2007, crise immobilière aux Etats-Unis. 2008 crise bancaire et financière qui s’est propagée dans le monde entier, ruinant par la même occasion des centaines de milliers de particuliers. Cette crise, dite des subprimes a également engendré des faillites d’entreprises dont la plus connue est Lehman Brothers mais a aussi fait vaciller des Etats dont certains sont encore aujourd’hui dans une situation délicate. Mais comment une crise de l’immobilier Américain a t-elle pu autant contaminer le reste du monde ?

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Contexte de la crise des Subprimes

Au début des années 2000, la réserve fédérale américaine (FED) permet à des ménages d’ordinaires « non solvables » de pouvoir emprunter pour acheter un bien immobilier en abaissant ses taux directeurs. Ainsi, les ménages modestes peuvent emprunter car le crédit leur coûte moins cher, acheter leur bien immobilier et relancer l’Economie globale aux Etats-Unis. Dans le même temps, les investisseurs sont friands des titres financiers générés en assemblant ces crédits hypothécaires, ce qu’on appelle la titrisation. Dans un contexte de taux très bas et de liquidités abondantes, ils recherchent des placements qui présentent un rendement plus élevé. L’offre (les titres adossés aux crédits hypothécaires) et la demande (investisseurs) se rencontrent pour favoriser l’essor des subprimes.

Que sont les subprimes ?

Les subprimes sont des prêts immobiliers accordés à partir des années 2000 à des ménages américains qui ne remplissent pas les conditions pour souscrire un emprunt immobilier classique. Un nouveau mécanisme financier leur ouvre un accès au crédit: les emprunts qu’ils contractent sont gagés sur la valeur de leur bien immobilier, qui , à l’époque, ne cesse d’augmenter. Certains emprunts prennent même en compte les plus-values potentielles que ces ménages pouvaient espérer réaliser quelques années plus tard. Ainsi une personne ne pouvant d’ordinaire pas contracter de crédit du fait de son faible revenu, de son endettement déjà trop important ou de la mauvaise gestion de ses finances, se retrouve à pouvoir emprunter, et pour un montant supérieur à ce qui lui aurait normalement été accordé.

Les origines de la crise des subprimes

La réserve fédérale américaine (FED) permet à des ménages d’ordinaires « non solvables » de pouvoir emprunter pour acheter un bien immobilier en abaissant ses taux directeurs au début des années 2000. Les banques, attirées par de potentiels profits élevés font jouer le « Community Reinvestment Act » qui date de 1977. Cette loi permet en outre aux banques de prêter plus facilement de l’argent à des ménages modestes, d’ordinaire non solvables, car l’Etat s’en porte garant. Les banques proposent ainsi des crédits à des ménages très modestes avec un taux d’intérêt révisable (en général fixe les premières années puis variable ensuite et indexé sur les taux directeurs de la FED par exemple) ainsi que d’une prime de risques élevée.

La  Réserve fédérale (FED), qui encourage le crédit facile via ses taux bas pour relancer l’économie, a ainsi permis à des millions de foyers modestes de devenir propriétaires, moyennant des prêts à surprime, dits « subprimes ». Bas au début, leur taux variable peut atteindre 18 % au bout de 3 ans. Les taux d’intérêts de ces prêts dépendent de la valeur du bien immobilier. En cas de hausse de ces taux variables, l’emprunteur voit sa mensualité augmenter et peut se retrouver dans l’incapacité de rembourser la banque.

C’est ce qui s’est passé avec l’effondrement du marché immobilier américain depuis le début de l’année 2007. Les ménages n’ayant plus les moyens de rembourser les instituts de crédit, leur défaillance a provoqué la faillite des établissements prêteurs, qui n’ont plus pu se rembourser. Car même en saisissant la maison, celle-ci a désormais une valeur inférieure à celle de départ. Il n’était pas rare au plus fort de la crise de pouvoir s’acheter une maison qui valait plusieurs centaines de milliers d’euros pour quelques milliers d’euros seulement.

Les différentes phases de la crise des subprimes

Phase 1 : l’explosion des crédits hypothécaires

Les ménages américains ont pu profiter au début des années 2000 de taux d’intérêts historiquement bas et du peu de contrôle opéré par leur banque sur leur solvabilité pour contracter un crédit immobilier et devenir propriétaire. Le contrat passé avec leur banque est un prêt hypothécaire assorti d’un faible taux d’intérêt, fixe, pour les premières années, puis un taux variable pour le reste de l’emprunt.

Ainsi, depuis 2001, de nombreux établissements de crédit ont accordé trop facilement des prêts aux ménages les plus modestes. Comme le risque est élevé, les taux d’intérêts* vont l’être également, particulièrement après les 2 premières années du contrat d’où le terme de subprime (surprime). En 2007 les crédits subprimes représentaient 1 200 milliards de dollars soit 13% des crédits immobiliers totaux.

* : le taux d’intérêt c’est « le coût de l’argent ». La banque émettrice du prêt fixe le taux d’intérêt en fonction du taux directeur pratiqué par la banque centrale mais aussi du risque qu’elle prend. Plus le ménage est modeste plus le risque de non remboursement est grand et plus le taux d’intérêt sera élevé. L’expression « la banque ne prête qu’aux riches » prend ici tout son sens.

Phase 2 : la titrisation : les banques revendent les crédits

Les banques ne vont pas garder la créance liée à ces emprunts immobiliers mais les revendre à une autre banque (banque d’investissement) pour pouvoir trouver des fonds et continuer à prêter aux ménages. C’est la titrisation : mécanisme qui consiste à transformer des créances (crédits, prêts) en titres (obligations). Ces titres vont être revendus afin de récupérer des liquidités (de l’argent) et indirectement disperser le risque. Cependant le risque n’est pas éliminé, il est juste disséminé dans de nombreux fonds de placements bancaires aux Etats-Unis et dans le reste du monde. Ces fonds de placements, attirés par des rendements élevés (ces obligations rapportent des intérêts élevés, car le risque de non remboursement des dettes associées à ces obligations est élevé) vont racheter ses obligations devenues toxiques voire même « pourries » = junk bonds.

Ces créances douteuses sont mélangées à d’autres titres plus sûrs pour en donner de nouveaux, mais ces derniers gardent la notation élevée des titres auxquels ils se sont mélangés. Ainsi, il n’est pas rare par exemple qu’une obligation de l’Etat Allemand notée AAA+ se retrouve mélangée avec l’une de ces créances notée DDD- mais garde cependant la notation globale AAA+. Disons que l’obligation Allemande soit appelée « top sécurité » et rapporte 1% par an d’intérêts. Une fois mélangée aux prêts subprimes, le nouveau titre s’appelle « top sécurité bis » et rapporte 6% par an. Les investisseurs (Banques, fonds d’investissement, Etats, particuliers et entreprises) se sont évidemment rués dessus.

Phase 3 : la crise des subprimes éclate

Avec la remontée du taux d’intérêt (le taux directeur de la FED, banque centrale américaine était de 1% en 2004, il grimpera jusqu’à 5,25% en 2006) des milliers de foyers américains se sont déclarés en faillite personnelle (plus de 300 000 expulsions juste au mois d’août 2008). Le nombre de nouvelles maisons à vendre provoque l’effondrement du marché immobilier, les prix baissent à tel point que la revente, si un acheteur se présente, ne suffit plus à rembourser la dette. Certaines banques spécialisées dans le crédit ou le rachat de crédit immobilier se retrouvent en difficultés faute de pouvoir se rembourser en revendant les maisons hypothéquées : c’est la crise des subprimes.

Phase 4 : le crédit crunch : les banques resserrent le crédit

Les titres s’appuyant sur ces crédits immobiliers (les fameuses subprimes) voient leur valeur chuter car les investisseurs cherchent à s’en débarrasser ; il leur faut en effet trouver de l’argent (on dit se refinancer) pour éponger leurs pertes. Mais les banques sont méfiantes, elles ne prêtent plus qu’à des taux élevés et demandent des garanties. Le crédit devient de plus en plus rare et difficile à obtenir : c’est le credit crunch (en français resserrement du crédit). L’internationalisation des marchés financiers fait que de nombreux établissements bancaires à travers le monde n’arrivent plus à trouver les liquidités nécessaires à leur refinancement. La méfiance se généralise, les bourses paniquent et certaines banques, assurances et hedge funds (fonds spéculatifs) sont au bord de la faillite.

Phase 5 : l’intervention des autorités

Devant l’ampleur de la crise, les banques centrales et les autorités publiques injectent des milliards de dollars de liquidités pour rassurer les marchés et racheter les obligations « pourries » ou « toxiques ». Certains établissements sont ainsi renfloués (Bear Stearn, Nothern Rock, Freddie Mac, Fannie Mae, AIG …) tandis que d’autres font faillite (Lehman Brothers). L’addition s’élève aujourd’hui, pour les seuls Etats-Unis, à plus de 1 000 milliards de dollars soit plus de 3 200 dollars par foyer ; la dette publique américaine, déjà très importante s’élèvera après le plan de sauvetage de 700 milliards proposé par l’administration Bush à 11 300 milliards de dollars… Ce plan est énorme, mais cela ne suffira pas à sauver tout le monde, le montant des mauvaises dettes des banques est estimé entre 1 500 milliards et 2 000 milliards de dollars, soit plus que le double du plan de sauvetage annoncé.

Phase 6 : l’impact sur l’économie réelle

Au-delà du creusement de la dette publique qui implique à terme la nécessité de réduire les dépenses publiques, la crise des subprimes ne sera pas sans conséquences sur l’économie réelle. Le marché immobilier est déjà touché dans de nombreux pays, l’activité dans le bâtiment ralentit détruisant de nombreux emplois dans ce secteur. Les banques ne prêtent plus aussi facilement et le credit crunch touche l’ensemble des crédits : immobilier, consommation des ménages et investissements des entreprises ; or ce sont là des moteurs essentiels de la croissance économique. Parallèlement, l’inflation (augmentation des prix) rogne le pouvoir d’achat des ménages, la spéculation a quitté les marchés immobiliers et s’est reportée sur les marchés des matières premières (céréales, pétrole…) dont les prix flambent.

Les conséquences de la crise des subprimes

Au delà de l’impact sur l’économie réelle aux Etats-Unis, c’est surtout la propagation de cette crise dans le monde qui est désastreux. D’une crise immobilière localisée aux Etats-Unis, on est passé à une crise économique et bancaire mondiale. Cela est dû au fait que les banques ont créée des titres foireux, appuyés par les agences de notation qui leur donnait de bonnes notes malgré leur caractère risqué et à l’internationalisation et l’interdépendance des systèmes financiers mondiaux. Conséquences, les Economies des Pays comme la Grèce ou l’Espagne ont été durement touchées. De nombreuses personnes ont perdu leur emploi, faisant ainsi augmenter le taux de chômage; des retraités ont vu leur retraite diminuer de moitié, de nombreuses entreprises ont fait faillite.

En France, si la situation était légèrement meilleure, le gouvernement a tout de même du re-financer de nombreux organismes, notamment de grandes banques afin que l’Economie puisse continuer à tourner. Le problème est qu’il a endetté le pays à des taux assez élevés, augmentant la dette publique tout en ajoutant un poids supplémentaire sur le dos des générations actuelles et futures pour son remboursement.

Exemple en histoire de la crise des subprimes

Jason est un employé modeste qui vit aux Etats-Unis. Toujours locataire, il a au début des années 2000 l’opportunité de devenir propriétaire et de s’acheter la maison de ses rêves. En effet, grâce aux taux d’intérêts historiquement bas et aux peu de contrôles réalisés par sa banque celui-ci peut emprunter et s’offrir la maison de ses rêves.

Tout heureux de cette nouvelle, Jason n’hésite pas une seconde et signe son contrat de prêt. Dans celui-ci il est écrit que le taux est fixe les 3 premières années puis devient variable. De plus le taux évolue en fonction des taux directeurs de la FED, et Jason doit payer une prime de risque plus élevée qu’un particulier en situation plus aisée à cause de sa situation financière particulière. Cela n’effraie pas Jason qui se dit que les taux sont très bas et qu’ils le resteront. De même, les prix de l’immobilier sont en constante hausse depuis de nombreuses années et il n’y a pas de raison pour que ça change.

Jason ne le sait pas encore, mais son prêt est mélangé à d’autres titres financiers pour en donner de nouveaux. Les banques font cela afin de réduire les risques, proposer de nouveaux produits intéressants et récupérer des liquidités car ces titres sont revendus sur les marchés financiers, donc dans le monde entier.

Malheureusement pour Jason, la FED remonte progressivement mais fortement ses taux directeurs, les mêmes sur lesquels est indexé le taux d’intérêt variable de son crédit immobilier. D’une mensualité raisonnable, Jason se retrouve à devoir payer une mensualité plus élevée que ce qu’il ne gagne en salaire. Jason est ruiné et se déclare en faillite. La banque quand à elle l’expulse et se saisit de sa maison pour la revendre.

Le problème pour la banque c’est que de nombreuses personnes sont dans le même cas que Jason et elle ne trouve pas d’acheteurs pour se rembourser. L’afflux de biens fait chuter les prix de l’immobilier et même la vente des maisons ne suffit plus à rembourser les crédits. Certaines banques commencent à avoir des problèmes de liquidités et cherchent donc à vendre ces produits financiers.

Des investisseurs Européens, Asiatiques et sud-américains achètent une partie de ces titres, attirés par les hauts rendements ce qui accentue la contagion dans le monde. Les banques européennes ont elles aussi des difficultés et restreignent les crédits.

Tiffany, une jeune française qui souhaite acheter sa maison se voit refuser le prêt qu’elle avait demandé à la banque. Des entreprises ne peuvent plus emprunter pour investir, elles font moins de bénéfices et licencient de nombreux employés. Ces employés licenciés dépensent moins d’argent et économisent le peu qu’ils ont encore ce qui accentue la baisse des profits des entreprises qui doivent continuer les licenciements.

Enfin, les banques centrales, et notamment la BCE décident de racheter les titres pourris des banques, ce qui retire du risque. Les banques recommencent à prêter de l’argent et les entreprises peuvent à nouveau investir. Les Etats fournissent des aides aux plus durement touchés qui peuvent de nouveau consommer. Les entreprises réalisent des bénéfices et rembauchent des employés.

Plusieurs films sur le sujet ont vu le jour et si je ne devais en conseiller qu’un, ce serait sans aucun doute « The Big Short » avec notamment Brad Pitt, Ryan Gosling, Steve Carell et Christian Bale.

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