Pierre-papier, une autre façon d’acheter de l’immobilier

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L’immobilier est certainement l’un des supports d’investissement les plus efficaces pour développer son patrimoine. S’il n’est pas possible d’emprunter pour investir en Bourse, il est tout à fait possible d’emprunter de l’argent à la banque pour investir dans l’immobilier, et rembourser le prêt avec l’argent reçu des locataires. En plus de cela, on peut emprunter pour investir dans la pierre-papier. Lumière sur cet investissement immobilier particulier !

Avantage principal

L’avantage principal de la pierre-papier réside dans le fait qu’il n’est pas nécessaire d’investir de très grosses sommes. Si on est pas à l’aise avec les investissements, notamment dans l’immobilier, commencer avec la pierre-papier peut être une bonne solution.

En effet, lorsque l’on achète de la pierre-papier, on achète des parts. Chaque part a une valeur et le ticket d’entrée varie selon les organismes mais il est généralement compris entre une centaine et quelques milliers d’euros la part. Rien à voir donc avec un investissement immobilier classique, où les sommes sont bien plus importantes.

Pierre-papier n°1: La Société Civile de Placement Immobilier (SCPI)

La SCPI collecte des fonds auprès des investisseurs et les utilise pour acheter et gérer des immeubles à usage commercial ou d’habitation mis en location.

Caractéristiques de la pierre-papier SCPI

Une SCPI est soit à capital fixe (le capital est plafonné dans les statuts) soit à capital variable (ce qui est plus courant). La SCPI à capital variable permet de se désengager plus facilement car si l’on souhaite vendre ses parts, elle nous les rachète alors que dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il faut trouver un acheteur. La SCPI doit au moins détenir 95% de ses actifs en immobilier.

Avantages des SCPI

Pas de contraintes

La SCPI est créée et gérée par une société de gestion qui va vendre des parts directement auprès des investisseurs ou via des distributeurs tels que des banques, des conseillers indépendants… et utiliser l’argent collecté pour acquérir des biens immobiliers. Cette société de gestion va chercher des locataires, s’occuper de l’état des lieux, des charges, des travaux, de l’encaissement des loyers et de la distribution des revenus aux détenteurs de parts, sous forme de dividendes. L’investisseur n’a donc qu’à confier son argent et toute la partie contraignante est gérée par la société de gestion.

Diminution du risque par la diversification

Une SCPI investit dans plusieurs types de biens immobiliers, comme des bureaux, des logements, des commerces, des garages, des résidences étudiantes, des résidences spécialisées, … La diversification des types de biens détenus dans le portefeuille réduit le risque de vacance locative. Les loyers des biens loués compensent largement le manque à gagner lorsque certains biens sont sujets à une rotation de locataires. De même, il est très peu probable d’avoir une crise qui atteigne par exemple à la fois les logements, les garages ou les bureaux en même temps.

Inconvénients des SCPI

Comme avec toute société de gestion, il y a des frais. Ceux-ci sont en général plus élevés que ceux d’un investissement sur des titres financiers comme des actions par exemple. On retrouve ainsi les frais d’entrée, qui sont intégrés au prix de souscription aux parts de SCPI et calculés sur celui-ci. Le montant peut varier entre 5% et 12% selon les sociétés. De plus, des frais de gestion annuels ou trimestriels sont à régler. Ceux ci sont calculés sur la base des revenus de la SCPI donc sur le revenu de chaque part et le montant oscille entre 8% et 10%. Exemple: J’ai 3 parts de SCPI que j’ai chacune payé 5000€. Si les frais d’entrée sont de 8%, j’ai payé ma part 4630€ et 370€ de frais d’entrée. Si chaque part me rapporte 300€ alors je dois payer des frais de gestion de 30€ (pour des frais de gestion de 10%).

Même si les SCPI ne sont pas cotées en Bourse et qu’elles ne sont pas endettées, elles demeurent exposées aux crises économiques et immobilières et dans un contexte de crise immobilière comme celle des subprimes, il peut être difficile de trouver un acheteur à qui revendre ses parts.

Comment acheter des parts de SCPI ?

Il est possible d’acheter des parts de SCPI directement auprès des sociétés de gestion ou alors par des distributeurs comme les banques ou les conseillers indépendants types conseillers en gestion de patrimoine. Pour acheter des parts de SCPI à capital fixe, il faudra attendre qu’elles émettent de nouvelles parts ou en racheter à une personne qui souhaite s’en séparer. Une SCPI à capital variable peut accepter de nouveaux investisseurs à tout moment.

Fiscalité des parts de SCPI

Les dividendes reçus via les parts de SCPI détenues sont imposées au titre de l’impôt sur le revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Comme pour un investissement immobilier classique, vous aurez le choix entre le régime réel ou le régime du micro-foncier.

De plus, étant assimilées à un bien immobilier, les parts que vous vendrez sont soumises à l’impôt sur les plus-values immobilières dont vous devrez vous acquitter lors de la vente, si vous avez réalisé une plus-value.

Pierre-papier n°2: L’Organisme de Placement Collectif Immobilier (OPCI)

Autre pierre-papier, l’OPCI a été créé en 2005 et est une sorte de mix entre SCPI et OPC. Destinés au départ à remplacer les SCPI, ils ne proposent néanmoins qu’une gamme très limitée de produits destinés aux particuliers et la plus grande partie des OPCI est commercialisée auprès d’investisseurs institutionnels et d’entreprises.

Caractéristiques de la pierre-papier OPCI

A la différence des SCPI, les OPCI sont plus souples au niveau de la gestion et plus diversifiés ce qui limite les risques de pertes. Les OPCI doivent être investis à 60% en immobilier et leurs actifs doivent comprendre au moins 5 à 10% de liquidités dans l’optique de racheter les parts des investisseurs, ce qui en fait un actif plus liquide. Le reste est investi en actifs financiers comme des actions ou des obligations par exemple. Il s’agit d’un placement collectif non coté en Bourse et réunit l’épargne de nombreux investisseurs pour les placer dans l’immobilier locatif. Ils peuvent prendre la forme de FPI (Fonds de Placement Immobilier) à l’image des FCP (Fonds Communs de Placement) ou de SPPICAV (Sociétés de Placement à Prépondérance Immobilière A Capital Variable comme des SICAV.

Comment investir dans un OCPI ?

Comme pour la SCPI, il est possible d’obtenir des parts d’OPCI directement auprès des sociétés de gestion ou alors vi des distributeurs (banques, conseillers indépendants, assureurs,…). On les retrouve souvent dans les unités de compte des contrats d’assurance vie. Comme pour les SCPI, si vous souhaitez vendre vos par d’OPCI, les sociétés de gestion ont l’obligation de vous les racheter.

Fiscalité des OPCI

Elle dépend en grande partie de leur forme juridique puisque les revenus de l’OPCI de revenus fonciers (FPI) sont imposés sur les plus-values immobilières, donc sur les revenus fonciers. A l’inverse, les revenus des OPCI de type SPPICAV sont imposés en tant que valeurs mobilières (titres financiers). Ils sont donc imposés à 30% depuis 2018 avec la mise en place de la “flat tax”.

Avantages et inconvénients des OPCI

L’OPCI présente globalement les mêmes avantages et inconvénients que la SCPI, à savoir:

  • des frais d’entrée
  • mutualisation et diversification des risques
  • délégation de la gestion et des travaux
  • liquidité en cas de revente à la société de gestion

En plus de cela, vous déléguez la gestion des actifs financiers contenus dans le “pack” OPCI.

RAPPEL: ATTENTION, ne pas confondre OPCI et OPC Immobilier (=fond ou SICAV type OPVCM qui investissent dans des sociétés du secteur immobilier mais ne gèrent pas eux-même d’immeubles).

Pierre-papier n°3: La Société d’Investissement Immobilier Cotée (SIIC)

En tant que pierre-papier, les SIIC sont un autre moyen d’investir dans l’immobilier. A la différence des SCPI et des OPCI, les SIIC sont cotées en Bourse et leur valorisation est donc liée à l’évolution des cours sur les marchés financiers. Les investisseurs en SIIC sont donc des actionnaires.

Elles permettent d’investir à la fois dans l’immobilier et en Bourse et ont pour objet l’acquisition, la construction, et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Elles se rapprochent des sociétés d’immobilier cotées aux Etats-Unis ou au Canada appelées REIT (Real Estate Investment Trust).

Elles doivent redistribuer à leurs actionnaires au moins 85% des loyers perçus et 50% des plus-values réalisées.

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