Quel que soit l’achat immobilier que l’on souhaite réaliser, la présentation d’un bon dossier bancaire est obligatoire pour obtenir son financement. Avec des taux d’intérêts très bas mais des prix encore élevés, il peut encore être difficile pour certaines personnes d’acheter un bien, d’où la nécessité d’arriver avec des arguments de poids face au banquier. Voici comment faire pour maximiser les chances de décrocher son financement.

Optimiser ses finances personnelles

Optimiser ses finances personnelles est assez simple lorsque l’on sait comment s’y prendre. Voici les principaux points sur lesquels travailler pour préparer un bon dossier bancaire.

Eliminer les mauvaises dettes

Bonnes dettes, mauvaises dettes, qu’est ce que c’est que cela ? C’est assez simple en fait, les bonnes dettes vous font gagner de l’argent et les mauvaises vous en font perdre. Par exemple un crédit immobilier locatif vous rapporte tous les mois de l’argent si vous avez réalisé un bon investissement, c’est à dire si le montant des loyers est supérieur à votre mensualités, vos charges et à la fiscalité. A contrario, une mauvaise dette est un crédit pour une voiture. En effet, vous devez tous les mois sortir de l’argent de votre poche pour payer la mensualité et votre bien (ici la voiture) perd de la valeur avec le temps.

Apprenez à différencier les bonnes des mauvaises dettes et supprimez ces dernières le plus rapidement possible en les remboursant.

Maîtriser ses dépenses

Maîtriser ses dépenses signifie que chaque mois vous devez dépenser moins que ce que vous avez gagné. Autrement dit, votre salaire doit couvrir vos charges récurrentes et vos charges variables et vous ne devez pas avoir recours au découvert bancaire, ni à l’emprunt. Pour cela vous devez savoir quelles sont vos charges fixes (récurrentes) et vos charges variables. Par exemple, une charge fixe est le montant de votre loyer que vous devez payer tous les mois. A l’opposé, une charge variable ne sera pas là tous les mois et peut par exemple être une sortie dans un bar ou un après midi shopping. Vous pouvez facilement limiter vos charges variables, mais plus difficilement vos charges fixes.

Mettez en premier lieu une partie de votre salaire sur un compte épargne. L’objectif à terme est de pouvoir mettre au minimum 30% de votre salaire chaque mois sur un compte épargne. Payez en priorité vos charges fixes et adaptez ensuite le montant de vos charges variables. Si un mois vous risquez d’être un peu juste, limitez vos sorties, vos achats divers non essentiels sans toucher au montant que vous avez mis de côté au versement de votre salaire. S’il vous reste quelque chose à la fin du mois vous pourrez soit vous faire plaisir, soit l’ajouter à votre compte épargne.

Augmenter ses revenus pour avoir un bon dossier bancaire

Une des façon de pouvoir présenter un bon dossier bancaire est d’augmenter ses revenus. Pour cela vous avez quelques solutions qui s’offrent à vous. Par exemple, vous pouvez demander une augmentation à votre patron. Vous pouvez aussi travailler pendant les 3 mois précédents votre demande de crédit à côté de votre emploi salarié principal afin que le banquier voit ces nouveaux montants s’ajouter à vos revenus. D’autres solutions existent, mais vous avez surement compris le principe, l’idée étant de montrer sur les 3 derniers relevés de compte que vos revenus sont supérieurs à ce que vous gagnez en temps normal.

Améliorer sa capacité d’épargne

Pour améliorer sa capacité d’épargne, il faut apprendre à dépenser moins et surtout à dépenser plus judicieusement. Sur les mois qui précèdent votre demande de financement, vous devez dépenser le moins possible et mettre un maximum sur vos comptes épargne. Réduisez vos charges variables pour montrer au banquier que vous gérez très bien vos finances en ayant que des dépenses essentielles comme la nourriture, le loyer, … Evitez les sorties, le shopping pendant cette période.

Avoir une épargne de sécurité permet d’avoir un bon dossier bancaire

Imaginez que votre voiture tombe en panne et qu’il faille la réparer. Coût des réparations: 2000€. Mince, vous n’aviez pas prévu ces dépenses et vous n’avez pas d’argent de côté. Vous allez arriver rapidement dans une situation financière compliquée. Assurez vous avant tout investissement de disposer d’au moins 6 mois de charges mensuelles sur un compte épargne. De cette façon vous vous couvrirez contre les imprévus de la vie sans avoir à faire un emprunt pour payer ces factures inattendues. Le banquier appréciera, et vous aussi !

Réaliser les calculs d’un bon dossier bancaire

Tous les calculs ci-dessous ne seront pas forcément nécessaire selon l”objectif que vous vous fixez. Par exemple, les calculs de rentabilité et de trésorerie (aussi appelé cash flow) ne vous seront pas utiles si vous envisagez d’acheter votre résidence principale. A vous d’adapter les calculs à montrer pour avoir un bon dossier bancaire.

Rentabilité

Il existe 3 types de rentabilité:

Rentabilité brute

Il s’agit du montant annuel des loyers perçus, divisé par le prix d’achat total (incluant les frais de notaires, les éventuels frais d’agence et les travaux) d’un bien immobilier. La rentabilité est exprimée en pourcentage par an.

Rentabilité nette

Il s’agit du montant annuel des loyers perçus, moins les charges (assurances, frais d’agence mensuel,…), divisé par le prix d’achat total du bien immobilier. La rentabilité est exprimée en pourcentage par an.

Rentabilité nette-nette

Il s’agit du montant annuel des loyers perçus, moins les charges, moins la fiscalité (taxe foncière et impôts sur les revenus locatifs), divisé par le prix d’achat total du bien immobilier. La rentabilité est exprimée en pourcentage par an.

Trésorerie

La trésorerie ou le cash flow correspond au montant des loyers perçus, moins la mensualité du crédit, moins les charges et la fiscalité. Pour qu’un investissement immobilier locatif soit rentable, il faut que cette trésorerie soit positive, c’est à dire que le montant des loyers soit supérieur aux charges et à la fiscalité.

Capacité d’épargne du bon dossier bancaire

La capacité d’épargne est le montant de votre salaire que vous êtes capable de mettre chaque mois de côté sur un compte épargne. La plupart des gens dépensent leur salaire au cours du mois et s’il reste quelque chose en fin de mois alors il le mette sur un compte épargne. Très peu en revanche ont le bon reflexe de mettre directement dès le versement de leur salaire, une partie de celui-ci sur un compte épargne et de vivre avec le reste. Cela les oblige à adapter leurs dépenses et à les réduire si besoin pour ne pas avoir à toucher à leur épargne. La capacité d’épargne correspond à votre salaire, moins vos charges (loyer, assurances, essence, nourriture,…). Par exemple si votre salaire est de 1800€ par mois et que vos charges sont de 1500€ par mois, votre capacité d’épargne est de 300€: 1800-1500=300€

Capacité d’endettement

La capacité d’endettement correspond au montant que vous pouvez emprunter en fonction de vos revenus et de vos emprunts actuels. Avec cela, il est possible de calculer le taux d’endettement. Pour un premier achat, la banque n’ira que très rarement au delà des 33%, c’est à dire qu’elle ne vous prêtera que jusqu’à des mensualités n’excédant pas 33% de vos revenus. Par exemple, si vous n’avez pas encore de crédits à rembourser et que vos revenus sont de 1500€ par mois, la banque vous prêtera un montant dont les mensualités seront maximum de 500€ : 500/1500×100=33%. En réalisant un investissement locatif dont le loyer vous rapporte plus que le montant des mensualités et des charges, vous pourrez emprunter par la suite à nouveau et même dépasser le taux d’endettement symbolique de 33% puisqu’avec les revenus locatifs, vous augmentez le montant de vos revenus. Pour faire baisser les mensualités et rester dans les clous de ces 33% vous n’avez que 2 solutions: Négocier tous les frais (prix du bien, frais d’agence, frais de notaire, travaux, assurances) et augmenter la durée d’emprunt (empruntez au minimum sur 20 ans, le coût des intérêts est faible donc autant en profiter).

Reste à vivre

Le reste à vivre correspond au montant qu’il vous reste de votre salaire une fois que vous avez payé votre loyer et/ou vos crédits. Il est plus élevé que le montant correspondant à la capacité d’épargne car celui-ci ne prend pas en compte les autres charges que vous devez payer. Avec un investissement locatif dont le loyer est supérieur aux charges incluant la mensualité, vous augmentez vos revenus ainsi que votre reste à vivre. Par exemple, vos revenus avant investissement sont de 1500€ et votre loyer de 500€, votre reste à vivre est donc de 1000€ : 1500-500= 1000. Si votre investissement locatif vous rapporte chaque mois 100€ une fois la mensualité et les charges payées, alors votre reste à vivre après investissement est de 1100€ : 1500-500+100=1100. C’est grâce à l’augmentation de votre “reste à vivre” que vous pourrez emprunter au delà des 33% qu’imposent les banques.

Préparer les documents dans un bon dossier bancaire

Allez à la banque comme n’importe qui, sans préparation et on vous traitera comme n’importe qui. Préparez les documents dont le banquier a besoin pour réaliser son étude vous placera directement dans la catégorie supérieure par rapport à monsieur tout le monde. Le reste dépendra du dossier que vous aurez monté. En attendant voici les principaux documents à préparer avant votre entretien avec le banquier.

3 derniers bulletins de salaire

Les bulletins de salaire servent à la banque pour confirmer le montant de salaire que vous lui avez communiquer ou que vous allez lui communiquer. Ainsi elle peut faire un bilan de vos revenus. Les trois derniers c’est simplement pour s’assurer d’une part que vous avez passé votre période d’essai, et d’autre part que vos revenus sont réguliers.

3 derniers relevés de comptes

Les 3 derniers relevés de compte bancaire servent à la banque pour vérifier vos dépenses récurrentes comme vos crédits en cours par exemple, mais aussi pour voir vos habitudes de consommation. De ce fait, avant d’aller présenter votre dossier à la banque, limitez vos dépenses pendant les 3 derniers mois précédant le rendez-vous afin de maximiser vos chances d’obtenir un crédit. Elle se sert également de vos relevés de compte pour voir si votre salaire correspond à votre fiche de paie mais aussi pour estimer ou s’assurer que vous arrivez à mettre de l’argent de côté tous les mois.

Papiers d’identité et justificatifs de domicile

Les papiers d’identité ne servent qu’à prouver que vous êtes bien qui vous dites être et que vous résidez effectivement à l’adresse que vous avez fournie. Avec cela elle pourra vous envoyer les documents de prêt directement chez vous pour que vous puissiez les remplir et lui retourner.

3 dernières quittances de loyer ou tableau d’amortissement des prêts en cours

Les 3 dernières quittances de loyer permettent à la banque de vérifier que vous n’avez pas de retard ou de problèmes de paiement de votre plus gros poste de charge. Si vous ne payez pas ou plus votre loyer, la banque se dira que vous avez d’autres priorités que de rembourser l’emprunt qu’elle serait prête à vous consentir et donc ne vous accordera aucun crédit.

Copie d’écran de vos comptes d’épargne

Les copies d’écran de vos comptes d’épargne permettent à la banque de voir si vous avez de l’épargne de côté. Avec un compte épargne bien fourni, vous augmentez vos chances d’obtenir un crédit. Cela montre que vous savez économiser et ne pas tout dépenser dès que vous avez un peu d’argent et qu’éventuellement (je vous le déconseille) vous pourriez faire un apport.

Faire une présentation rapide pour montrer un bon dossier bancaire

Pas besoin d’être un expert en word ou en powerpoint pour faire une présentation claire et qui montre que vous savez de quoi vous parlez. Avec une simple présentation vous vous placez directement dans la catégorie des personnes que la banque prend au sérieux. Votre présentation doit comporter l’objectif que vous vous êtes fixé, en une ou 2 phrases, les éléments chiffrés que nous avons vu plus haut, le montant du prêt que vous souhaiteriez obtenir ainsi que la durée (empruntez au moins sur 20 ans pour réduire la mensualité) et le montant de la mensualité maximum que vous êtes prêt à accepter (et que vous pourrez rembourser). Vous pouvez par exemple faire une simulation gratuite sur ce site.

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