Comme dans tout investissement, l’immobilier n’échappe pas à la règle. Il y a des risques liés à l’investissement immobilier. Certains sont minimes, d’autres beaucoup plus importants et peuvent vous faire perdre beaucoup d’argent s’ils ne sont pas pris en compte ou négligés. Un investissement immobilier est un investissement long terme. Nous verrons dans cet article les principaux risques liés à l’investissement immobilier.

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Des travaux non prévus

Quand vous investissez dans un bien immobilier rénové, pour lequel il n’y a qu’à « poser ses valises », il faut faire attention à ce que les rénovations aient été bien faites. Parfois il s’agit de rénovations pour cacher des défauts, comme de l’infiltration d’eau, des murs fissurés, des prises électriques défaillantes… En tant qu’investisseur dans un bien rénové, vous devez faire attention à tout, et vous assurez en parallèle de l’honnêteté du vendeur.

Lorsque vous investissez dans un bien immobilier à rénover, c’est différent. Vous savez que vous allez devoir faire des travaux pour remettre le bien en état et l’embellir. Vous devez donc prévoir une enveloppe pour les travaux estimés maximum par un ou plusieurs artisans mais aussi vous prévoir une marge au cas où. En effet, il n’est pas rare que lors de la rénovation les artisans découvrent des surprises, des choses qu’ils ne pouvaient pas voir. Ces imprévus ont un coût et il peut parfois être très élevé, surtout lorsque cela touche la structure même du bien immobilier. Veillez donc demander aux artisans de « gonfler » leur devis avec une marge pour que cela passe au niveau de l’emprunt.

Un bien qui ne trouve pas preneur

La mise en location du bien immobilier effraye de nombreux bailleurs. Beaucoup ont peur de ne pas trouver de locataire, que leur bien reste vide et qu »ils doivent assumer eux-même le paiement de la mensualité. En réalité, il est peu courant qu’un bien ne trouve pas preneur, même dans des petits villages. Il y a en effet de plus en plus de monde et de moins en moins de logements disponibles. Avec la mise en place progressive du télétravail, les salariés ont plus tendance à partir des grandes villes comme Paris ou Lyon pour se rapprocher de la campagne ou d’endroits où ils ont plus d’espace.

Un bien qui ne trouve pas preneur est en général un bien en mauvais état. Malheureusement beaucoup d’investisseurs pensent qu’il suffit d’acheter un bien immobilier et de le mettre en location pour gagner de l’argent avec. Le truc c’est que si le bien est délabré, il n’attirera personne, ou alors des personnes qui n’ont pas d’argent mais qui ont besoin d’un toit. Avant de mettre en location votre bien, rénovez le. Parfois juste un coup de peinture suffit pour le remettre en état.

Une autre raison pour laquelle votre bien immobilier ne trouve pas preneur est que le montant du loyer est trop élevé par rapport au prix du marché. Si vous ne proposez pas plus de services et un bien pas plus qualitatif que ce qui se fait autour de votre bien, il n’y a aucune raison pour lesquelles un locataire choisirait votre bien. C’est là que l’étude de marché prend tout son sens. Elle vous permet non seulement de savoir quel prix minimum vous pourrez fixer, mais surtout de vous indiquer une fourchette de prix dans laquelle vous positionner en fonction de la qualité de votre bien.

Des locataires qui ne payent pas ou dégradent le bien immobilier

Même si le risque de non paiement du loyer reste faible, il arrive de plus en plus souvent que le locataire ne paye plus son loyer. Cela peut résulter de plusieurs facteurs. Le premier est un changement de situation. Le locataire a perdu son emploi et n’arrive plus à gérer financièrement. Naturellement, ses dépenses vont dans l’alimentation plutôt que dans le paiement du loyer. Le second cas de figure est que le locataire est un mauvais payeur. En d’autre terme, il avait déjà prévu de ne pas payer son loyer en entrant dans votre logement. Ces personnes malsaines savent que la loi les protège et qu’il vous sera difficile de faire quoi que ce soit pour les mettre à la rue. Les procédures sont souvent longues et coûteuses. Enfin, un autre cas de figure est que le locataire a fait une demande de logement social. Pour faire remonter son dossier dans les dossiers prioritaires, les assistants sociaux leur recommandent de ne plus payer leur loyer, voire de le dégrader afin de le rendre insalubre.

Pour vous protéger de tous ces risques liés à l’investissement immobilier, vous pouvez souscrire à une assurance loyers impayés. L’assurance prendra le relais pour le non paiement du loyer. Assez contraignante en terme de ressources pour le locataire, les assurances loyers impayés ne couvrent pas tous les locataires et est payante (environ 7% du loyer hors charges). Pour maximiser vos chances de couverture par une assurance, vous pouvez souscrire à la garantie VISALE. Cette assurance s’adresse à tous les locataires sans conditions de revenus et étant maximum dans leur trentième année. Elle est gratuite pour le bailleur comme pour le locataire.

Risques liés à l’investissement immobilier : Difficultés à revendre

Un des autres risques liés à l’investissement immobilier est le risque de ne pas trouver un acheteur. En effet beaucoup de vendeur ont peur de ne pas trouver preneur pour le bien immobilier qu’ils mettent en vente. Dans certains cas, une vente peut se réaliser en 2 mois, dans d’autres cas, cela prend plus de 2 ans. Cela dépend de la ville, du quartier, de la qualité de l’emplacement, du potentiel de valorisation, de l’état du bien et de la demande. Les biens qui se trouvent dans une zone non tendue doivent être mieux mis en valeur. Pour mettre votre bien immobilier en valeur vous pouvez faire appel à une agence de home staging qui meublera votre logement de façon moderne pour créer le coup de cœur de l’acheteur. Vous pouvez également rénover votre bien pour le mettre aux goûts du jour. En effet, un bien nécessitant des travaux n’attire que très rarement d’autres profils que celui des investisseurs qui sont proportionnellement moins nombreux que tous les acheteurs. L’investisseur va également négocier le prix de votre bien pour rentrer dans ses frais et en tirer une rentabilité suffisante alors qu’un acheteur lambda qui a le coup de cœur aura peur de passer à côté et fera souvent une offre au prix.

Ne pas réussir à vendre arrive, mais ce n’est pas la règle courante. De plus, en réalisant des travaux de rénovation et en mettant votre bien en valeur avec du home staging, vous augmenter vos chance de vendre.

Une taxe foncière en énorme hausse

Une fiscalité non maîtrisée va rapidement venir grever votre rentabilité. Le problème de la fiscalité est qu’on ne peut pas avoir d’impact dessus. La seule chose à faire est de trouver des montage pour réduire la facture. Il n’est pas rare de voir des taxes foncières qui explosent d’une année à l’autre. J’ai déjà eu le cas de figure où j’ai acheté un bien immobilier et 3 ans après la taxe foncière avait doublé. Le montant de la taxe foncière ainsi que des impôts ne devrait pas excéder deux mois de loyers autrement vous vous faites tondre par l’Etat et les collectivités locales.

Pour réduire l’impact de la fiscalité, vous pouvez mettre votre bien en location meublée et déclarer votre activité en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). De cette façon vous pourrez amortir le prix de votre bien, mais aussi déduire les charges fiscales comme la taxe foncière et minorer votre imposition. Une autre solution est d’investir via une société, comme une SCI ou une SAS par exemple. Ici plus besoin de louer obligatoirement en meublé. Vous pouvez amortir votre bien et également déduire la taxe foncière de votre résultat.

Risques liés à l’investissement immobilier : Le quartier qui se dévalue

Un quartier pas entretenu par la mairie, un groupe de dealers qui zone dans les environs, le développement de gangs qui s’affrontent pour un territoire ou règlent des comptes, des transports en communs qui ne passent plus, la perte d’activité économique du quartier, … Ce sont des choses qui peuvent arriver et que vous ne maîtriserez pas. Cela aura tendance à dévaloriser le quartier et ainsi tous les biens immobiliers perdront de la valeur puisque les offres se feront de plus en plus rares. C’est malheureusement quelque chose qui peut arriver et que vous le pouvez maîtriser. En revanche, vous pouvez anticiper et vendre votre bien immobilier avant que la situation ne s’aggrave et devienne irréversible pour la vente. Quand vous voyez le vent tourner, rénover votre bien et vendez le rapidement même en concédant une ristourne sur le prix de base, au risque de ne pas le vendre à temps et ensuite de ne plus du tout pouvoir le vendre.

Les risques liés à l’investissement immobilier existent et sont bien souvent nocifs pour vos finances s’ils ne sont pas anticipés ou pris en compte. Mais quel que soit l’investissement, il y aura toujours un risque. Votre capacité à surmonter les problèmes fera de vous un bon ou un mauvais investisseur.

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