Pourquoi les banques demandent-elles un apport ?

P

Lors d’un investissement immobilier, il est nécessaire de passer par une banque afin d’obtenir le financement pour l’acquisition du bien. On a recours à l’emprunt lorsque l’on a pas la possibilité de payer le bien au comptant et/ou pour utiliser l’effet de levier du crédit. Néanmoins, cet effet de levier est limité par l’apport qui est parfois et même souvent demandé par les banques. Pourquoi cet apport ?

Qu’est-ce qu’un apport ?

L’apport est la somme d’argent qui est parfois demandée par la banque lors d’un emprunt. Cet apport correspond en général à environ 5 à 10% du montant du prêt même s’il n’existe pas vraiment de règles.

Pourquoi faire un apport ?

Intérêts pour la banque ?

La banque nous demande très souvent de faire un apport pour un investissement locatif ou l’achat de la résidence principale. L’intérêt pour elle, est d’avoir moins d’argent à prêter sur une longue période ce qui diminue son risque. De même cela lui permet de nous responsabiliser et de nous obliger à tout faire pour rembourser les mensualités. En effet, en ayant nous-même mis de l’argent, on est plus motivé à rembourser pour récupérer notre apport en cas de revente ou pour ne pas le perdre en cas de difficultés financières.

En cas de baisse des prix du marché et de difficultés pour rembourser, la banque est prioritaire pour récupérer l’argent qu’elle nous a prêté. Si par exemple une vente forcée devait avoir lieu pour nous permettre de rembourser, la banque vendrait le bien afin de se rembourser. En revanche, il y a de fortes chances que l’on ait perdu notre apport puisque la banque ne cherchera pas à vendre au plus cher, mais au plus vite. Il y a donc de très faibles chances de nous en sortir avec une plus-value.

Intérêts pour l’emprunteur ?

L’emprunteur peut bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses. En effet, le montant emprunté étant moins important, la banque lui proposera des mensualités plus petites et/ou un taux d’intérêt plus avantageux. Ainsi, une personne n’ayant pas forcément de capacité d’emprunt, se retrouve en faisant un apport, à pouvoir emprunter. Dans de nombreux cas, cela permet d’obtenir le financement. La meilleure banque est celle qui finance l’investissement. Si pour cela il faut faire un apport, il vaut mieux passer par là avant de négocier plus ardemment par la suite.

Comment profiter au mieux de l’effet de levier du crédit ?

L’effet de levier est le meilleur moyen de développer son patrimoine immobilier rapidement. Il permet d’utiliser de l’argent que l’on ne possède pas, l’argent des autres (représentés par la banque).

Définition: L’effet de levier consiste à augmenter la rentabilité du capital engagé dans un investissement grâce à un emprunt.

Prenons un exemple. 2 personnes, Jean et Marie, disposent chacun de 100 000€ pour investir. Jean achète un appartement comptant (sans emprunt) et met celui-ci en location pour 500€/mois. Marie de son côté choisit de s’endetter sur 20 ans et d’utiliser son capital pour acheter plusieurs appartements qu’elle met aussi en location pour 500€/mois chacun.

Jean gagne donc chaque année: 500*12= 6000€ de loyers -1000€ de charges et d’impôts par an soit 5 000€

Marie a acheté 10 appartements en faisant un apport de 10 000€ sur chaque appartement acquis. Chaque année elle gagne 500*12*10= 60 000€ – 42 000€ (350*12*10 d’emprunt) – 10 000€ (1 000€ de charges et impôts par an par appartement). Au final il lui reste 60 000€ – 42 000€ – 10 000€ = 8 000€

Sur une année Marie gagne 3 000€ de plus que Jean (8 000€ – 5 000€). Après 20 ans (lorsque Marie aura fini de rembourser ses emprunts), pour le même montant investi au début (100 000€) Jean gagnera toujours 5 000€ par an de loyers quand Marie en aura 10 fois plus (60 000€ – 10 000€= 50 000€). On ne prend pas dans cet exemple le calcul de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Pour Jean, la rentabilité est de 5 000€/100 000€ = 5%. Marie de son côté obtient une rentabilité de 60 000€/100 000€. Pour le retour sur investissement, Jean est à 6 000€/100 000€ = 6%. Marie obtient 60 000€/100 000€ = 60%

Ainsi, pour maximiser l’effet de levier du crédit, il est nécessaire de mettre le minimum d’apport, ou si possible de se faire financer la totalité par la banque. De ce fait, l’effet de levier est quasiment infini.

A lire aussi: Le bon dossier à présenter à la banque lors d’un investissement locatif et L’immobilier, quand et pourquoi investir ?

A propos

Laisser un commentaire

Ce site utilise Akismet pour réduire les indésirables. En savoir plus sur comment les données de vos commentaires sont utilisées.

Categories

Partager

Articles récents

Visites depuis la création