L’immobilier est mort ! C’est ce qu’on entend de plus en plus. Pourtant l’immobilier enrichit chaque jour de nombreuses personnes et ce, de 4 façons différentes. Non l’immobilier n’est pas mort et ne le sera qu’à la fin du monde puisque jusqu’à leur mort les gens auront besoin de se loger. Les nouveaux diagnostics énergétiques et les interdictions de louer des « passoires thermiques » poussent les investisseurs à s’adapter, mais surtout, retirent de nombreux biens du marché. Posséder des logements à louer et qui répondent aux critères énergétiques est un énorme avantage. Nous verrons dans cet article les 4 façons dont l’immobilier enrichit les investisseurs.
L’immobilier enrichit grâce à l’amortissement
Si vous investissez dans l’immobilier avec le statut LMNP ou via une société comme une SCI à l’IS ou une SAS, vous avez la possibilité d’amortir le prix du bien dans le temps.
Pour rappel, l’amortissement consiste à ajouter comptablement une charge « fictive » afin de minorer votre assiette d’imposition et d’étaler le montant dans le temps.
Par exemple, si vous achetez un bien immobilier pour 200 000€ vous aurez environ 1 000€ de mensualité pour un emprunt sur 20 ans, dont 350€ d’intérêts et 650€ de remboursement de capital. Les 650€ représentent le montant que vous remboursez sur le capital et qui à terme, ira dans votre poche. Grossièrement, le montant de votre amortissement mensuel sera d’environ 1 000€ pendant les 5 à 10 premières années. Le montant d’amortissement baisse du fait des différents amortissements. Il y a par exemple l’amortissement du gros œuvre qui s’étale sur 25 à 50 ans et qui représente une grosse partie du montant. Le terrain sur lequel est bâti le bien ne s’amorti pas. L’installation générale et technique (électricité, plomberie, …) s’amortit sur 5 à 7 ans en général et le mobilier sur 2 à 3 ans.
En investissant en nom propre, le capital que vous remboursez à la banque représente le montant qui ira dans votre poche lors de la revente.
S’enrichir grâce à l’immobilier et le cashflow
En tant qu’investisseur immobilier, vous devez rechercher ou mettre en place un système qui vous permet de dégager un cashflow positif. Autrement dit, le montant du loyer que vous percevez doit être supérieur au montant de toutes vos charges (mensualité, charges de copropriété, assurance, provision pour travaux, taxe foncière, etc.). La différence entre le loyer encaissé et toutes ces charges est votre cashflow. S’il est positif, vous gagnez chaque mois un peu d’argent. Si votre loyer moins vos charges donne un résultat de zéro, on dit que vous êtes en autofinancement. S’il est négatif, vous « perdez » de l’argent puisque vous devez chaque mois sortir de l’argent de votre poche.
En ayant un cashflow positif, vous augmentez vos revenus du montant de ce cashflow, ce qui vous permet d’emprunter à plusieurs reprises et d’acquérir plus d’un bien immobilier voire et, ou, de vivre uniquement de vos revenus immobiliers. Vous êtes alors rentier immobilier !
L’immobilier enrichit grâce à la plus value
La plus value est le montant auquel vous revendez votre bien moins le prix auquel vous l’avez acheté (incluant le coûts des frais de notaire ou des travaux par exemple). Selon l’INSEE, l’immobilier s’apprécie en moyenne de 7% par an. Si vous avez acheté un bien immobilier à 200 000€ et que vous voulez le revendre 5 ans plus tard, vous pourrez théoriquement le revendre près de 280 000€. Ainsi la plus value dégagée serait de 280 000€ – 200 000€ (prix du bien tout compris) soit 80 000€. C’est sur ce montant que vous paierez ensuite des impôts sur la plus value immobilière. L’immobilier enrichit sur le long terme. Plus longtemps vous gardez votre bien, plus vous toucherez de loyers et plus important sera l’abattement sur la plus value.
La plus value immobilière est taxée à hauteur de 19% et majorée de 2% à 6% pour des montants de plus value supérieurs à 50 000€. Plus longtemps vous gardez votre bien plus vous pouvez bénéficier d’abattement sur la plus value. De 0 à 5 ans de détention il n’y a aucun abattement. De la 6e année à la 21e année, vous bénéficiez de 6% d’abattement. Après 22 ans vous bénéficiez de 4% d’abattement supplémentaire. De la 22e année à la 29e année vous êtes exonéré d’impôts sur la plus value mais pas des prélèvements sociaux. Au delà de la 30e année vous avez une exonération totale de plus value et de prélèvements.
L’inflation enrichit les investisseurs immobiliers
L’inflation c’est l’augmentation générale des prix. Cette augmentation touche tous les produits mais pas dans les mêmes proportions. Par exemple si votre baguette de pain coûte 1€ aujourd’hui et que l’inflation est de 5% par an, au bout de 5 ans vous devrez la payer 1,28€. Néanmoins votre salaire, lui, n’augmente pas aussi vite puisqu’en général quand vous avez une augmentation elle se situe à hauteur de 2%.
Dans l’immobilier, vous avez la possibilité d’absorber le coût de l’inflation en le répercutant dans le montant des loyers que vous révisez chaque année en fonction de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) si vous avez un locataire en place ou en augmentant le montant du loyer en cas de changement de locataire. De ce fait, vos revenus ne se retrouvent pas amputés de l’inflation.
L’inflation contribue également à faire augmenter le prix de votre bien immobilier pour lequel vous pourrez réaliser une plus value. Cependant, en cas de revente vous vous serez peut-être enrichi du montant de la plus value après impôts, mais si vous voulez racheter un bien immobilier, vous le paierez plus cher car l’inflation sera aussi passée par ici.
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