L’agent immobilier est un mandataire de vente, professionnel des transactions immobilières. Il intervient dans toutes les transactions qui ne se réalisent pas de particulier à particulier. Il s’agit d’un intermédiaire entre un vendeur et un acheteur et il a des rôles et des obligations. En tant qu’investisseur, l’agent immobilier peut être votre meilleur ami ou votre pire ennemi. Nous verrons dans cet article ce qui le place dans une catégorie plutôt que dans l’autre, ce qu’est un agent immobilier, son rôle, ce que fera un meilleur ami agent immobilier, le type de pire ennemi que vous pourrez rencontrer, ainsi que les avantages d’avoir de bons contacts avec certains agents immobiliers.

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Qu’est-ce qu’un agent immobilier ?

L’agent immobilier est un professionnel des transactions immobilières. Il peut intervenir en tant qu’intermédiaire pour faciliter une vente, ou en tant que gestionnaire de biens immobiliers mis en location dans son agence. Il doit être enregistré auprès de la chambre de commerce et d’industrie et posséder une carte de transactions immobilières.

Rôle et devoirs de l’agent immobilier

L’agent immobilier est un mandataire de vente. Il reçoit donc une délégation de pouvoirs pour agir au nom et pour le compte de son client. Celui-ci est généralement soit le propriétaire vendeur, soit le propriétaire bailleur.

Un « courtier immobilier »

Dans le cadre de ce mandat, l’agent immobilier doit faire en sorte de faire se rencontrer une offre et une demande au prix qui avantage les 2 parties. Son rôle consiste donc à faire se rencontrer une offre de vente (de la part d’un vendeur) et une acceptation de la part d’un acquéreur potentiel (l’acheteur). Sa mission est ainsi de proposer et de conduire une offre de vente concernant un bien immobilier, puis de faire en sorte que la vente soit conclue. A ce titre, il perçoit une commission qui est soit fixe, soit un pourcentage du prix de vente final. Il agit un peu comme un courtier en immobilier.

Négociateur immobilier

Au delà de sa fonction d’intermédiaire immobilier, l’agent est également un négociateur immobilier.
A ce titre, il doit mettre en œuvre des techniques de vente censées inciter l’acquéreur potentiel à l’achat du bien immobilier mais est également tenu à un devoir de conseil.
Il doit ainsi, tout au long du mandat, entendre les éléments des deux parties, qui sont le vendeur et l’acheteur.

Vis-à-vis du vendeur, l’agent est tenu de le conseiller au mieux concernant le prix de vente estimatif, le comparer au niveau du marché, mais aussi concernant les démarches juridiques et administratives.
Envers l’acheteur, l’agent immobilier doit par exemple signaler tout vice apparent qu’il aurait pu constater par lui-même.

Publicité

Dans l’exercice de ses missions, l’agent immobilier doit se conformer à certaines règles. La première est une règle de publicité. Elle consiste pour l’agent immobilier à faire apparaître de manière transparente et sans ambiguïté les tarifs qu’il pratique. L’agent immobilier est ainsi contraint d’afficher au sein de ses locaux sa grille tarifaire.

En tant que mandataire, l’agent immobilier est également tenu à une obligation de loyauté et de diligence envers son client mandant. Ceci inclut un devoir de conseil, aussi bien envers le vendeur ou bailleur, qu’envers l’acheteur ou locataire. Ceci inclut également le fait de s’occuper des démarches administratives, techniques et juridiques en vue de la conclusion de la vente définitive ou de la signature du bail de location.

Différences entre agent et mandataire immobilier

Souvent confondus, le mandataire et l’agent immobilier n’exercent pas les mêmes fonctions.

L’agent immobilier

Le rôle de l’agent immobilier se résume principalement à valider rapidement l’accord des deux parties et de s’occuper de l’administratif.

Il détient une carte de transaction immobilière (carte T), délivrée par la Chambre de Commerce et d’Industrie, ce qui garantit aux clients les compétences requises pour préparer la signature de l’acte de vente ou du contrat de location dans le respect des réglementations juridiques.

Il doit avoir un casier judiciaire vierge.

Il est rémunéré par un fixe et également des commissions sur vente.

Si l’agent immobilier ne travaille pas avec des mandataires, il endosse les 2 rôles lui-même.

Le mandataire immobilier

Pour étendre son réseau au-delà de son secteur, l’agent immobilier doit parfois faire appel à des mandataires immobiliers. Il peut ainsi créer un réseau d’indépendants, mandatés pour trouver un bien ou vendre un logement à ses clients.

Le métier de mandataire en immobilier consiste donc à apporter son expertise détaillée de son secteur géographique. Il connaît en général très bien le standing de chaque quartier et la réputation des rues principales de la ville. Il est ainsi le mieux placé pour satisfaire les critères recherchés par les clients, et permettre à la transaction immobilière d’aboutir.

Le mandataire immobilier démarche des prospects et déniche des biens à louer ou à vendre pour le compte de l’agent immobilier. Il s’agit plus d’un travail de commercial et d’expert terrain que d’un spécialiste administratif.

Le mandataire est rémunéré sur un pourcentage des honoraires d’agence et n’exerce son activité qu’après l’obtention d’un mandat signé par un agent immobilier.

Qui doit payer les honoraires de l’agent immobilier ?

En tant que professionnel des ventes immobilières, un agent immobilier perçoit des commissions. Celles-ci doivent être payées lors de la signature de l’acte final de vente et de la remise des clés. Certaines annonces mentionnent le fait que les honoraires sont soit à la charge du vendeur soit à la charge de l’acheteur. Au final c’est l’acheteur qui paye ce montant qu’il soit inclus ou non dans le prix de vente.

L’avantage pour un acheteur de séparer les frais d’agence et le prix du bien est de diminuer le montant des frais de notaire, qui ne sont calculés que sur la base du prix du bien. En intégrant les honoraires dans le prix de vente, les frais sont calculés sur l’ensemble.

Ce que fera un agent immobilier qui est votre meilleur ami

Vous aurez toutes les informations nécessaires

Raisons de la vente, caractéristiques du logement, anciens loyers avec et sans charges et potentiels nouveaux loyers, taxe foncière, consommations d’énergie, situation personnelle du vendeur, etc. sont le genre d’informations que vous pouvez et devez obtenir avant de vous positionner sur un bien et de faire une offre d’achat. En général ce genre d’éléments ne figure que très rarement sur les annonces et il faut relancer plusieurs fois l’agent immobilier pour les obtenir. Mais un bon agent immobilier aura collecté ces informations pour vous avant et vous les transmettra.

Vous connaîtrez plus ou moins la marge de négociation

Un vendeur, vous même également si vous vendez un bien immobilier, ne vous révèlera presque jamais quelle est sa marge de négociation. En revanche, il la communique généralement à l’agent immobilier pour qu’il puisse ou non lui présenter une offre d’achat qui lui conviendrait. Si cet agent vous le connaissez il vous dira soit le montant exact sous lequel le vendeur n’est pas près à descendre soit il vous donnera une fourchette de prix de façon à ce que vous puissiez vous positionner rapidement.

Attention à ces agents immobiliers, vos pires ennemis

On vous dit qu’on s’en occupe

Un agent immobilier à qui vous demandez plusieurs fois certains renseignements et qui vous répond qu’il s’en occupe mais que vous ne voyez toujours rien venir ne fait soit pas bien son travail, soit est débordé (ce qui n’est pas une excuse), soit vous cache délibérément des informations. Vous pouvez être confronté à ce genre de profils de temps en temps et il vaut mieux s’en méfier pour éviter un mauvais investissement.

On vous met la pression

J’ai d’autres visites de prévu, j’ai déjà des offres en cours qui font réfléchir le vendeur, ce genre de biens ne restent pas longtemps sur le marché, etc. Certains agents immobiliers veulent vous mettre la pression pour que vous passiez rapidement à l’action et faites une offre d’achat. Ne vous laissez pas avoir par ce genre de pratiques qui, si elles ne sont pas illégales, sont immorales ou pressantes. Pour réaliser un bon investissement vous devez avoir tous les éléments en votre possession. Si ce n’est pas le cas, ne vous positionnez pas de peur de passer à côté du bien. Il vaut mieux rater une opportunité que de faire une mauvaise affaire.

On vous ment

Une petite anecdote : Il y a quelques années j’ai voulu acheter un immeuble de rapport qui me plaisait. L’agent immobilier qui s’occupait de la vente n’a pas pu venir au rendez-vous et m’avait prévenu que son collègue le remplacerait. Le truc c’est qu’il n’était pas du tout au courant du dossier et quand je lui demande s’il a déjà reçu des offres, il me dit oui mais qu’elles n’ont pas été acceptées. Quand je lui demande de combien elles étaient il accepte de me le communiquer mais les offres qu’il mentionne étaient plus ou moins 10 000€ au dessus du prix affiché. Quand je lui fait remarquer, il perd ses moyens et tente de se rattraper en me disant que ce sont les offres qu’il avait reçu lorsque le prix était plus élevé et que maintenant le prix est inférieur. Ca n’avait aucun sens et c’est comme cela que j’ai compris qu’il me mentait.

L’agent est ami du vendeur

Un agent immobilier et un vendeur qui se tutoient, des rendez vous personnels prévus ensembles, etc. vous montrent que le vendeur et l’agent immobilier se connaissent bien voire même sont amis. Si en soi ce n’est pas un problème, cela peut en devenir un si vous sentez que l’agent ne vous dit pas tout ou qu’il vous fait passer rapidement sur certaines zones que vous visitez. L’agent cache en général quelques informations en sa possession qu’il ne veut pas que vous ayez. C’est dans ces cas là que vous risquez de découvrir de mauvaises surprises si vous ne faites pas attention et que vous croyez tout ce qu’il vous raconte.

Les avantages d’avoir des contacts dans les agences immobilières

Avoir connaissance des biens avant leur mise en ligne

Connaître des agents immobiliers en qui vous avez confiance peut vous permettre d’avoir accès en exclusivité et avant même leur publication aux annonces de nouveaux biens. En ayant cela, vous devancez toute la concurrence et pouvez tenter de négocier tranquillement. C’est en ayant accès à ces annonces de manières privilégiée que l’on réalise souvent les meilleures opérations d’investissement.

Avoir tous les renseignements dont on a besoin

Montant de la taxe foncière, de la taxe d’habitation, des consommations d’énergie, loyer avec et sans charge pratiqué au locataire en place, potentiel anomalies à corriger voire à négocier, etc. sont autant d’informations que votre contact vous fournira puisqu’il connaît vos attentes en tant qu’investisseur et vous aura déjà prémâché le travail. De cette façon vous pourrez vous positionner plus rapidement et lui encaisser plus rapidement sa commission.

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