Chaque année le gouvernement nous pond une nouveauté en terme de textes législatifs et à chaque fois c’est en défaveur du propriétaire, à croire que l’on adore le scandale immobilier ou que le propriétaire est un grand méchant qui exploite les autres. Nous verrons dans cet article toutes les contraintes qui se sont rajoutées au fil des ans pour les propriétaires bailleurs et si être propriétaire vaut encore le coup compte tenu des innombrables charges qui pèsent sur le propriétaire.

Suppression de la taxe d’habitation mais augmentation de la taxe foncière

En 2023 plus aucun foyer ne payera de taxe d’habitation. Si sur le principe c’est une bonne chose, le retour de bâton en revanche fait très mal pour les propriétaires. En effet plus de taxe d’habitation c’est autant en moins pour les collectivités locales qui pour la plupart dépendent des financements de l’Etat ou des différentes taxes locales pour financer leurs projets. En plus de cela, beaucoup de collectivités sont endettées ! Plus taxe d’habitation ? Eh bien reportons tout cela sur la taxe foncière ! De ce fait, depuis 2021, certains propriétaires se retrouvent avec des taxes foncières qui ont explosé et qui vont continuellement augmenter. Ce ne sont donc plus toutes les tranches de la population qui financent les besoins de la mairie, mais uniquement les propriétaires, avec parfois de très importantes hausses de la taxe foncière.

Taxe sur les logements vacants, un scandale immobilier

TLV, THLV, ces sigles vous parlent ? Ils correspondent à Taxe sur les Logements Vacants (TLV) et à Taxe d’Habitation sur les Logements Vacants (THLV), ce qui est clairement un scandale immobilier qui n’a d’autres buts que de ponctionner encore plus le propriétaire. La taxe sur les logements vacants (TLV) est un impôt français, instauré en 1998 et étendu en 2013, visant à assujettir à une cotisation forfaitaire des particuliers qui sont propriétaires de logements (appartements ou maisons) vacants, c’est-à-dire ni occupés par eux ni donnés en location, sous réserve que ces logements se trouvent dans certaines zones géographiques précises. Cette mesure a pour objectif d’inciter les propriétaires à proposer les logements vides sur le marché locatif. Le champ d’application de cette taxe est prévue par l’article 232 du code général des impôts, qui prévoit que cette taxe peut être effective dans les agglomérations de plus de 50 000 habitants. La taxe est due par le propriétaire, l’usufruitier, le fiduciaire, le preneur à bail à construction ou à réhabilitation qui possède un logement vacant depuis plus d’un an au 1er janvier.

Les communes ne rentrant pas dans les critères de la TLV peuvent instituer par délibération sur leur territoire, une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV).

La TLV ne s’applique pas si :

• le logement a été occupé plus de 90 jours consécutifs au cours la période d’un an. Le logement ne doit pas être meublé (il est alors assujetti automatiquement à la taxe d’habitation).

• le logement est inhabitable : car il n’est pas relié à l’électricité ou l’eau courante, qu’il ne dispose pas d’équipements sanitaires ou enfin parce qu’il est ouvert ou non couvert.

• le logement est proposé à la location ou la vente au prix du marché, mais ne trouve pas preneur

La base d’imposition correspond à la valeur locative brute du logement. Cette base n’est diminuée d’aucun abattement. Le taux appliqué est le même dans chacune des agglomérations concernées :

• 12,5 % la 1re année où le logement est imposable
• 25 % à compter de la deuxième année

L’administration fiscale (services de la DGFiP) est chargée de l’assiette de la taxe, de son contrôle, du recouvrement et du contentieux.

Scandale immobilier, le nouveau DPE

Le DPE a été instauré en 2006 afin de transposer la directive européenne pour la performance énergétique des bâtiments. Il est devenu un outil grand public pour l’information des ménages sur la performance énergétique et climatique de leur logement et un thermomètre essentiel de la politique publique de l’énergie et du logement, qui sert notamment à identifier les passoires énergétiques (étiquettes F et G du DPE, c’est-à-dire les logements qui consomment le plus d’énergie).

Il a pour objectif d’informer l’acquéreur ou le locataire sur la « valeur verte », de recommander des travaux à réaliser pour l’améliorer et d’estimer ses charges énergétiques.

Cependant, dès 2025, les logements les plus énergivores (classés G) seront interdits à la location. Dès 2028, ce sera au tour des biens classés F d’être interdits, et enfin aux logements classés E d’ici 2034. À moyen ou long terme, engager des travaux de rénovation énergétique sera donc nécessaire pour continuer de proposer son logement en location. Le gouvernement propose des aides à la rénovation, mais comme souvent ce sont des effets d’annonce puisque c’est sous conditions de revenu. Autrement dit, la grande majorité des propriétaires n’y a pas le droit ou ne récupère qu’une infime partie du coût des travaux puisque dès que vous avez un revenu supérieur à 29 148€ pour une personne seule en province, et 38 144€ en région parisienne, vous êtes dans la catégorie rose, et vous ne toucherez quasiment rien par rapport au montant total des travaux car vous êtres considéré comme « aisé ».

Les réglementations relatives à l’énergie et au climat contraignent les bailleurs à être écologiquement vertueux. Depuis janvier 2021, les propriétaires de logements énergivores (F et G) ne sont pas autorisés à augmenter le loyer entre deux locataires, même après la réalisation de gros travaux d’amélioration.

Trêve hivernale

On appelle trêve hivernale, la période de 5 mois durant laquelle un propriétaire ne peut pas faire expulser un locataire mauvais payeur. La trêve hivernale s’applique du 1er novembre au 31 mars de l’année suivante. Durant cette période, l’expulsion du locataire de son logement ne peut pas avoir lieu, elle est reportée. Cette trêve ne s’applique pas au squatteur occupant un logement. Elle ne concerne pas non plus l’expulsion du domicile conjugal ordonnée par le juge en cas de violences ou de procédure de divorce.

Un locataire malveillant ou très bien conseillé (parfois même par des agents communaux ou des services sociaux) peut donc pendant ces 5 mois vivre tranquillement dans votre logement sans craindre d’expulsion. De même, en se remettant à payer ne serait-ce qu’un mois de loyer, il peut faire reporter à plusieurs reprise les décisions de justice et ainsi rester plusieurs années dans le logement sans être inquiété.

Squat de maisons

Les squatteurs sont des personnes qui occupent un lieu (logement, garage, terrain, …) après y être entrés illégalement.

Il faut alors porter plainte et demander l’évacuation des squatteurs.

Lorsque les squatteurs occupent un logement (résidence principale ou résidence secondaire), l’expulsion peut ensuite avoir lieu, quelle que soit la période de l’année. La trêve hivernale ne s’applique pas.

Avec les nombreuses histoires de squat parues récemment dans les médias, le gouvernement a autorisé l’expulsion rapide des squatteurs en délégant la décision au préfet. Si l’action est louable, dans les faits c’est beaucoup plus compliqué de faire expulser le ou les squatteurs. Parfois, même après une ordonnance de quitter les lieux décrétée par le tribunal, il arrive que des squatteurs restent dans les lieux, ce qui retarde encore de plusieurs mois l’expulsion de ceux-ci. Ce sont autant de loyers qui ne sont pas perçus, et parfois avec de nombreux travaux à effectuer à cause de l’état dans lequel se trouve le logement une fois récupéré.

Plafonnement des loyers

Dans certaines villes où la demande est tendue, les mairies ont décidé d’encadrer le montant des loyers. L’encadrement des loyers pose une limite au loyer que fixe le propriétaire d’un logement loué avec un bail d’habitation (y compris bail mobilité). Il s’applique uniquement dans les communes situées en zone tendue, communes où le nombre de logements proposés à la location est très inférieur au nombre de personnes qui veulent devenir locataire d’un logement, pour en faire leur résidence principale. Avec la pénurie de logements en location et les constructions neuves qui tournent au ralenti, il y a de fortes chances que de nombreuses villes passent en zone tendue dans les prochaines années.

Il existe 2 types d’encadrement des loyers :

• les règles qui s’appliquent dans la plupart des communes de zone tendue
• les règles spécifiques (notamment le complément de loyer) qui s’appliquent à Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Aubervilliers, La Courneuve, Épinay-sur-Seine, L’Île-Saint-Denis, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Saint-Ouen-sur-Seine, Stains, Villetaneuse, Lyon et Villeurbanne, Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville, Montpellier (depuis le 1^er juillet 2022) et Bordeaux (depuis le 15 juillet 2022).

Loyer = loyer de base (égal au loyer de référence majoré) + complément de loyer.

De ce fait, un propriétaire qui loue un bien immobilier dans ces zones tendues, ne peut augmenter le montant du loyer que sous certaines conditions (exemple : travaux réalisés depuis le départ de l’ancien locataire, loyer sous évalué, etc.).

Permis de louer

Près de 400 villes françaises ont désormais mis en place le permis de louer et pourtant près des 3 quart des propriétaires ignorent que cela existe. En plus, une amende allant jusqu’à 15.000 euros pour les propriétaires bailleurs louant leur bien sans avoir demandé leur permis de louer peut être appliquée. Le permis de louer est une mesure administrative relative au droit immobilier en France. Elle découle de décrets d’application de la loi ALUR pris à compter de décembre 2016 permettant aux collectivités locales d’imposer une déclaration préalable à la location ou une autorisation préalable à la location d’un logement. Fin 2021, il était en vigueur dans une centaines de communes françaises et mi-2022 dans près de 400.

Concrètement de quoi s’agit-il ?

Fin 2017, le gouvernement annonce un projet de loi à débattre en 2018. Le secrétaire d’Etat Julien Denormandie annonce notamment vouloir « considérer les marchands de sommeil pour ce qu’ils sont, des criminels au même titre que les trafiquants de drogue, d’armes, de fausse monnaie, de tabac, d’alcool ou de contrefaçon » en modification du Code général des impôts pour « permettre à la justice de présumer qu’ils ont perçu de l’argent de la location illégale de leur logement insalubre ».

L’initiative de lutter contre les logements insalubres et les marchands de sommeil est louable, mais une fois encore c’est tout à fait mal présenté. Pour mettre à nouveau son bien en location, il faut demander un permis de location à la mairie qui s’assure dans un premier temps que votre logement n’est pas insalubre. Le problème est ici le temps de réaction de la mairie pour envoyer des inspecteurs avant de donner le permis. En effet si à chaque fois que l’on a un changement de locataire on doit demander un permis donc éventuellement attendre une inspection de son logement, il peut se passer plusieurs mois entre chaque location et autant de loyers non encaissés. En plus de cela, ce sont autant de logements qui sont momentanément retirés du parc locatif et donc autant de logements qui manquent pour les locataires.

Courriers de la SACEM

Pour ceux qui ne le savent pas, la SACEM est la Société des Auteurs, Compositeurs et Editeurs de Musique. Elle s’occupe notamment de faire respecter les droits de propriété intellectuelle des intervenants du domaine de la musique. Quel rapport avec l’immobilier ? Et bien certains propriétaires qui possèdent des biens immobiliers qu’ils louent en courte durée ou en location saisonnière se voient adresser des courriers par cet organisme. La raison ? Ils mettent à disposition de leurs locataires des télévisions, des radios ou tout autre appareil permettant d’écouter de la musique et selon la SACEM, le fait que vos voyageurs écoutent de la musique dans votre logement devrait vous être facturé. On parle d’un montant d’environ 224€ par an. L’écoute de musique est autorisé dans un cadre domestique ou familial, les voyageurs n’entrent donc pas dans cette catégorie. Que risquent les propriétaires qui refusent de payer la facture? La SACEM leur enverra une lettre de relance de « mise en conformité juridique ». Si le paiement n’est toujours pas effectué, les propriétaires risquent une amende pouvant aller jusqu’à 300.000 euros.

Taxe sur les loyers fictifs ou loyers imputés

Depuis quelques années, certains élus, sur proposition d’économistes, proposent de taxer les propriétaires sur le loyer fictif de biens immobiliers qu’ils occupent. Ces propositions, complètement farfelues selon moi, reviennent dans les discussions régulièrement, et plus récemment avec une étude publiée par l’INSEE le 19/12/2023. Ces loyers, qui n’existent pas, sont ceux qu’un propriétaire devrait payer s’il était resté locataire. Concrètement, si la valeur locative de votre bien immobilier est de 600€ par mois, soit 7 200€ par an, c’est potentiellement sur cette somme (que vous n’avez pas touché) que vous devriez payer des impôts. Selon l’étude publiée par l’INSEE, ces économistes estiment entre 9 et 11 milliards par an les recettes fiscales non perçues. Sympa ! Mais il y aurait peut-être des dépenses superflues à arrêter avant de s’attaquer à nouveau aux propriétaires. Si cette étude n’est pour le moment qu’une idée mise sur la table, il est tout à fait possible qu’elle devienne réalité. C’est déjà le cas dans certains pays d’Europe et notamment le Danemark, la Belgique ou encore les Pays-Bas. D’ailleurs cette taxe a déjà existé en France entre 1914 et 1964 avant d’être supprimée pour faciliter l’accession à la propriété.

Les questions qui se posent, c’est pourquoi tenter de taxer toujours plus les propriétaires ? La situation du logement en France actuellement n’est-elle pas déjà suffisamment problématique ? Ne vaudrait il pas mieux encourager l’investissement immobilier des particuliers en levant certaines contraintes, et notamment fiscales ?

Être propriétaire de biens immobiliers, c’est devoir chaque année être confronté à de nouvelles problématiques principalement créées par le gouvernement. Quel est le but de tout cela ? Décourager un maximum de personnes à investir dans l’immobilier ? Eviter que les contribuables n’aient d’autres sources de revenus que leur revenu d’activité ?

Néanmoins, l’investissement immobilier reste selon moi un formidable vecteur d’enrichissement, et ce, grâce à l’effet de levier du crédit.

Pour ma part, je continue d’investir dans l’immobilier même si ça me gonfle de sans cesse devoir payer parce qu’un illuminé du gouvernement veux mettre son nom sur un texte de loi qu’il a pondu à la va-vite et qui est sans queue ni tête. Je reste persuadé que l’immobilier est un formidable levier d’enrichissement et pour cela il faut diversifier au sein même de cette classe d’actifs (Habitation, commercial, pierre papier ou SCPI, immobilier fractionné, crowdfunding immobilier, détention en direct ou géré, etc.).

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