Pourquoi investir dans un local commercial ?

Jeremy Salle

janvier 6, 2018

Local commercial

Investir dans un local commercial peut parfois faire peur, parce qu’il s’agit d’un domaine peu commun, la plupart des investisseurs privilégiant les locaux d’habitation ou les places de stationnement. Pourtant, posséder et exploiter des locaux commerciaux permet de diversifier son patrimoine immobilier et présente plusieurs avantages.

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Pourquoi acheter un local commercial ?

Vous possédez peut-être déjà un ou plusieurs biens immobiliers d’habitation. Posséder un local commercial vous permet de diversifier votre patrimoine immobilier et ainsi de réduire les risques d’exposition à seulement des biens d’habitation.
La rentabilité peut être plus élevée que pour les biens d’habitation.
Les entreprises louant un local commercial restent dans les lieux plus longtemps en moyenne que des personnes dans un bien d’habitation.
La rédaction d’un bail commercial est beaucoup plus libre que celle d’un bail d’habitation et on peut par exemple mettre la taxe foncière à la charge du locataire.
Il est également beaucoup plus facile d’expulser un locataire qui ne paye pas ses loyers ou de se faire payer en cas de retard (un huissier peut être envoyé rapidement et très facilement). Il n’y a pas de trêve hivernale pour l’expulsion d’un locataire qui ne paye plus son loyer.
On peut choisir entre l’indice du Coût de la Construction et l’Indice des Loyers Commerciaux en cas de révision des loyers. S’ils sont plus volatiles, ils ne sont pas autant limités que l’Indice de Révision des Loyers (IRL) pour les biens d’habitation.
Les travaux de rénovation ou d’aménagement sont à la charge du locataire. Celui-ci peut aménager comme il le souhaite le local et prend en charge l’ensemble des coûts des travaux engagés. Notez qu’il faut dans certains cas obtenir l’autorisation de la mairie pour engager des travaux importants.
Le loyer peut être (ou ne pas être) assujetti à la TVA, ce qui peut vous permettre de la récupérer si vous faites des travaux dans le cas où vous possédez ces locaux en tant que société (Société Civile Immobilière (SCI) ou Société par Actions Simplifiées (SAS) par exemple).

Si la détention et l’exploitation de locaux commerciaux présente des avantages certains, il existe également des points sur lesquels il faut porter une attention particulière. Ceux-ci pourrait faire baisser votre rentabilité ou vous bloquer dans vos investissements.

Les points sur lesquels il faut faire attention

Les baux commerciaux sont en général signés pour 9 ans, et à l’issue de cette période, il reste difficile d’en faire partir l’occupant si c’est ce que vous souhaitez. Dans certains cas vous pouvez être amené à lui verser des indemnités pour qu’il quitte le local que vous voulez récupérer.
L’emplacement d’un local commercial est primordial. Un axe passant est à privilégier et il faut éviter les rues un peu perdues. L’exposition du local doit être optimale pour permettre à l’exploitant de faire un chiffre d’affaires suffisant pour vivre mais aussi payer son loyer.
Qu’il s’agisse d’un salon de coiffure, d’un restaurant (éventuellement d’un simple fast-food), d’un magasin de vêtements ou autre, le type de commerce qui s’installe est important. En copropriété, certains commerces ne sont pas tolérés à cause d’éventuelles nuisances (sonores, odorantes ou visuelles). Il faut vous renseigner auprès de la copropriété pour vous assurer que tous les commerces sont autorisés.
Les bons emplacements sont souvent rares et chers. Le bon emplacement n’est pas nécessairement en plein centre ville. Il dépend avant tout du type de commerce qui s’y installe.
Les périodes de vacances locatives peuvent être longues (plus que pour les locaux d’habitation).
Il passe parfois plusieurs mois avant de retrouver un locataire une fois que l’ancien occupant est parti.
Les règlements de copropriété peuvent interdire certains types de commerces (dans le cas où vous n’êtes pas propriétaire d’un immeuble entier).

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Où chercher et acheter un local commercial ?

Il existe différentes façon d’acheter des locaux commerciaux. Vous pouvez acheter des locaux commerciaux via l’achat de parts de Sociétés Civiles de Placement en Immobilier (SCPI). Vous pouvez aussi acquérir ces locaux à titre privé et l’ajouter à votre patrimoine personnel. Pour cela, vous pouvez consulter les mêmes sites internet que pour l’achat de biens d’habitation mais également des sites plus spécialisés. Vous pouvez aussi vous tourner vers des agences immobilières ou des cabinets spécialisés. Les sites les plus consultés sont les suivants:

Le local commercial idéal

Il existe différents types de locaux commerciaux mais selon moi, le local commercial idéal est au bas d’un d’un immeuble d’habitation que vous possédez également. Cela permet entre autre, d’avoir une diversification parfaite, en ayant des biens d’habitation, éventuellement des garages, mais aussi ce local commercial. Cet immeuble doit être placé proche d’un axe routier important pour que le local puisse attirer du monde. L’activité parfaite dans un local est une filiale d’un grand groupe, comme un assureur, ou une banque. Ils ne font pas forcément attention au montant du loyer si celui-ci n’est pas démesuré et ils restent en général très longtemps ce qui permet quasiment juste avec un seul locataire de rentabiliser le local commercial. Une autre activité utile et lucrative est une laverie automatique que vous possédez vous-même. D’une part cela pourra être utile à vos locataires qui occupent les biens d’habitation et qui ne bénéficient pas de lave-linge mais aussi aux autres habitants du quartier, et notamment les étudiants ou les personnes seules. D’autre part, vous pouvez gagner plus d’argent et rentabiliser plus rapidement encore votre investissement immobilier grâce aux recettes quasi-automatiques que vous allez faire avec cette laverie. Il n’y a presque pas besoin de s’en occuper, à part pour de la maintenance ou éventuellement l’ouverture et la fermeture ainsi que le nettoyage des lieux. Vous pouvez aussi déléguer toutes ces tâches à une personne de confiance afin de vous libérer du temps.

Assurer son local commercial

Bien entendu, la localisation de votre local commercial est un critère indispensable pour assurer la rentabilité de votre entreprise. Maintenant, il n’y a pas que cela qui doit attirer votre attention. Vous devez notamment souscrire une assurance local professionnel.

Dans le cadre d’un bail commercial, celle-ci vous sera obligatoirement demandée. Si vous êtes propriétaire de votre local, il est fortement recommandé d’y souscrire, car en cas de sinistre, vous pourrez bénéficier d’une indemnisation. Il ne faut pas oublier que votre entreprise vous permet de vivre. Si vous ne pouvez plus honorer vos commandes ou vos prestations, cela peut mettre en péril votre activité, à plus ou moins long terme.

Comme pour toute assurance, nous vous recommandons de demander plusieurs devis, afin de pouvoir comparer :

les prestations
les franchises
le tarif

Du point de vue des prestations, il est important que vos murs, ainsi que votre matériel et votre mobilier soient assurés. L’option perte d’exploitation peut vraiment vous permettre de reprendre votre activité au plus vite, pour limiter les pertes financières liées à votre arrêt de travail. Si votre local se trouve dans un grand centre-ville, la garantie contre le vandalisme est aussi primordiale. À vous de voir ce dont vous avez besoin.

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