Prix net vendeur et FAI

avril 26

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Jeremy Salle

avril 26, 2021

Investissement immobilier, Investissement immobilier locatif, Investissement locatif, Prix net vendeur

Prix net vendeur et FAI

Lors d’un achat ou d’une vente immobilière une annnonce est postée par une agence immobilière sur un site internet comme leboncoin ou seloger. Celle-ci fait parfois mention de FAI ou de prix net vendeur. Qu’est-ce que cela signifie ? Qu’est-ce que cela induit pour le vendeur, mais aussi pour l’acheteur ? C’est ce que nous verrons dans cet article.

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Que veut dire FAI ?

FAI signifie Frais d’Agence Inclus (FAI) ce qui veut dire que les honoraires de l’agence qui propose le bien sont inclus dans le prix affiché sur l’annonce. Il arrive en effet que sur certaines annonces le prix affiché n’inclus pas les frais d’agence. Dans ces cas là, il s’agit selon moi d’une attitude trompeuse pour augmenter les chances d’apparaître dans les résultats de recherche. En effet, avec un prix inférieur au prix réel, le bien immobilier en vente a plus de chances de se retrouver dans un maximum de résultats de recherche et donc de maximiser le nombre possible d’acheteurs. L’agence se disant que s’il n’y a « que » les frais d’agence à rajouter, l’acheteur peut faire un effort. La mention FAI doit figurer dans l’annonce. Si ce n’est pas le cas, on peut considérer que le prix affiché contient effectivement les frais d’agence sauf si la mention « prix net vendeur » apparaît.

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Que signifie prix net vendeur ?

Le prix net vendeur est un terme qui signifie que le prix affiché est celui que le vendeur veux obtenir ou obtiendra si la vente s’effectue à ce prix là. Cela veut dire que le prix affiché n’est pas celui que vous allez payer puisqu’il faudra lui ajouter les frais d’agence. Ils sont en général calculés à partir du prix de vente et diffèrent selon les agences. Le pourcentage appliqué sur le prix de vente pour calculer les frais d’agence peut énormément varier et modifier le prix final d’acquisition si l’on passe par une agence ou une autre. D’ailleurs, il n’est pas rare qu’un vendeur confie son bien à plusieurs agences et le prix affiché varie à cause des frais d’agence.

Pourquoi passer par une agence pour vendre ou acheter son bien ?

Une agence ou un agent immobilier va servir d’intermédiaire entre un vendeur et un acheteur. Il est censé faire rapprocher l’offre et la demande afin que la transaction se réalise. Il prend également toutes les informations possible auprès du vendeur mais aussi éventuellement auprès de la mairie. Les informations recueillies peuvent être les raisons de la vente, s’il y a une marge de négociation, la solvabilité des locataires en place s’il y en a, les éventuels travaux à réaliser, s’il existe des servitudes ou autres points particuliers, les procédures en cours dans la copropriété, bref, tout ce qui peut faciliter la prise d’informations de l’acheteur.

C’est pour cette raison qu’une agence ou un agent immobilier doit être rémunéré puisqu’elle/il facilite la transaction en la rendant plus fluide du fait du travail en amont qu’il a effectué. Malheureusement il existe des agents immobiliers peu scrupuleux qui ne font pas ce travail là et ne servent que de « boîte aux lettres » entre les échanges du vendeur et de l’acheteur. En général ces mêmes agents immobiliers n’hésiteront pas à vous mentir et vous dire ce que vous voulez entendre. De même, si après que vous ayez fait une offre, l’agent revient avec une contre-proposition supérieure de 1 000€ ou 2 000€, refusez ! Il cherche simplement à préserver sa commission. Ce genre d’agent ne mérite pas la totalité de sa rémunération sur la transaction.

Pourquoi il est important de faire la différence entre prix net vendeur et prix FAI ?

Savoir à quel prix on achète

Savoir à quel prix on achète est essentiel pour calculer la rentabilité du projet, le cashflow estimé et préparer le dossier bancaire. Si l’on pense que le prix à payer est le net vendeur (alors qu’il faut rajouter les frais d’agence), on va présenter un résultat erroné à la banque. Lorsque l’on va demander un crédit, on risque ainsi de passer de bon profil, à profil amateur puisque l’on aura pas prix en compte le montant total, sauf si on finance soit même les frais d’agence.

Le calcul des frais de notaire

Les frais de notaire sont calculés sur le prix de vente (ou d’achat dans le cadre d’un investissement). Ils sont en général aux alentours de 8% pour des biens immobiliers jusqu’à 120 000€ – 150 000€ et d’environ 7% pour des biens dont le montant est supérieur. Ainsi, en tant qu’acheteur, il est préférable que le prix soit affiché net vendeur ou que les frais d’agence soient à la charge de l’acheteur. De ce fait le montant des frais de notaire sera calculé uniquement sur le montant demandé par le vendeur, et non pas sur le prix du bien augmenté des frais d’agence.

Qui touche quoi avec un prix net vendeur ?

Le vendeur va toucher le prix net vendeur, c’est à dire le prix de vente affiché où les frais d’agence et de notaire sont exclus. L’agence immobilière ou l’agent immobilier va lui toucher sa commission qui est un pourcentage du prix net vendeur (entre 5% et 12% selon les agences et le type de bien). Enfin, le notaire lui va toucher ses honoraires qui sont aussi un pourcentage du prix de vente (prix net vendeur). Ceux-ci s’élèvent à 7%-8% en fonction du montant du bien immobilier. A noter que ce montant ne correspond pas à la rémunération du notaire. Seule une petite partie lui revient. En effet, le reste est principalement composé de taxes qui iront dans les poches de l’Etat et de la collectivité.

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