Lors d’un investissement immobilier, le financement bancaire est une des étapes les plus importantes. En effet, si l’on n’a pas les moyens d’acheter un bien immobilier comptant, on est obligé de passer par un emprunt. Si l’on n’obtient pas le financement, le projet tombe à l’eau. On peut aussi tout simplement bénéficier de l’effet de levier du crédit même si on a les moyens. La partie financement fait parfois peur, mais il est loin d’être impossible de se faire financer son projet. Voici les principaux critères que la banque va regarder pour vous accorder ou non un crédit.

Financement bancaire : Une bonne gestion des finances

Savoir gérer ses finances est primordial pour obtenir un bon score emprunteur auprès de la banque. Pour montrer à sa banque que l’on gère parfaitement ses finances il y a certains critères à respecter et à mettre en avant:

Dépenser moins que ce que l’on gagne

C’est la base d’une bonne gestion des finances personnelles. Si tous les mois vous vous retrouvez dans le rouge, la banque va se dire que vous avez déjà du mal à finir les fins de mois et que vous prêter de l’argent va lui faire prendre un gros risque. Pour convaincre une banque de vous prêter de l’argent vous devez dépenser moins que ce que vous ne gagnez, c’est à dire être tous les mois capable de mettre de l’argent de côté.

Eviter le financement de passifs à crédit

Les passifs sont des biens qui se dévaluent avec le temps. Ils perdent donc de la valeur. Il peut par exemple s’agir d’une voiture. Si celle-ci est financée à crédit, non seulement vous perdez de l’argent parce que vous ne revendrez quasiment dans aucun cas cette voiture au prix auquel vous l’avez acheté, mais en plus vous remboursez une mensualité qui vient grignotter votre capacité d’endettement. Vous pourrez donc moins emprunter si votre dossier passe. Evitez donc de financer des passifs à crédit, et achetez les comptant (avec votre épargne) si possible. Evitez à tout prix de vous retrouver dans une situation de surendettement.

Réussir à épargner

Si vous arrivez chaque mois à épargner un peu d’argent, vous arrivez à faire ce que trop de personnes n’arrivent encore pas à faire. De ce fait, même s’il ne s’agit que de 50€ par mois, votre dossier a plus de chances d’être accepté puisque vous prouvez à la banque que vous savez gérer votre argent, et donc celui qu’elle vous prêtera également. Avoir une épargne confortable est également un atout non négligeable puisqu’avec celle-ci la banque vous note mieux. Attention toutefois à ne pas tomber dans le piège de faire un apport, ce qui ferait baisser le montant de votre épargne.

Financement bancaire : La situation personnelle

Lors de l’étude de votre dossier de financement, la banque va regarder votre situation personnelle. Cela lui donnera un apreçu des charges et des obligations que vous pouvez avoir et elle pourra se faire une idée de votre capacité à rembourser ou non le prêt qu’elle vous accordera.

Elle va par exemple vous demander votre contrat de travail ou vos 3 derniers bulletins de salaire. Avec cela, elle peut connaître le montant de votre rémunération et évaluer le poids d’une mensualité dans vos finances. Elle vous demandera également vos 3 derniers relevés de compte. Cela lui permettra de valider votre revenu qu’elle a vu par vos bulletins de salaire mais aussi de voir vos habitudes de consommation. Par exemple, si vous achetez régulièrement des vêtements, que vous faites des versements réguliers sur des sites de paris sportifs, de loto ou de poker, elle sera moins encline à vous accorder le financement bancaire que vous attendez.

Elle regardera également votre situation maritale et si vous avez des enfants à charge. C’est triste à dire comme cela, mais des enfants coûtent cher. Il faut acheter des couches, changer les vêtements régulièrement tant qu’ils ne sont pas adultes, payer les études et les fournitures scolaires…

Vos crédit sont également importants. Si vous avez acheté des passifs à crédit, comme une télévision, un smartphone ou une voiture, vous partez déjà avec un désavantage puisque ces crédits amputent votre capacité d’endettement. Avant de vous présenter à la banque essayez de soigner vos 3 derniers relevés de compte et de rembourser vos crédits.

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Financement bancaire : La capacité d’endettement

La capacité d’endettement correspond au rapport entre vos crédits (immobilier et à la consommation) et vos revenus. En général et pour un premier emprunt, la banque ne vous financera pas plus que 33% de vos revenus. Par exemple, si vous n’avez pas de crédits en cours et que vous gagnez 2000€ nets par mois, la banque acceptera de vous financer pour un montant dont les mensualités l’excèdent pas 660€ (660€ / 2000€ x100 = 33%).

C’est pour cette raison que si vous souhaitez investir dans l’immobilier ou même devenir indépendant financièrement grâce à l’immobilier, il est nécessaire d’investir avant d’acheter sa résidence principale. La raison est simple : Votre résidence principale vous coûte de largent tous les mois donc votre capacité d’endettement diminue. Avec un investissement locatif votre capacité d’endettement augmente très peu puisque les loyers que vous encaissez doivent rapporter plus que ce que vous remboursez en crédit.

Un indicateur important, le reste à vivre

Le reste à vivre est un indicateur important pour la banque, mais aussi pour vous. Il correspond au montant qu’il vous reste sur votre salaire, une fois que vous avez payé toutes vos charges. Grossièrement il s’agit également de votre capacité d’épargne. Le reste à vivre vous permet de dépasser la barre symbolique des 33% d’endettement s’il est important. Par exemple, si votre reste à vivre s’élève à 300€ par mois, il sera peut-être difficile pour la banque de vous prêter à nouveau et vous devrez d’abord vous désendetter. En revanche, si votre reste à vivre est supérieur à 1000€ le banquier se dira qu’il peut vous prêter même si vous dépassez les 33% d’endettement puisque même avec une mensualité supplémentaire, vous pourriez continuer de rembourser votre crédit.

Très important, la viabilité du projet

Votre projet et la présentation que vous ferez de celui-ci va déterminer votre sérieux. S’il est viable, c’est à dire faisable et finançable par rapport à vos ressources, la banque vous prêtera facilement. De même, si vous prenez la peine de faire une présentation à tous les indicateurs que la banque regarde de près, vous marquez des points. La plupart des personnes se présentent à la banque en disant qu’il leur faut un prêt mais n’ont même pas fait l’effort de préparer cet entretien. Facilitez le travail de votre conseiller bancaire et il vous le rendra bien. Cela montrera également votre sérieux et vous démarquera rapidement des autres dossiers plus bancal.

Par exemple, pour un investissement immobilier locatif, faites une présentation du projet en expliquant où se situe le bien, les caractéristiques de la zone (étudiante, bobo, présence de supermarchés et de transports en commun, …), comment vous comptez l’exploiter et surtout prenez une vision pessimiste des loyers que vous pourrez en tirer. En faisant cela vous minimisez les risques de ne pas recevoir ce que vous aviez prévu et la banque appréciera de voir que même la vision pessimiste est rentable.

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