Lors d’un achat immobilier locatif, l’une des composante servant à savoir si l’on passe à l’action ou pas est de déterminer les différents taux de rentabilité. Ceux-ci sont composés de la rentabilité brute, de la rentabilité nette et de la rentabilité nette-nette.
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La rentabilité brute
La rentabilité brute correspond à l’ensemble des revenus locatifs annuels divisé par le prix global d’achat du bien immobilier fois 100. Le prix global d’achat, ou le coût total d’achat comprend le prix de vente, les frais d’agence, les frais de notaire, les frais bancaires ainsi que le montant des travaux.
Exemple:
Je souhaite acquérir un appartement affiché au prix de 100 000€ Frais d’Agence Inclus (FAI) que je mettrai en location pour 700€ Hors Charges (HC) par mois. Les frais de notaire correspondent à environ 8% du prix d’achat, les frais bancaires sont de 2000€ et je n’ai pas besoin de faire des travaux. Ma rentabilité brute est donc d’environ:
(700*12)/(100 000+100 000*0.08+2000)*100 = (8400/110 000)*100 = 7,6%
On retrouve cette rentabilité brute parfois sur certaines annonces (dont il faut se méfier) avec la mention : « spécial investisseurs, rentabilité brute exceptionnelle de 7,6% !! » Ca attire des novices c’est clair, mais personnellement 7,6% de rentabilité brute, ce n’est pas assez. Il faut viser au moins 10% de rentabilité brute pour être certain de gagner tous les mois de l’argent avec son investissement immobilier, c’est à dire avoir un cashflow (=trésorerie mensuelle) positif. Pour cela il faut négocier absolument tout : le prix de vente, les frais d’agence, les frais bancaires, les frais de notaire, les travaux.
La rentabilité nette après la rentabilité brute
La rentabilité nette correspond à l’ensemble des revenus locatifs annuels moins le total des charges annuelles divisé par le coût total d’achat fois 100. Il s’agit en fait de la rentabilité brute moins les charges.
Exemple:
Je souhaite acquérir un appartement affiché au prix de 100 000€ Frais d’Agence Inclus (FAI) que je mettrai en location pour 700€ Hors Charges (HC) par mois. Les frais de notaire correspondent à environ 8% du prix d’achat et je n’ai pas besoin de faire des travaux. Mes charges mensuelles s’élèvent à 300€ et comprennent l’assurance PNO (Propriétaire Non Occupant), les frais de gestion locative, les charges locatives, l’assurance loyers impayés et le montant de la mensualité. Ma rentabilité nette est donc d’environ:
((700*12)-(300*12))/(100 000+100 000*0.08+2000)*100 = (4800/110 000)*100 = 4,4%
La rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette correspond à l’ensemble des revenus locatifs annuels moins les charges annuelles moins la fiscalité, le tout divisé par le coût total d’acquisition fois 100.
Il s’agit en fait de la rentabilité nette moins la fiscalité.
Exemple:
Je souhaite acquérir un appartement affiché au prix de 100 000€ Frais d’Agence Inclus (FAI) que je mettrai en location pour 700€ Hors Charges (HC) par mois. Les frais de notaire correspondent à environ 8% du prix d’achat et je n’ai pas besoin de faire des travaux. Mes charges mensuelles s’élèvent à 300€ et comprennent l’assurance PNO, les frais de gestion, les charges locatives, l’assurance loyers impayés. La fiscalité comprend la taxe foncière de 250€ et les impôts sur le revenu de 300€. Ma rentabilité nette-nette est donc d’environ:
((700*12)-(300*12)-250-300)/(100 000+100 000*0.08+2000)*100 = (4250/110 000)*100 = 3,9%
Bon à savoir: votre impôt sur le revenu dépend de votre Tranche Marginale d’Imposition (TMI).
La rentabilité brute, nette ou encore nette-nette ne sert uniquement qu’à comparer des rendements entre eux. Par exemple, on peut comparer la rentabilité nette-nette de cet investissement en exemple à la rentabilité du livret A : dans un cas nous avons 3,9% pour l’investissement locatif et dans l’autre 0,75% pour le livret. On aura donc plutôt tendance à choisir l’investissement immobilier car la rentabilité est supérieure.
L’importance de la trésorerie, ou cashflow
La rentabilité brute, nette ou nette-nette à elle seule ne suffit pas. Pour qu’un investissement locatif soit réussi et rentable il faut se concentrer sur la trésorerie, aussi appelé cashflow. Cela revient à dire que chaque mois vous devez gagner de l’argent (il doit vous rester de l’argent) après avoir payé toutes vos charges, y compris la mensualité.
Pour calculer le cashflow, il faut prendre le montant des loyers mensuels auxquels on retire les charges et la ficalité.
Exemple:
Je souhaite acquérir un appartement affiché au prix de 100 000€ Frais d’Agence Inclus (FAI) que je mettrai en location pour 700€ Hors Charges (HC) par mois. Les frais de notaire correspondent à environ 8% du prix d’achat et je n’ai pas besoin de faire des travaux. Mes charges mensuelles s’élèvent à 300€ et comprennent l’assurance PNO, les frais de gestion, les charges locatives, l’assurance loyers impayés. La fiscalité comprend la taxe foncière de 250€ et les impôts sur le revenu de 300€. La mensualité quant à elle est de 380€. Ma trésorerie est donc de:
700-300-(250/12)-(300/12)-380€= 700-300-21-25-380= -26€ donc un investissement très peu rentable car tous les mois notre revenu est amputé de 26€ nets d’impôts le temps de rembourser le crédit en entier. Une fois le crédit remboursé, la trésorerie sera néanmoins bien plus élevée puisque les mensualités auront disparu.
En général, en dessous de 80€ mensuels de cashflow je n’investis pas car le risque serait trop important par rapport aux gains. Entre 100€ et 150€ je considère l’investissement comme rentable. Au delà de 150€ de cashflow, je fonce car la trésorerie est exceptionnelle !
Les règles que je me suis fixé au minimum :
- Studio = 50€ de trésorerie minimum par mois
- T2 = 80€ de trésorerie minimum par mois
- T3 et plus = 100€ de trésorerie minimum par mois
- Maison et immeubles = 150€ de trésorerie minimum par mois
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