Avant de faire une offre pour un immeuble de rapport, il est essentiel de vérifier certains points. En effet, comme on est le seul propriétaire des différents lots, s’il y a des dépenses à effectuer, elles seront toutes à notre charge. Autant savoir quels travaux seront à réaliser avant d’acheter ou de ne pas acheter. Nous verrons dans cet article les points à vérifier avant de faire une offre pour un immeuble de rapport.

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Vérifier la toiture avant de faire une offre pour un immeuble de rapport

La toiture est un des points essentiel d’une maison ou d’un immeuble. Une toiture en mauvais état ne sera pas étanche et des infiltrations et moisissures pourront apparaître. Autrement dit vous devrez faire réparer la toiture. Faire une rénovation complète coûte rapidement très cher. On compte en général un minimum de 180€ à 250€ du mètre carré. Pour une toiture de 50m2 on arrive donc rapidement à plus de 10 000€. C’est donc quelque chose qu’il faut négocier en faisant une offre inférieur au prix affiché d’au moins ce montant là.

Analyser la façade

La façade comme la toiture peut être un gros poste de dépense en cas de ravalement à effectuer, ou pire, de restaurer des murs porteurs. Pour être sur de ne pas acheter une ruine alors que ce n’est pas ce que vous voulez, analysez bien l’état des murs. Une fissure sur le crépi qui recouvre le mur n’est pas grave. Une fissure sur le mur porteur lui-même peut être rapidement un gros problème.

Dans certaines communes ou quartiers, la mairie attache parfois une certaine importance à ce que les murs soient et le reste de la façade soient beaux et harmonieux. Elle peut vous demander de faire des rénovations pour améliorer son état. Elle vous aidera financièrement grâce à l’ANAH, mais en contre-partie, vous devrez louer vos appartements avec un loyer plafonné et donc ne pas attirer les meilleurs profils de locataire. Réfléchissez donc bien avant de faire une offre pour un immeuble de rapport.

Vérifier les compteurs d’eau et d’électricité avant de faire une offre pour un immeuble de rapport

Dans de nombreux immeuble ancien, il n’y a que des compteurs d’eau et d’électricité communs.

Il est essentiel d’avoir des compteurs électriques individuels pour ne pas être dans l’illégalité et être accusé de revente d’électricité. Si votre immeuble est composé de 3 logements, il doit alors comporter 4 compteurs électriques. Un pour chaque logement, et un pour les parties communes.

En ce qui concerne les compteurs d’eau, il n’est pas obligatoire d’avoir un un compteur individuel même si c’est quand même plus simple pour répartir les charges entre les locataires. Un compteur unique mais composé de compteurs divisionnaires est aussi une solution puisque dans les ancien immeubles, il est difficile de réaliser des travaux pour rajouter des compteurs individuels.

Vérifier l’état de la cage d’escalier

La cage d’escalier est souvent un point que l’on néglige. Par contre on regrette souvent lorsqu’elle est à refaire et que l’on ne l’a pas prise en compte dans les travaux. En effet, comme pour la toiture et la façade, ces travaux coûtent rapidement très cher. Un escalier endommagé est préjudiciable pour les locataires. S’ils leur arrive quelque chose à cause d’un escalier défectueux, vous êtes responsable. Autant s’assurer d’avoir un escalier en bon état. De même, s’il est trop étroit, le locataire qui doit venir avec ses meubles aura de grosses difficultés à les faire passer et cela occasionnera des dégâts sur les murs.

Aller voir la cave s’il y en a une

Avoir une cave est toujours appréciable pour stocker des objets que l’on utilise plus au quotidien. Vos locataires apprécieront. Par contre en tant qu’acheteur, vous devez impérativement aller voir la cave même difficile d’accès. Lors de mes visites, il m’est déjà arrivé de tomber sur des choses assez étonnantes. Par exemple, la structure entière du bâtiment tenait sur des étais. Le pire c’est que lorsque je demande au propriétaire si c’est normal il me répond que oui vu l’ancienneté du bâtiment mais que tout est solide. Je n’y ai pas cru une seule seconde et ça a remis en cause toute sa crédibilité. Je me suis dit qu’il devait également cacher d’autres trucs que je n’avais pas vu. Je n’ai donc pas pris de risques et je n’ai pas fait d’offres.

Les caves sont souvent humides, pas d’inquiétudes majeures à avoir dessus. En revanche une cave inondée risque d’être problématique. Vérifiez donc bien les murs de la cave pour vous assurer qu’ils ne s’effritent pas et qu’ils ne soient pas trop imbibés d’eau.

S’assurer du bon état des murs porteurs

Les murs porteurs sont la base de la structure du bâtiments. Si certains sont endommagés, la stabilité totale de l’immeuble risque de ne pas être au top. Si des travaux de gros oeuvre sur les murs porteurs sont à effectuer, là encore le montant à débourser est énorme. Des fissures apparentes sur le mur lui-même (pas sur le crépi), des parpaings ou des briques qui manquent en trop grand nombre sont autant de choses qui affaiblissent la solidité des murs porteurs. S’assurer de la solidité de la structure est essentiel avant de faire une offre pour un immeuble de rapport.

Attention aux odeurs

Des odeurs dans l’immeuble signifie peut-être que celui-ci est sujet aux infiltrations d’eau et que quelque part il y a une ouverture à colmater, donc des travaux à prendre en compte. S’il y a des infiltrations, le problème des moisissures voire des champignons peut apparaître. Pour le locataire c’est catastrophique. L’hygiène ne sera pas bonne et ils risquent de vous demander de faire des travaux sans quoi ils partiront ou pire, arrêteront de payer leur loyer pour cause de logement insalubre. A côté de cela vous pourriez avoir la visite d’inspecteur de la mairie pour constater l’état d’insalubrité. Les canalisations sont peut-être également en mauvais état ou bouchées. Il est donc nécessaire de s’assurer du bon écoulement de l’eau.

Chercher des bonnes surprises

Une bonne surprise est quelque chose que vous n’auriez pas penser trouver en visitant l’immeuble en question. Un grenier aménageable par exemple constitue une bonne surprise puisque s’il est aménageable, vous pourriez en faire un nouvel appartement avec quelques travaux et ainsi augmenter la rentabilité de son exploitation. Un appartement supplémentaire c’est un loyer en plus ! Une autre bonne surprise serait par exemple un appartement plus spacieux que prévu. En effet, vous pourriez le diviser en deux et ainsi percevoir 2 loyers au lieu d’un seul.

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