Faut il investir dans de l’immobilier locatif ou faire des opérations d’achat revente ? La question mérite d’être posée et pour y répondre, tout dépendra de votre situation personnelle, de vos objectifs et du temps et des moyens que vous voulez y consacrer. Nous verrons dans cet article ce qu’est l’immobilier locatif et ce qu’est l’achat revente, vers quoi se diriger en priorité, ainsi que les avantages de cumuler ces deux stratégies.
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Qu’est-ce que l’investissement immobilier locatif ?
L’investissement immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier qui peut être un appartement, un local, un garage, etc. et à le louer à des locataires dans le but d’en tirer un revenu. Un investissement immobilier locatif réussi et rentable doit rapporter plus en terme de loyers que ce que l’on dépense. Par exemple, j’achète un appartement que je met en location. Cet appartement me coûte chaque mois 600€ dont 450€ de mensualités de crédit, 80€ de charges et 70€ de fiscalité (taxe foncière plus impôts. Si je loue cet appartement à 600€ je suis en autofinancement. Je ne gagne pas d’argent mais je n’en perd pas non plus. Par contre je m’enrichis chaque mois un peu plus puisque mon locataire rembourse mon crédit. Si je loue 650€ ou plus, mon investissement est rentable puisque tous les mois j’en tire un cashflow positif de 50€. En revanche, si je loue l’appartement moins cher que 600€ je « perd » tous les mois de l’argent, j’ai un cashflow négatif et on dit que je fais un effort d’épargne. Dans cette dernière situation il est très peu probable qu’une banque veuille bien nous financer l’acquisition de plus que deux biens car chaque mois nos revenus sont amputés de la somme qu’il faut compenser dans l’appartement. Nos revenus diminuent et notre taux d’endettement également.
Qu’est-ce que l’achat revente ?
L’achat revente consiste à acheter un bien immobilier, le rénover ou le transformer et le revendre en faisant un plus-value. L’achat revente est souvent associée à l’activité de marchand de biens, mais des particuliers peuvent également en faire si ce n’est pas trop souvent, sinon l’administration fiscale peut reclasser notre activité en marchand de biens. Le particulier peut donc faire une opération d’achat revente tous les 2 ou 3 ans sans problèmes. Lorsque l’on investit dans l’immobilier, on souhaite maximiser sa rentabilité, donc pour cela il faut que le prix d’achat soit le moins élevé possible. Il faut ainsi négocier et lorsque le bien est à rénover, c’est plus simple d’obtenir une belle ristourne.
2 cas de figure peuvent apparaître. Le premier est l’achat, la rénovation et la revente du bien immobilier avec une plus value. On revend donc le bien plus cher que le prix auquel on l’a acheté augmenté du coût des travaux. Le second est la transformation du bien. On peut par exemple diviser un grand appartement en 2 appartements plus petits et ainsi revendre 2 appartements au lieu d’un par la suite.
Vers quoi se diriger en priorité ?
Pour répondre à cette question, tout dépend de notre situation personnelle et de nos objectifs. Pour l’investissement à but locatif, l’objectif sera de se constituer un patrimoine avec le temps, tout en tirant des revenus mensuellement qui nous permettront d’augmenter la qualité de notre train de vie ou de racheter d’autres biens immobiliers. L’objectif ultime peut être de ne vivre que des revenus locatifs par la suite c’est à dire être rentier immobilier ou indépendant financièrement. On n’a plus besoin de travailler pour gagner sa vie, mais juste de gérer ou de faire gérer ses biens immobiliers.
Acheter, rénover et revendre les biens immobiliers aura surtout pour objectif de faire du cash. La plus value encaissée ira directement sur notre compte et c’est surtout la création de cash qui est recherchée plutôt que la constitution d’un patrimoine ou de sources de revenus. Par contre, ce cash peut par la suite être utiliser pour faire un apport lors d’un investissement locatif. Avoir beaucoup de trésorerie permet de se sécuriser financièrement et de saisir des nouvelles opportunités d’investissements et pas uniquement dans l’immobilier.
2 stratégies immobilières pas incompatibles
Contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’investissement à but locatif et l’achat revente ne sont pas du tout incompatibles. Au contraire ! Une bonne stratégie pourrait par exemple être d’acheter un ou deux biens immobilier que l’on met en location pour en tirer des revenus et se constituer un patrimoine et le troisième bien peut être acheté, rénové puis revendu. Cela permet notamment de garder de la trésorerie de côté en cas de coup dur ou de gros travaux à engager ou de rembourser une partie des crédits des deux premiers biens achetés. De cette manière on va faire baisser les mensualités et on augmentera ainsi les revenus que l’on en tire mensuellement. En plus de cela on va se désendetter ce qui sera positif pour la banque qui pourra nous refinancer l’acquisition d’autres biens immobiliers par la suite.
Cumuler investissement locatif et achat revente pour l’achat de 2 à 3 biens peut donc s’avérer très rentable et ces activités ne sont pas du tout incompatibles.
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