Jeremy Salle

juin 14, 2021

Immobilier, Immobilier physique, Investissement immobilier, SCPI

Immobilier physique, immobilier coté, pierre-papier, … Que l’on soit un parfait débutant ou un investisseur chevronné, investir dans l’immobilier n’est jamais facile et la question “dans quoi investir” se pose souvent. Si l’on débute, le premier investissement est très important pour la suite quand on a recours à un emprunt, et quand on possède déjà plusieurs biens, diversifier ses types de biens et leur localisation devient une priorité. Nous verrons dans cet article les avantages et inconvénients d’investir dans de l’immobilier physique ainsi que dans des parts de SCPI afin de vous aider à faire le meilleur choix.

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Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Une Société Civile de Placement en Immobilier (SCPI) est une entreprise qui est soit à capital fixe (le capital est plafonné dans les statuts) soit à capital variable (ce qui est plus courant). La SCPI à capital variable permet de se désengager plus facilement car si l’on souhaite vendre ses parts, elle nous les rachète alors que dans le cas d’une SCPI à capital fixe, il faut trouver un acheteur. La SCPI doit au moins détenir 95% de ses actifs en immobilier.

Elle collecte de l’argent auprès d’investisseurs pour ensuite investir les montants dans des biens destinés en général à des entreprises, comme des locaux commerciaux, des espaces de co-working, des entrepôts, des bureaux, des parkings, … Les investisseurs reçoivent en contre-partie des parts de SCPI. Ils sont en quelque sorte des actionnaires de la SCPI, et reçoivent mensuellement des loyers payés par les locataires, sous forme de dividendes. La société de gestion de la SCPI gère tout pour l’investisseur, que ce soit l’achat des biens immobiliers, leur mise en location, la rédaction des baux, la gestion des locataires, l’encaissement des loyers ou encore les travaux, moyennant des frais prélevés directement sur les revenus encaissés. Il s’agit d’un investissement qui génère des revenus 100% passif.

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Qu’est-ce que de l’immobilier physique ?

L’immobilier physique se rapporte à tout bien immobilier que l’on peut toucher, qui est palpable. Il est composé de différents types de biens comme des biens d’habitation (exemple : Appartements studio, T2, T3…), des maisons, des immeubles de rapport, de garages, boxes et de places de parking, mais aussi d’entrepôts, ou encore de bureaux.

Avec le placement en assurance vie, l’immobilier physique est l’investissement préféré des français même si selon l’UNPI, la France compte près de 58% de propriétaires occupant, ce qui en fait un des plus faibles taux en Europe.

Lors de crises financières ou de situations économiques instables, les français ont plutôt tendance a investir dans la pierre plutôt que d’investir sur d’autres supports comme la Bourse par exemple.

Même si les taux ont bien baissé depuis 2008 et que l’accession à la propriété est devenue plus abordable pour de nombreuses personnes, il n’en reste pas moins que les prix, eux, se sont envolés. Selon l’indice des notaires et de l’INSEE, les prix de l’immobilier en France ont en moyenne augmenté de 153% entre 1999 et 2018 ce qui est près de 5 fois plus que l’inflation sur la même période.

Avantages et inconvénients des SCPI et de l’immobilier physique

Avantages de l’immobilier physique

L’achat revente avec plus value

Si vous achetez un bien immobilier physique, vous avez la possibilité de faire de l’achat revente et réaliser une plus-value quasi-immédiate. Après quelques semaines ou mois de rénovation du bien, vous pouvez le revendre et encaisser une belle plus-value. Attention tout de même à ne pas répéter cette opération trop souvent pour ne pas être requalifié en marchand de biens par le fisc. L’idéal est d’acheter un bien, le rénover, le mettre en location entre 2 et 5 ans puis le revendre avec plus-value. Cela permet d’avoir une belle trésorerie pour de plus gros investissements ensuite.

Habiter le bien

Avoir un bien immobilier physique permet de l’habiter si besoin. Se loger fait partie des besoins essentiels de la pyramide de Maslow. Avoir un toit est sécurisant.

Palpable

L’immobilier physique est quelque chose que l’on peut toucher. C’est rassurant pour beaucoup d’investisseurs de savoir que leur investissement est “réel” plutôt qu’immatériel comme des actions ou des parts de SCPI par exemple.

En général plus rentable

Les biens physiques permettent en général de trouver de meilleures rentabilité. En effet, même sans travaux, un bien immobilier peut être rentable voire très rentable, en fonction de la localisation, de la demande et du type de bien.

Contraintes de l’immobilier physique

Effectuer de nombreuses visites

Investir dans un bien immobilier physique, c’est effectuer de nombreuses visites, ce qui prend pas mal de temps sauf si vous faites appel (et confiance) à un chasseur immobilier. Vous devrez visiter plusieurs biens sans que cela ne débouche sur une acquisition, soit parce que le bien ne vous convient pas, soit parce qu’un acheteur a été plus rapide que vous, ou alors que vous avez essayé de trop négocier.

De la concurrence

Acheter un bien immobilier c’est être en concurrence avec de nombreux autres acquéreurs qui ont parfois des moyens beaucoup plus importants que les votre. Il y a ceux qui achètent pour investir et louer ou revendre rapidement mais aussi ceux qui achètent pour y habiter.

Possibilité de ne pas trouver de locataires

Si vous voulez louer votre bien immobilier, il est parfois possible de ne pas trouver de locataires ou uniquement de potentiels mauvais locataires. Comme dans tout investissement, il y a un risque. Si vous rénovez bien votre bien, et qu’il est bien situé, même dans une petite ville, vous n’aurez normalement pas trop de difficultés à le louer.

Prend du temps

Effectuer des visites pour acheter, chercher un locataire, faire des visites pour les locataires, faire des réparations, payer ses impôts, etc. Tout cela prend du temps. Si la rentabilité n’est pas au rendez-vous cela peut être démotivant.

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Avantage des SCPI

100% passif

Investir dans des parts de SCPI est un investissement 100% passif. En effet il n’y a pas de visites, de travaux à superviser ni de locataires à trouver. Tout est fait par la société de gestion de la SCPI. Ce qui vous prendra le plus de temps c’est de trouver une ou plusieurs bonnes SCPI sur lesquelles investir.

Accessible à tous

Contrairement à l’immobilier physique ou certaines personnes ne peuvent pas investir à cause de leur situation financière personnelle, l’investissement dans des parts de SCPI s’adresse vraiment à tout le monde. En effet, le prix des parts est très accessible. On peut trouver les premiers prix pour environ 100€ la part mais aussi des plus onéreuses à plus de 1000€.

Possibilité d’emprunter

L’investissement en parts de SCPI est un investissement immobilier. De ce fait, il est possible d’investir dans des parts en ayant recours à un emprunt. En faisant cela on trouve peu souvent des investissements qui peuvent au moins s’autofinancer. Avec les taux actuels les bonnes parts de SCPI permettent de dégager quelques centimes par part de cashflow positif avec un emprunt sur 25 ans.

Investissement diversifié

Les SCPI investissent sur de nombreux biens différents, comme des entrepôts, des hôpitaux, des locaux commerciaux, des centres commerciaux, des bureaux, … et pas uniquement dans une seule zone, mais dans plusieurs villes mais aussi plusieurs pays. On a donc une diversification en terme de biens, de localisation mais aussi en terme de changes.

Inconvénients des SCPI

Frais de gestion élevés

Pour vous laisser l’esprit tranquille, les sociétés de gestion de SCPI s’occupent de tout. Cela va de la recherche des biens, des locataires, de la rédaction des baux, à des l’encaissement des loyers, … En contrepartie elle se rémunère entre 10% et 20% des revenus. C’est le prix à payer pour un investissement passif de ce type.

Moins bonne liquidité que l’immobilier physique

Contrairement à l’immobilier physique qui n’est déjà pas très liquide, l’investissement en parts de SCPI l’est encore moins. Les parts peuvent s’échanger entre investisseurs mais cela attire moins de personnes, d’où le peu de liquidité pour ce type d’investissement.

Moins bonne rentabilité

A cause des frais de gestion, ce n’est pas avec ce type d’investissement que l’on optimise la rentabilité de son investissement. En revanche vous n’avez absolument rien à faire ce qui top pour une personne qui n’a pas ou ne veux pas passer beaucoup de temps dessus.

Pas de possibilité de choisir les biens

La société de gestion choisit les biens dans lesquels elle investit, et les biens qu’elle va vendre. Vous n’avez malheureusement pas votre mot à dire ce qui peut être frustrant pour un investisseur qui aime tout contrôler.

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SCPI ou immobilier physique, pourquoi choisir ?

L’immobilier physique, comme les parts de SCPI présentent chacun des avantages et des inconvénients. L’un vous donne plus de liberté dans la rentabilisation, l’autre est un investissement 100% passif. L’un vous permet de choisir le type de bien et sa localisation, l’autre vous l’impose mais vous permet d’investir sur tout type de biens et de localisation.

Au final il n’est pas nécessaire de devoir choisir entre ces deux types d’investissement immobilier. Pourquoi ne pas les cumuler ? Vous pouvez par exemple investir dans des parts de SCPI que vous payez comptant quand vous commencez dans le monde du travail, ce qui vous aidera à augmenter vos revenus. Ensuite vous pouvez investir dans de l’immobilier physique avec une plus grande capacité financière. Ceci n’est qu’un exemple et chacun peut faire comme il le souhaite ou comme il peut. Juste pour dire que l’investissement dans des parts de SCPI n’est pas incompatible avec l’investissement dans de l’immobilier physique, c’est même le contraire.

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