Investir dans l’immobilier sans être propriétaire ? Oui c’est possible. Peu de personnes le savent et pourtant il s’agit généralement d’investissement 100% passifs, donc recherchés par les investisseurs et ceux qui cherchent à atteindre l’indépendance financière. Nous verrons dans cet article 4 façons d’investir dans l’immobilier sans être propriétaire, de manière 100% passive, sauf pour le dernier point.

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Les SCPI

Qu’est-ce que c’est ?

La SCPI, pour Société Civile de Placement en Immobilier est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs institutionnels ou particuliers, qui investit dans des biens immobiliers et gère ensuite le parc immobiliers, que ce soit la recherche, les travaux, la mise en location ou encore la perception des loyers. L’investisseur n’a qu’à confier son argent et percevoir ses premiers revenus après une période d’environ 6 mois. La plupart des SCPI versent des dividendes de façon trimestrielle. Les SCPI Corum les versent de façon mensuelle à partir du 6 mois de détention des parts. La SCPI Iroko Zen verse également les dividendes de façon mensuelle à partir de 4 mois de détention.

Etant assimilé à un investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI peut se faire en contractant un crédit immobilier. Attention toutefois à garder la main sur le choix des SCPI. Toutes ne sont pas forcément bonnes et les banques proposent en général leurs SCPI maison qui ne sont pas terribles.

La SCPI fait partie de ce qu’on appelle la pierre-papier.

Pourquoi investir dans une SCPI ?

Un investissement 100% passif

La SCPI est créée et gérée par une société de gestion qui va vendre des parts directement auprès des investisseurs ou via des distributeurs tels que des banques, des conseillers indépendants… et utiliser l’argent collecté pour acquérir des biens immobiliers. Cette société de gestion va chercher des locataires, s’occuper de l’état des lieux, des charges, des travaux, de l’encaissement des loyers et de la distribution des revenus aux détenteurs de parts, sous forme de dividendes. L’investisseur n’a donc qu’à confier son argent et toute la partie contraignante est gérée par la société de gestion.

Un rendement intéressant

Avec des rendements allant de 3,5% à plus de 10%, les parts de SCPI assurent une belle rentabilité, surtout lorsque l’on ne s’occupe de rien. Il s’agit vraiment d’un investissement 100% passif. Bien sûr il est possible d’obtenir de meilleures rentabilités en investissant soi-même dans des biens immobiliers physiques. L’inconvénient est que cela prend beaucoup de temps alors qu’ici tout est délégué. L’idéal est évidemment de faire les 2 afin d’obtenir de la passivité et un meilleur rendement, donc investir soi-même et posséder des parts de SCPI.

Une diversification exemplaire

Une SCPI investit dans plusieurs types de biens immobiliers, comme des bureaux, des logements, des commerces, des garages, des résidences étudiantes, des résidences spécialisées, … La diversification des types de biens détenus dans le portefeuille réduit le risque de vacance locative. Les loyers des biens loués compensent largement le manque à gagner lorsque certains biens sont sujets à une rotation de locataires. De même, il est très peu probable d’avoir une crise qui atteigne par exemple à la fois les logements, les garages ou les bureaux en même temps. Enfin, certaines SCPI investissent dans différents pays ce qui réduit les risques géographiques d’avoir tous ses biens au même endroit et les risques de changes en ayant par exemple des loyers en euros, en dollars américains, en dollars canadiens, en Francs suisse, etc.

Un prix accessible à tous

Les parts de SCPI ont des prix différents, mais on trouve facilement des prix allant d’une centaines d’euros à quelques milliers d’euros. Certaines vous demanderont d’investir au minimum 10 000€, alors que pour d’autres acheter une part est suffisant.

Les REIT et SIIC

Qu’est ce que c’est ?

REIT est le diminutif de Real Estate Investment Trust. Il s’agit de sociétés (pour la plupart américaines) qui investissent dans l’immobilier et qui versent des loyers sous forme de dividendes à leurs actionnaires de façon mensuelle ou trimestrielle. On les appelle sociétés d’investissement immobilier cotées, ou encore foncières cotées et elles exploitent des propriétés immobilières comme des bureaux, des commerces, des logements, des résidences médicalisées, des prisons, ou d’autres infrastructures. Elles s’apparentent en France aux SIIC.

Ces sociétés sont propriétaires des biens dont elles assurent l’entretien et la gestion. Leurs revenus sont généralement constitués des loyers qu’elles encaissent mais il arrive que certaines procèdent à des opérations d’achat-revente dans le but d’augmenter leur trésorerie. Elles achètent ainsi des biens délabrés ou vétustes, les retapent et les revendent avec plus-value.

Caractéristiques

Les foncières cotées ne payent pas d’impôts sur les bénéfices qu’elles réalisent, mais doivent en contrepartie redistribuer au minimum 90% de leurs profits sous forme de dividende. Au Canada 100% du bénéfice de ces entreprises doit être versé sous forme de dividende. Ces entreprises sont donc très souvent prisées des investisseurs en quête de rendements élevés et réguliers.

Néanmoins, la quasi-totalité du bénéfice étant distribué, ces sociétés sont souvent très endettées. Dans une présentation classique de compte de résultats et de bilan cela peut masquer la réelle capacité bénéficiaire de ces entreprises, du fait d’un amortissement comptable important, ce qui leur permet d’étaler le coût des immobilisations (des biens immobiliers ici) sur la durée de leur utilisation (donc 20 à 50 ans dans la cadre de biens immobiliers).

Les REIT américains que j’ai en portefeuille sont les suivants : Realty Income, Gladstone commercial, Mainstreet capital, LTC Properties, EPR Properties, STAG Industrial, Agree realty et Federal realty investment trust. A part pour Federal realty investment trust, tous ces REIT ont le point commun de distribuer des dividendes mensuellement.

Pour les SIIC françaises, mon choix s’est porté sur Klépierre, Carmila et Icade.

Les REIT et les SIIC font partie de ce qu’on appelle l’immobilier coté, et sont un très bon moyen d’investir dans l’immobilier sans être propriétaire.

Le Crowdfunding pour investir dans l’immobilier sans être propriétaire

Crowdfunding, crowdlending, … plusieurs termes anglais pour désigner un financement d’entreprises par la foule plutôt que par un organisme unique comme une banque.

Le principe est de prêter son argent à une entreprise (en général il n’y a pas de montant minimum) et de se faire rembourser le capital plus les intérêts pendant une durée plus ou moins courte. Cette méthode était un peu en perte de vitesse à cause des taux d’intérêts bas pratiqués par les banques mais avec la remontée des taux elle risque de retrouver des couleurs. En effet, les entreprises qui passent par du crowdfunding ou crowdlending payent un taux d’intérêt beaucoup plus élevé. On retrouve cependant encore de nombreuses entreprises qui utilisent ce procédé, mais ce sont celles à qui la banque a refusé l’octroi d’un prêt. Le risque de non remboursement est donc plus important. Une autre raison pour ces entreprises de se faire financer leurs besoins n’est pas forcément un refus de la banque, mais une administration trop longue et fastidieuse. En effet, alors qu’avec des plateformes comme Unilend, October, etc vous pouvez vous faire financer en quelques jours, avec les banques, les délais sont beaucoup plus longs et certaines entreprises ne peuvent ou ne veulent pas attendre si longtemps.

Il existe également des plateformes qui sont spécialisées dans un domaine. Par exemple, des entreprises comme Bricks.co, Fundimmo, ou encore Lymo, sont spécialisées dans le crowdfunding immobilier. Cela permet à des personnes qui n’ont pas de gros capitaux de commencer à investir dans l’immobilier pour se constituer un patrimoine. Pour ceux qui ont plus de moyens ou qui ont déjà un beau patrimoine, cela leur permet de se diversifier.

Un autre avantage est qu’elles ont généralement un programme d’affiliation ou de parrainage, ce qui vous permet aussi de toucher des petits revenus en parlant leur plateforme, comme c’est le cas dans cet article.

La sous location professionnelle pour investir dans l’immobilier sans être propriétaire

La sous location d’un bien immobilier est une pratique légale, mais très encadrée. Oui, oui c’est légale mais vous devez respecter certains points, dont le premier est l’accord du propriétaire.

Principe

Le principe de la sous location est de louer un bien immobilier à un bailleur pour soi, puis de sous-louer ce même bien à une autre personne pour un montant plus élevé et encaisser la différence. Le problème est que la plupart des gens qui font cela le font mal et de manière illégale. Il n’est pas autoriser de sous-louer un bien immobilier sans l’accord du propriétaire, ni pour un montant supérieur au loyer que vous payez au propriétaire en tant que particulier. En revanche, vous pouvez faire de la sous-location professionnelle.

Comment faire de la sous-location professionnelle ?

Dans un premier temps il vous faudra rédiger, ou plutôt faire rédiger, un bail professionnel de sous-location. Vous pouvez créer une entreprise pour faire cela et faire rédiger votre bail professionnel par un avocat spécialisé dans l’immobilier ou un fiscaliste immobilier. Ce bail est à faire signer par vous-même ainsi que par le propriétaire du bien et vous donnera la possibilité de louer plus cher le logement que le prix que vous payez.

Pour maximiser votre rentabilité, vous pouvez vous lancer dans la sous-location saisonnière. Dans ce cas présent, vous pouvez espérer au moins doubler le montant que vous payez au propriétaire si vous faites bien les choses. Mais pour cela, les logements que vous gérez en sous location doivent être bien choisis, notamment dans des grandes villes ou dans des zones touristiques par exemple.

J’espère que cet article vous servira pour investir dans l’immobilier sans être propriétaire, et vous permettra de diversifier vos revenus et les augmenter !

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