Jeremy Salle

décembre 20, 2020

Acheter un bien immobilier, Investissement immobilier, Investissement locatif, LMNP, Rentabilité

Top 8 des règles pour acheter un bien immobilier

Acheter un bien immobilier rentable n’est pas simple, ni évident pour tout le monde, surtout si l’on n’a pas les bonnes stratégies ou que l’on n’applique pas les bonnes règles. Cet article va détailler les 8 principales règles à suivre pour acheter un bien immobilier afin de réaliser une opération rentable.

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Acheter un bien immobilier en dessous du prix du marché

Acheter un bien en dessous du prix du marché ce n’est pas facile. Pour cela il faut être très sélectif sur le bien en question. Il faudra dans beaucoup de cas s’éloigner des centres-ville et aller en périphérie proche voire un peu plus éloignée encore. Pourquoi ? Les prix sont plus élevés en centre-ville que ceux des biens qui sont plus éloignés alors qu’ils ne sont pas forcément d’une meilleure qualité. Le plus gros avantage des biens situés en centre-ville est l’emplacement. Sortez des secteurs où la plupart des gens achètent et vous trouverez rapidement des biens dont le prix affiché est plus abordable. Ensuite il faudra négocier ce prix pour faire encore baisser la note. N’hésitez pas à proposer une grosse décote au vendeur comme première offre. S’il accepte votre première offre vous vous direz que vous auriez pu négocier plus. Dans l’éventualité où votre offre est rejetée, refaites des offres en augmentant le montant pour vous rapprocher du montant maximum que vous êtes prêt à mettre.

Acheter un bien immobilier et louer plus cher que le prix du marché

Pourquoi louer plus cher que le prix du marché ? Acheter un bien immobilier et le louer plus cher que le prix du marché permet d’augmenter la rentabilité de celui-ci. Des revenus plus importants et donc un cash flow plus confortable. Avec cette trésorerie supplémentaire il est possible de réaliser d’autres opérations immobilières. Louer plus cher que le prix du marché permet également d’effectuer une “pré-sélection” des futurs locataires. Plus le loyer est cher, moins il y a de candidats. En revanche, ce n’est pas parce qu’il y a moins de candidats que vous ne trouverez pas de locataires. Ils seront juste moins risqué. Vous n’attirerez que des personnes qui ont les moyens de payer votre loyer plus élevé.

En contrepartie d’un loyer plus élevé, vous ne devez en aucun cas proposer un bien banal, sans quoi votre bien ne se louera pas. Pour pouvoir louer plus cher que le prix du marché et attirer les meilleurs locataires, vous devez proposer des prestations de qualité. Le bien doit être rénové avec goût et être moderne. L’isolation thermique et phonique doit être optimale pour de la tranquilité. S’il dispose d’au moins une place de parking et d’un accès rapide aux transports en commun et aux commodités c’est encore mieux.

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Tout négocier avant d’acheter un bien immobilier

L’idéal lors d’un achat immobilier c’est de payer le moins cher possible. D’une part parce que les mensualités seront moins élevées, et d’autre part parce que le bien sera remboursé plus rapidement. Saviez-vous qu’il est possible de tout négocier ? On a tous en tête le prix de vente. D’ailleurs il ne faut pas hésiter à proposer une grosse décote dès le début, peu importe si le vendeur se sent “insulté”. S’il accepte votre première offre directement vous vous en voudrez de ne pas avoir proposé moins cher. Rien ne vous empêche de réhausser votre offre au fur et à mesure.

Au delà du prix de vente, les frais d’agence sont également négociable. Un agent immobilier acceptera de baisser un peu sa rémunération s’il peut conclure rapidement une vente. De même, toutes les agences ont des tarifs différents, essayez de vous rapprocher du montant le moins cher.

Les frais de notaire sont négociable. S’ils sont en majorité composés de taxes ou de frais qui vont à l’Etat, le notaire peut accepte de baisser légèrement sa rémunération. Pour cela il faut le convaincre que vous allez faire plusieurs opérations et que vous passerez toujours par lui.

Les travaux s’il y en a sont à négocier. Outre le fait de faire jouer la concurrence entre artisans, négociez le coût de la main d’oeuvre.

Acheter un bien immobilier et optimiser la fiscalité

La fiscalité est un point important à prendre en compte lors d’un investissement immobilier. Si beaucoup se découragent et repoussent leurs projets d’investir à cause de la fiscalité qu’ils jugent trop importante, il faut savoir qu’il est tout à fait possible d’optimiser et de ne pas ou peu payer d’impôts sur les revenus locatifs. La taxe foncière est à payer quoi qu’il arrive mais elle vient déduire votre revenu imposable quel que soit le régime d’imposition choisi. L’idéal est de choisir le statut LMNP pour de la location meublée ou directement en société comme une SAS, SASU ou SCI) afin de déduire tous les frais et profiter de l’amortissement du bien. De cette façon il est possible de ne pas payer d’impôts, ou très peu.

Acheter un bien immobilier en limitant les sorties d’argent

Si on doit faire appel au crédit immobilier pour financer l’achat d’un bien immobilier, l’essentiel est de limiter les sorties d’argent. Pour cela, il faut réussir à se faire financer tous les frais qui comprennent le prix de vente, les frais d’agence, les frais de notaire, les frais de banque ainsi que les travaux. Il faut garder son cash en cas de coup dur. Il est beaucoup plus simple de financer soi-même les petits travaux que de devoir demander à la banque un nouveau prêt ou un report d’échéance parce qu’on n’arrive pas à gérer financièrement le coût de travaux à effectuer.

Peu importe si le coût en intérêts est plus élevé puisque ce seront les locataires qui paieront les frais si votre investissement est rentable, c’est à dire que le loyer couvre les mensualités, les charges, la fiscalité et vous rapporte de l’argent tous les mois. Il ne s’agit pas de surcharger le locataire, pour lui ce sera invisible puisqu’il aura accepté votre loyer en s’installant. Ce que le loyer qu’il vous verse finance, ça ne regarde que vous.

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Cibler des biens de petite valeur

Cibler des biens de petites valeurs ne signifie pas acheter nécessairement que des studios. Il existe tous types de biens immobiliers dont le prix de vente n’est pas très élevé. Pour trouver des grands appartements, des maisons ou des immeubles à petits prix il faut sortir des grosses villes. La rentabilité n’est pas moins élevée au contraire, elle est souvent plus intéressante.

Faire joliment rénover le bien

Une belle rénovation permet de faire prendre de la valeur à votre bien lors de la revente, mais également au niveau des loyers. Beaucoup de propriétaires bailleurs louent des biens pourris, si votre bien est joliment rénové, il attirera rapidement le regard et l’intérêt des futurs locataires. En plus de cela, ils seront facilement prêt à payer plus cher pour un produit de qualité s’ils en ont les moyens. S’ils n’en ont pas les moyens, ils ne s’intéresseront pas à votre bien et vous éliminerez d’éventuels locataires ayant des problèmes financiers.

Acheter un bien immobilier locatif avant la résidence principale

Il n’est pas nécessaire d’acheter des biens immobiliers à vocation locative avant votre résidence principale si vous ne voulez pas acheter plusieurs biens. En revanche, il est primordial d’investir en priorité dans des biens immobiliers locatifs si vous souhaitez faire plusieurs acquisitions. En réalisant plusieurs opérations réussie, c’est à dire qui vous rapportent tous les mois de l’argent, vous augmentez votre revenu et pouvez emprunter plus et plus longtemps. L’idéal serait de n’acheter sa résidence principale que lorsque le montant que vous gagnez tous les mois grâce à vos investissements, vous permet de couvrir la mensualité de votre résidence principale. Comme cela vous n’aurez jamais à sortir le moindre euro de votre poche et vos biens se financeront tout seul grâce aux loyers des locataires.

Et vous, avez-vous d’autres règles que vous respectez pour acheter un bien immobilier ? N’hésitez pas à partager vos astuces dans les commentaires.

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