanche, c’est ce qu’il ne faut surtout pas faire (sauf si c’est la condition pour obtenir votre crédit et qu’une seule banque accepte de vous suivre). En effet, combien de temps vous a-t-il fallu pour mettre cet argent de côté ? On parle peut-être de 5 000€, 10 000€ voire même 20 000€ !

Pour certains il s’agit des économies d’une vie entière, pour d’autres de quelques années ou de quelques mois. Néanmoins, si vous donnez cet argent à la banque vous mettrez du temps à vous reconstituer cette trésorerie. De plus si la banque vous demande de faire à chaque fois un apport, vous ne pourrez pas emprunter rapidement à plusieurs reprises. Enfin, si vous dilapidez votre trésorerie, assurez vous d’avoir encore de l’argent de côté au cas où vous auriez des dépenses non prévues. La banque ne vous prêtera pas pour régler vos problèmes financiers et vous devrez certainement revendre votre bien à perte…

Avoir une trésorerie positive (cashflow positif)

Une trésorerie positive ou un cashflow positif est ce qu’il vous reste du loyer une fois la mensualité et les charges payées. Pour qu’un investissement immobilier soit rentable, c’est une trésorerie positive qu’il faut viser. Imaginez que vous achetiez un appartement et que tous les mois vous deviez payer 100€, 200€ voire 300€ parce que le montant du loyer ne permet pas de tout payer. Vous devrez vivre avec ce même montant en moins sur votre salaire ou sur vos comptes d’épargne.

Pour pouvoir acheter plusieurs biens immobiliers en même temps ou sur une courte période, vous devez convaincre la banque que vous savez comment gagner de l’argent avec votre bien et comment investir dans l’immobilier. Pour cela, l’autofinancement (loyer = mensualité) n’est pas suffisant. Avec une trésorerie positive, le banquier vous suivra sur plusieurs biens.

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Optimiser la fiscalité

La fiscalité est une plaie en France. On a l’impression d’être taxé sur tout ce que l’on fait, que l’on achète ou que l’on gagne. Beaucoup de personnes n’investissent pas dans l’immobilier de peur que leurs revenus n’augmentent et de ce fait, ne payent plus d’impôts. Mais si l’on paye plus d’impôts, c’est que l’on gagne plus, et c’est bien ! Surtout si l’on sait comment faire pour réduire le poids de la fiscalité.

Oubliez les programmes de défiscalisation, ce sont des arnaques. Pour investir dans l’immobilier et limiter l’imposition des revenus voire l’annuler, vous pouvez soit opter pour le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), soit créer une société comme une SCI ou une SAS par exemple. Avec ces deux possibilités, vous pouvez profiter de l’amortissement des biens que vous achetez et donc ne pas payer d’impôts pendant environ 10 ans selon le montant que les biens vous auront coûté.

Revendre avec plus-value

Dès l’achat de votre bien immobilier, vous devez penser à la revente. Pour réaliser une plus-value à la revente vous avez plusieurs solutions, et si vous arrivez à les cumuler c’est encore mieux :

  • Acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché : C’est à dire bien négocier le prix de vente, et/ou acheter un bien qui nécessite de gros travaux.
  • Améliorer le logement : Que ce soit en terme de performance énergétique, auto-suffisance énergétique, visuel, ou encore agencement, lorsque vous rénovez un bien vous lui faites prendre de la valeur.
  • Agrandir le logement : Si vous possédez un bien qui n’est pas dans une copropriété (comme une maison ou un immeuble), vous pouvez l’agrandir avec l’accord de la mairie. Plus de surface habitable signifie plus de mètres carrés et donc un prix de vente supérieur.
  • Diviser le logement : Si vous avez un appartement de grande taille, demande l’accord de la copropriété et de la mairie pour diviser votre grand logement en 2 logement plus petits. Vous pourrez ainsi vendre vos 2 biens plus cher que si vous n’en aviez qu’un puisque le prix au mètre carré est plus élevé pour les petites surfaces car la demande est souvent plus importante.
  • Revendre à la découpe : Achetez un immeuble de rapport est rentable puisque vous achetez plusieurs appartements en une seule fois. Vous économisez ainsi sur les frais de notaire, les frais d’agence, les travaux, la taxe foncière, … Rénovez-le et revendez chaque appartement à l’unité après avoir créé une copropriété.
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Comment emprunter quasiment à volonté ?

Avoir une situation financière saine

Prêteriez-vous de l’argent à quelqu’un qui est souvent à découvert ? A quelqu’un qui a plusieurs crédits à la consommation sur le dos ? A quelqu’un qui n’arrive pas à mettre de l’argent de côté tous les mois ? Si la réponse est oui, vous pouvez vous approcher de votre fenêtre, l’ouvrir et jeter des billets dans la rue, ça revient au même puisque les chances que vous ne revoyiez plus votre argent sont grandes. Si la réponse est non, vous pensez comme la majorité des gens, comme la banque, et c’est normal. Demander un crédit à la banque nécessite d’avoir une situation financière saine, c’est à dire limiter les crédits à la consommation, limiter les découverts et mettre tous les mois de l’argent de côté, peu importe le montant. C’est cette situation saine qui vous fera passer d’un refus à une acceptation. C’est aussi elle qui vous permettra d’obtenir un taux plus avantageux et encore elle qui vous permettra d’emprunter sans faire d’apport.

Comment investir dans l’immobilier, l’importance du premier investissement

Si vous devez emprunter pour investir dans l’immobilier comme c’est le cas pour la majorité d’entre nous, et que votre objectif est de posséder plusieurs biens immobiliers, il vous faudra pouvoir emprunter à plusieurs reprises. Pour cela, vous devrez convaincre le banquier que vous savez gagner de l’argent avec l’immobilier. D’où l’importance de réussir son premier investissement. Si cela vous fait peur, commencer avec un bien dont le montant n’est pas élevé, comme une place de parking, des parts de SCPI ou encore un studio ou un T2. Le risque pris est plus faible en terme de sommes engagées. Avec un premier investissement réussi et rentable, c’est à dire qui vous rapporte de l’argent tous les mois une fois la mensualité et les charges payées, le banquier vous prêtera facilement de l’argent une seconde fois ainsi qu’une troisième. Pour les suivantes, tout dépendra de comment vous réussissez ou non à gagner de l’argent avec vos seconde et troisième opérations.

Investir dans l’immobilier, les biens rentables

Si vous investissez dans l’immobilier mais que vous devez tous les mois sortir de l’argent de votre poche, votre investissement immobilier n’est pas rentable et la banque vous prêtera beaucoup plus difficilement à nouveau. Oubliez les programmes de défiscalisation type Pinel, Robien ou autre. Pour défiscaliser, augmenter vos revenus avec des biens rentables et louez en meublé pour bénéficier de l’amortissement. De cette manière vous ne paierez pas d’impôts sur vos revenus locatifs pendant les 10 à 15 premières années. Un bien rentable vous rapporte tous les mois de l’argent une fois la mensualité et les charges payées. Il est évident que la mensualité est la plus grosse charge que vous aurez et il faut donc la faire baisser au maximum sans faire d’apport. Pour cela, il vous faudra négocier au maximum le prix à la baisse et vous endetter sur la plus longue période possible. Peu importe si le coût du crédit est plus élevé, ce sont les locataires qui vous le rembourseront.

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