Pourquoi faire des travaux ?

octobre 4

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Jeremy Salle

octobre 4, 2021

Défiscaliser, Faire des travaux, Plus-value

De nombreuses personnes souhaitent se lancer dans l’immobilier, pour se constituer un patrimoine et assurer leur avenir financier en percevant des loyers. Le problème, c’est que beaucoup d’entre eux ne veulent pas faire des travaux et préfèrent acheter un bien déjà rénové. Le problème est que cela coûte plus cher, et qu’il est très difficile de négocier un bien qui n’a que très peu de défauts… Nous verrons donc dans cet articles pourquoi faire des travaux, les avantages que cela vous apportera, mais aussi les inconvénients liés à la rénovation.

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Faire des travaux pour valoriser son bien

Faire des travaux permet de rendre son logement beau et attractif. Beaucoup de logements en vente ou en location sont moches et plus du tout au goût du jour. Pourtant ils sont nombreux à être dans cet état « passable » et les locataires les prennent quand même. Valoriser son bien en le rendant beau, chaleureux et agréable à vivre vous permettra d’attirer les meilleurs locataires, c’est à dire ceux qui ne feront jamais défaut pour le paiement du loyer. Vous aurez aussi certainement le luxe de choisir parmi les meilleurs profils.

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Revendre plus cher et réaliser une plus-value

La plupart des gens qui achètent un bien immobilier le veulent sans travaux, entièrement rénové afin de ne pas avoir à faire de travaux justement. C’est une aubaine pour un investisseur qui a acheté un bien délabré pour le rénover. En effet, en plus d’attirer de nombreux acheteurs, vous pourrez grâce à votre bien rénové, le revendre bien plus cher que ce qu’il ne vous a coûté et ainsi réaliser une belle plus-value. Attention tout de même à ne pas faire ce genre d’opération d’achat-revente trop souvent sous peine de vous faire requalifié en marchand de biens par l’administration fiscale. Limitez vous à une opération d’achat-revente tous les 2 à 3 ans ou alors habitez le logement ou mettez le en location en attendant. L’habiter permettra de ne pas payer d’impôt sur la plus value puisqu’il s’agira de la vente de votre résidence principale.

Faire des travaux pour avoir un logement moderne

Qui n’a jamais rêvé d’avoir un logement moderne, quasiment neuf, et parfaitement adapté à vos goûts ou aux tendances actuelles ? Si vous achetez un logement sans travaux à effectuer, vous achetez un bien qui correspond aux goûts de la personne qui vous l’a vendu. Faire des travaux permet donc de réaliser quelque chose qui vous convient. Vous pouvez laisser libre court à votre imagination mais à faire confirmer par un artisan pour la faisabilité évidemment. Vous souhaitez ajouter une pièce, faire une ouverture dans un mur, ouvrir la cuisine sur le salon, … ? Faites le pendant les travaux.

Faire des travaux pour payer moins cher

Si le bien immobilier que vous souhaitez acheter présente des défauts de conception ou que de gros travaux sont à envisager, cela vous donne des arguments pour pouvoir négocier un prix à la baisse. Lors de vos visites, notez bien tous les points qui présentent ce genre de défauts afin d’en lister un maximum, de faire les calculs de combien cela vous coûtera pour avoir une idée du montant que vous allez négocier. Si le montant est trop important par rapport à la possibilité de négociation, n’achetez pas ce bien immédiatement. Inutile d’acheter un bien qui ne sera pas rentable et pourrait vous mettre dans une situation financière délicate. Parfois les vendeurs ajoutent une valeur sentimentale au bien lorsqu’ils y ont vécu. Attendre quelques mois ou années vous permet en général de récupérer un bien dont le prix est déjà amoindri, s’il est toujours disponible.

Défiscaliser

En tant que particulier, réaliser des travaux dans un bien d’habitation permet de défiscaliser si l’on loue ensuite le bien en LMNP, loueur en meublé non professionnel. En effet, les travaux sont déductibles des revenus et permettent de créer du déficit foncier ce qui veut dire que le montant imposable sera diminué du montant des travaux. Vous pouvez également utiliser cette technique de défiscalisation en investissant en société. Vous n’avez dans ce cas pas besoin d’avoir le statut de LMNP ou de LMP. Etre en société suffit pour pouvoir déduire le montant des travaux et diminuer le montant imposable. Inutile donc de se tourner vers des programmes immobiliers neufs avec des promesses de défiscalisation foireuses comme le Pinel ou le Robien. Vous pouvez en apprendre plus sur ce type de programmes dans cet article.

Eviter les mauvaises surprises d’un logement « rénové »

Tous les logements rénovés ne sont pas forcément bien rénovés. Des travaux peuvent avoir été fait par des non professionnels et cela peut nuire à votre bien si vous ne disposez pas des assurances d’une entreprise. En effet, si un particulier rénove lui-même certaines parties de sont logement avant de vous le vendre, il n’a pas d’assurance professionnelle qui le couvre en cas de problème. Pour de la peinture ce n’est pas grave. Par contre s’il s’agit d’électricité qui n’est pas aux normes et qui provoque un incendie, ou encore des canalisations mal refaites qui provoquent un dégât des eaux. Sans assurance, le coût des réparations seront à votre charge ! Certains logements sont même rénovés en « façade ». Cela signifie que le vendeur n’a refait certains éléments dans le logement que pour maquiller des défauts. Autrement dit, au bout d’un certain temps les problèmes maquillés vont ressurgir alors que c’est quelque chose que vous n’aurez pas pu anticiper à cause de la malhonnêteté du vendeur. Heureusement, si vous vous en apercevez avant un délai de 2 ans après la vente, vous pouvez faire jouer la clause de vices cachés.

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Les inconvénients de faire des travaux

Si faire des travaux présente de nombreux avantages comme on l’a vu plus haut, tout n’est pas tout rose non plus et un investisseur devra faire face à d’éventuels problèmes.

Un bien immobilier pas disponible immédiatement

Faire des travaux peut aller très vite s’il n’y a que des travaux mineurs comme de la peinture par exemple. Par contre, dans la plupart des cas il s’agit de travaux plus importants qui nécessitent plusieurs semaines voire plusieurs mois. Cela à pour conséquence de ne pas pouvoir disposer du bien immobilier immédiatement mais seulement à l’issu des travaux. Si vous avez fait un emprunt et que vous n’avez pas négocié un différé de remboursement, vous payerez les mensualités de votre crédit, sans avoir de loyers en parallèle. Cela peut vous mener à une situation financière qui se dégrade rapidement.

Gérer les artisans

Il arrive de travailler avec des artisans très compétents. Par contre parfois, c’est l’inverse qui se produit. On tombe sur des artisans qui ne sont pas très professionnels, qui prennent tout leur temps ou pour qui les finitions importent peu. C’est le genre de choses que vous devrez gérer lorsque vous superviserez les travaux. Certains artisans essayeront même de vous embobiner. Pour éviter ce genre de situations, il vaut mieux vous constituer un carnet d’adresses de personnes compétentes et sur lesquelles vous pouvez compter. Vous devez au minimum avoir différents artisans pour réaliser vos travaux, un agent immobilier qui vous prévient avant qu’un bien soit mis en ligne, un notaire, un gestionnaire pour vos biens qui s’occupe des locataires, et éventuellement un expert comptable, si vous commencez à avoir beaucoup de biens à gérer. Cela vous permettra d’éviter les mauvaises surprises.

Les imprévus

Les travaux, ce sont de nombreux imprévus qui peuvent survenir. Il peut s’agir de différentes choses variées, comme le plancher à refaire une fois le parquet retiré, parce qu’il est pourri. Ca peut être un mur à abattre, le changement des fenêtres, refaire toute l’électricité qui n’est plus aux normes ou la plomberie, …

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