L’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a remplacé l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) en janvier 2018. En 2019, cet impôt a rapporté environ 2,1 milliards d’euros à l’Etat pour plus de 139 000 déclarant, contre environ 5 milliards d’euros pour l’ISF en 2017 et un peu plus de 310 000 personnes déclarées. Qu’est-ce que l’IFI, comment savoir si l’on est concerné, quel est le taux d’imposition et les erreurs à éviter, c’est ce que nous verrons dans cet article.

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Qu’est-ce que l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Depuis le 1er janvier 2018, l’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) a été supprimé et un nouvel impôt, l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) a été créé puisqu’il s’agissait d’une mesure phare du programme d’Emmanuel Macron lors de son élection.

L’IFI ne concerne que les personnes physiques célibataires ou en couple, qui possèdent un patrimoine imposable dont la valeur nette est supérieure à un seuil fixé par la loi à 1 300 000 euros. Il ne concerne en aucun cas les entreprises. Le calcul s’effectue en fonction du foyer fiscal, mais sans considération du régime matrimonial.

Qui est concerné par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

Vous êtes soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1,3 million €. Ce patrimoine comprend tous les biens et droits immobiliers détenus directement et indirectement au 1er janvier. Certains biens sont partiellement ou totalement exonérés. Certaines dettes peuvent être déduites de la valeur de votre patrimoine avant imposition.

La déclaration d’IFI prend en compte les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal (Ensemble de personnes remplissant une seule déclaration de revenus (exemple : époux, épouse et enfants à charge)).

Le foyer fiscal IFI est composé :

• soit d’une personne vivant seule : célibataire, veuf(ve), divorcé(e), séparé(e),

• soit de personnes vivant en couple: Mariage, Pacs ou concubinage (union libre).

Dans tous les cas, les biens des enfants mineurs dont vous avez l’administration légale des biens sont pris en compte.

Quels sont les biens concernés par l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) ?

L’IFI se calcule en prenant en compte votre patrimoine net taxable au 1er janvier de l’année sur laquelle vous devez déclarer vos revenus. Le patrimoine net taxable est la somme des valeurs imposables de vos biens immobiliers, auquel on soustrait les dettes déductibles.

Les biens imposables sont notamment :

• maisons, appartements et leurs dépendances
• bâtiments classés monuments historiques
• immeubles en cours de construction au 1er janvier
• immeubles non bâtis tels que terrains à bâtir, terrains agricoles, etc.
• immeubles ou fraction d’immeubles détenus indirectement via des titres et parts de sociétés
• biens et droits immobiliers qui ne remplissent pas les conditions pour être considérés comme des biens professionnels.

Certains biens sont exonérés, comme les biens professionnels, les bois et forêts, les biens ruraux loués par bail à long terme, etc.

À noter : La valeur de votre habitation principale bénéficie d’un abattement forfaitaire de 30 % à condition qu’elle ne soit pas détenue par le biais d’une SCI de gestion.

Les dettes pouvant être déduites doivent remplir 3 critères :

• exister au 1er janvier
• être à la charge personnelle d’un membre du foyer fiscal
• être afférente aux actifs imposables.

Certaines dettes sont exclues de déduction, même si elles réunissent les 3 conditions.

Les dettes déductibles peuvent être par exemple des dépenses relatives à l’acquisition d’un bien, à son amélioration, à sa reconstruction, à l’entretien du bien ou les impôts concernant le bien (taxe foncière,…).

Quel est le taux d’imposition de l’IFI ?

Vous êtes imposable à l’IFI lorsque la valeur de votre patrimoine est supérieure à 1,3 million d’euros.

L’IFI est calculé selon un barème progressif.

A noter : dès lors que vous êtes soumis à l’IFI, le calcul de cet impôt commence à 800 000 €.

Exemple:
Si vous déclarez un patrimoine net taxable de 1,5 million d’euros, il sera imposé ainsi :

800 000 x 0 % + (1 300 000 – 800 000) x 0,5 % + (1 500 000 – 1 300 000) x 0,7 % = 3 900 €.

Votre IFI sera donc de 3 900 €.

Un système de décote a été mis en place pour les patrimoines nets taxables compris entre 1,3 million et 1,4 million d’euros. Le montant de la décote est calculé selon la formule 17 500 – (1,25 % x montant du patrimoine net taxable).

Comment effectuer une déclaration d’IFI ?

L’IFI se déclare en même temps que l’impôt sur le revenu. La date limite de dépôt dépend du mode déclaratif de vos revenus (papier ou en ligne) et de votre département de domicile.

Depuis 2019, la déclaration en ligne est généralisée à tous les contribuables disposant d’un accès internet et ce quel que soit leur revenu fiscal de référence. À compter de 2020, les usagers ayant déclaré leur IFI en ligne en 2019 ne recevront plus de déclaration préremplie papier par voie postale.

Les contribuables n’ayant pas accès à internet peuvent toutefois souscrire une déclaration papier en renseignant le formulaire 2042-IFI.

Si vous ne disposez pas de revenus taxable à l’impôt sur le revenu (IR), vous devez remplir la déclaration 2042-IFI-COV.

Impôt sur la fortune immobilière, des erreurs et confusions à éviter

Abattement résidence principale

Si la résidence principale du ou des contribuables bénéficie d’un abattement de 30% dans le cadre de la détermination de l’assiette taxable IFI, cet abattement est perdu en cas de détention via une SCI. Cette différence de traitement a été reconnue récemment conforme à la constitution et non contraire au principe d’égalité devant l’impôt et les charges publiques.

À situation différente, traitement fiscal différent. Si vous êtes en situation de concubinage et que chacun possède sa propre résidence principale, il faudra choisir sur quel bien l’abattement de 30% s’appliquera.

Déductibilité des prêts immobiliers

Penser que les prêts in fine immobiliers sont déductibles dans leur intégralité jusqu’à leur échéance est une erreur. Les prêts in fine permettent de ne régler que les intérêts et de procéder au remboursement du capital à l’échéance.

Tant que le capital n’est pas réglé, on pourrait penser, à tort, qu’il constitue une dette déductible dans son intégralité tant qu’il n’est pas remboursé. C’est une erreur. Il est nécessaire, pour connaitre le passif déductible au titre de l’IFI, de faire un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt.

Exemple d’un prêt in fine d’un immeuble financé sur 10 ans :

• À l’issue de la 1re année du prêt, le redevable ne peut porter au passif de son IFI que 90% de la dette, à l’issue de 2e année 80% et ainsi de suite.

• Si l’emprunt in fine ne prévoit pas de terme, l’amortissement s’effectue sur la base de 1/20e chaque année.

• La doctrine administrative ne tient compte que des années entières. Ainsi, si le prêt a été contracté au 30 juin 2020, il pourra être déduit à 100% pour l’IFI 2021, puis à 90% pour l’IFI 2022.

Taxe foncière

La taxe foncière est une dette déductible de l’IFI dans son intégralité. Sauf que la taxe foncière à payer en 2021 n’est connue que mi-octobre, soit après le paiement de l’IFI au titre de l’année 2021. Alors commun faire ?

Dans cette situation, le contribuable est autorisé à déduire le montant de la taxe d’habitation de l’année N-1, avec une régularisation a posteriori en N+1 dans le cadre de sa future déclaration IFI. Si le redevable estime être en mesure de calculer lui-même le montant de l’impôt réellement dû, il peut déduire, sous sa responsabilité, le montant déterminé par ses soins.

Déductibilité des impôts (IFI, IR, PS, CEHR…)

Tous les impôts ne se valent pas. Si l’IFI théorique calculé est déductible de l’assiette de l’IFI (remplir la case 9 GH pour l’IFI théorique), ce n’est pas le cas de tous les impôts en relation avec le bien immobilier. Ne sont pas déductibles : la taxe d’habitation (pour les résidences secondaires notamment), l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux (PS) grevant les revenus fonciers.

L’IR et les PS viennent taxer les revenus fonciers, donc un flux financier, alors que l’IFI taxe un patrimoine, raison pour laquelle l’IFI théorique est déductible, et non l’IR et les PS sur les revenus fonciers.

Biens exonérés

Un bien immobilier peut être exonéré totalement (biens professionnels…) ou partiellement (résidence principale…) de l’IFI. En contrepartie de cette exonération, les dettes liés à ce bien ne seront déductibles qu’à hauteur de la quote part taxable à l’IFI.

Si la résidence principale a été acquise via un emprunt bancaire, la dette déductible de l’assiette IFI correspondra à 70% de sa valeur et non 100%, puisque la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% au titres de l’IFI.

Immobilier papier

Les parts de SCPI, OPCI, OPPCI… sont soumises à l’IFI pour la quote-part des biens immobiliers détenus. Le mode de détention, direct ou indirect, au nominatif pur, via un compte-titres ou un contrat d’assurance vie ne fait pas barrage à la taxation des supports immobiliers détenus indirectement.

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