Lors d’un investissement immobilier, il est nécessaire de passer par une banque afin d’obtenir le financement pour l’acquisition du bien. On a recours à l’emprunt lorsque l’on a pas la possibilité de payer le bien au comptant et/ou pour utiliser l’effet de levier du crédit. Néanmoins, cet effet de levier est limité par l’apport qui est parfois et même souvent demandé par les banques. Pourquoi cet apport ?

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Qu’est-ce qu’un apport ?

L’apport est la somme d’argent qui est parfois demandée par la banque lors d’un emprunt. Cet apport correspond en général à environ 5 à 10% du montant du prêt même s’il n’existe pas vraiment de règles. Il permet en conséquence, de réduire le montant que l’on emprunte et de bénéficier de mensualités moins importantes, et donc de s’endetter moins longtemps ou d’augmenter la trésorerie d’un investissement immobilier.

Pourquoi faire un apport ?

Intérêts pour la banque ?

La banque nous demande très souvent de faire un apport pour un investissement locatif ou l’achat de la résidence principale. L’intérêt pour elle, est d’avoir moins d’argent à prêter sur une longue période ce qui diminue son risque. De même cela lui permet de nous responsabiliser et de nous obliger à tout faire pour rembourser les mensualités. En effet, en ayant nous-même mis de l’argent, on est plus motivé à rembourser pour récupérer notre apport en cas de revente ou pour ne pas le perdre en cas de difficultés financières.

En cas de baisse des prix du marché et de difficultés pour rembourser, la banque est prioritaire pour récupérer l’argent qu’elle nous a prêté. Si par exemple une vente forcée devait avoir lieu pour nous permettre de rembourser, la banque vendrait le bien afin de se rembourser. Il y aurait donc moins d’argent à récupérer puisqu’elle aurait prêté une somme moins importante. En revanche, il y a de fortes chances que l’on ait perdu notre apport puisque la banque ne cherchera pas à vendre au plus cher, mais au plus vite. Il y a donc de très faibles chances de nous en sortir avec une plus-value. Son objectif sera de s’y retrouver, et de récupérer l’argent prêté, pas de nous permettre de faire une plus-value.

Intérêts pour l’emprunteur ?

L’emprunteur peut bénéficier de conditions d’emprunt plus avantageuses. En effet, le montant emprunté étant moins important, la banque lui proposera des mensualités plus petites et/ou un taux d’intérêt plus avantageux. De même la personne qui emprunte s’endette sur une durée moins longue, ce qui, pour beaucoup de personnes est plus intéressant. Ainsi, une personne n’ayant pas forcément de capacité d’emprunt, se retrouve en faisant un apport, à pouvoir emprunter. Dans de nombreux cas, cela permet d’obtenir le financement. La meilleure banque est celle qui finance l’investissement. Si pour cela il faut faire un apport, il vaut mieux passer par là avant de négocier plus ardemment par la suite. L’idéal étant de se faire financer à 110% c’est à dire de se faire prêter le montant de l’achat, des fraisd’agence, des frais de notaire ainsi que des travaux et ne pas avoir à sortir d’argent de notre poche.

Comment profiter au mieux de l’effet de levier du crédit ?

L’effet de levier est le meilleur moyen de développer son patrimoine immobilier rapidement. Il permet d’utiliser de l’argent que l’on ne possède pas, l’argent des autres (représentés par la banque) et de le rembourser avec l’argent du locataire. Pour cela il faut au minimum que le bien s’autofinance, c’est à dire que le loyer couvre les mensualités et les charges associées à l’achat du bien (assurances, taxe foncière, …).

Définition: L’effet de levier consiste à augmenter la rentabilité du capital engagé dans un investissement grâce à un emprunt.

Prenons un exemple. 2 personnes, Jean et Marie, disposent chacun de 100 000€ pour investir. Jean achète un appartement comptant (sans emprunt) et met celui-ci en location pour 500€/mois. Marie de son côté choisit de s’endetter sur 20 ans et d’utiliser son capital pour acheter plusieurs appartements qu’elle met aussi en location pour 500€/mois chacun.

Jean gagne donc chaque année: 500*12= 6000€ de loyers -1000€ de charges et d’impôts par an soit 5 000€

Marie a acheté 10 appartements en faisant un apport de 10 000€ sur chaque appartement acquis. Chaque année elle gagne 500*12*10= 60 000€ – 42 000€ (350*12*10 d’emprunt) – 10 000€ (1 000€ de charges et impôts par an par appartement). Au final il lui reste 60 000€ – 42 000€ – 10 000€ = 8 000€

Sur une année Marie gagne 3 000€ de plus que Jean (8 000€ – 5 000€). Après 20 ans (lorsque Marie aura fini de rembourser ses emprunts), pour le même montant investi au début (100 000€) Jean gagnera toujours 5 000€ par an de loyers quand Marie en aura 10 fois plus (60 000€ – 10 000€= 50 000€). On ne prend pas dans cet exemple le calcul de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).

Pour Jean, la rentabilité est de 5 000€/100 000€ = 5%. Marie de son côté obtient une rentabilité de 60 000€/100 000€. Pour le retour sur investissement, Jean est à 6 000€/100 000€ = 6%. Marie obtient 60 000€/100 000€ = 60%

Ainsi, pour maximiser l’effet de levier du crédit, il est nécessaire de mettre le minimum d’apport, ou si possible de se faire financer la totalité par la banque. De ce fait, l’effet de levier est quasiment infini.

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