Lorsque l’on est propriétaire d’un logement on peut se demander s’il faut vendre sa résidence principale pour investir ou pas. Cette question est légitime, mais nous allons voir qu’il existe différentes situations qui vous pousseront à prendre une décision plutôt qu’une autre. Nous verrons dans cet article ce qu’est une résidence principale et ce qu’est un bien à usage locatif, quelles sont les difficultés pour acheter un bien immobilier, si vendre sa résidence principale pour investir est une bonne idée, et ce qu’il faut faire et éviter de faire.
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Qu’est-ce qu’une résidence principale et qu’est-ce qu’un bien locatif ?
La résidence principale (RP)
Au sens des impôts, la résidence principale est l’endroit où vous résidez, au 31 décembre de l’année de perception des revenus. Il s’agit du lieu où vous habitez effectivement et habituellement. A savoir qu’un mobile home est considéré comme une résidence principale s’il correspond à votre habitat principal au 31 décembre.
Le bien immobilier à usage locatif
Le bien immobilier à usage locatif est un bien immobilier (parking, appartement, maison, immeuble, local commercial, entrepôt, …) Que vous possédez mais dans lequel vous ne vivez pas, et qui est loué à un ou plusieurs locataires contre le paiement d’un loyer.
Les difficultés pour acheter un bien immobilier
Il est possible que vous rencontriez des difficultés pour investir dans un bien immobilier. Cela peut venir de différentes raisons.
Un dossier bancal
Un dossier bancal est un dossier qui est mal préparé, c’est à dire que vous ne savez pas comment acheter, à quel prix, combien vont vous couter les travaux, à combien vous aller louer, sous quel régime et combien cela vous coutera en impôts. Pour éviter cela, faites vos calculs, présenter votre projet de manière professionnelle en montrant que vous maitrisez parfaitement votre sujet. Encore trop de personnes se disent qu’elles veulent investir dans l’immobilier mais agissent de la mauvaise manière, sans préparation.
Un dossier bancal est aussi le dossier que vous présenterez à la banque pour obtenir votre financement. Si vous ne gérez pas bien vos finances, si vous avez plusieurs crédits à la consommation, si vous êtes souvent à découvert ou que vous n’avez pas d’épargne, cela ne peut que rajouter des points négatifs à votre dossier. Assurez vous de commencer par bien gérer vos finances avant de vous lancer dans l’investissement immobilier. Faites les choses par étape !
Difficultés pour obtenir son financement
Les banques restreignent de plus en plus les conditions pour financer l’acquisition de biens immobiliers. La faute aux personnes qui investissent dans des biens non rentables et dont la situation financière se dégrade rapidement, mais aussi au contexte économique global. Néanmoins, il est toujours possible de se faire financer un bien sans mettre d’apport tout en dépassant le taux d’endettement fixé. Mais pour cela, encore une fois, il vous faudra avoir un dossier béton donc des revenus stables, peu de charges fixes, une bonne capacité d’épargne, de l’épargne de côté, et une gestion financière personnelle irréprochable pendant les 3 mois précédents votre demande.
Trouver la bonne affaire rentable
Trouver une affaire rentable n’est pas évident, surtout si vous faites comme monsieur tout le monde. la bonne affaire ne sera pas affichée sur les annonces ou alors vous arriverez trop tard car le bien sera déjà vendu. Non la bonne affaire en immobilier ça se crée. Et pour la créer, vous devez acheter des biens en dessous du prix du marché, si possible avec travaux de rénovation pour le restaurer et l’embellir de façon à louer votre bien plus cher que le prix moyen du marché. Le mode d’exploitation de votre bien va aussi jouer sur sa rentabilité. Un logement meublé via le statut LMNP vous permettra de louer plus cher tout en amortissant le prix du bien ainsi que des travaux et donc de diminuer voire d’annuler votre imposition.
Vendre sa résidence principale pour investir, bonne idée ?
Venons en maintenant à la question : est-ce une bonne idée de vendre sa résidence principale pour investir ? La réponse n’est pas unanime mais dépend de ce que vous voulez faire et surtout dans quoi vous voulez investir.
Oui bonne idée
Il s’agit d’une bonne idée, surtout si vous faites une belle plus value. L’argent dégagé peut vous permettre de convaincre plus facilement un banquier de vous accorder un crédit s’il demande absolument un apport. De même, votre taux d’endettement va se réduire voire tomber à 0% puisque votre crédit va disparaître. Si vous utilisez l’argent de la vente pour investir dans d’autres biens immobiliers à vocation locative, vous pourrez augmenter vos revenus et par la suite racheter une résidence principale plutôt que de la louer.
Non mauvaise idée
Il s’agit d’une mauvaise idée et vous ne devez surtout pas vendre votre résidence principale si :
- Vous n’avez plus de crédits dessus
- Vous ne souhaitez pas acheter plusieurs biens
- Vous ne savez pas comment investir dans des biens rentables
- Vous ne voulez pas investir dans l’immobilier mais en Bourse
Acquérir un bien immobilier est devenu cher et plus compliqué, même si c’est loin d’être impossible. Les prix des biens immobiliers ont tendance à progresser dans le temps donc dans quelques années votre bien vaudra certainement plus cher. Vous ne devez vendre un bien immobilier que s’il s’agit d’une affaire peu rentable, ou pour vous désendetter afin de racheter d’autres biens ou encore si vous ne voulez plus rien faire avec l’immobilier et profiter de votre argent. Sinon, si vous devez vous séparer de votre résidence principale, mettez la plutôt en location. De cette manière vous pourrez faire baisser votre taux d’endettement si vous avez un crédit dessus, et vous augmenterez vos revenus.
Ce qu’il faut faire selon moi pour investir dans l’immobilier
Acheter des biens à usage locatif au début
L’idéal lorsque l’on veut investir dans l’immobilier et que l’on souhaite acquérir plusieurs biens immobiliers c’est d’investir le plus tôt possible et ne pas acheter sa résidence principale au début. En effet, commencer par acheter sa résidence principale va faire augmenter votre taux d’endettement et il sera plus compliqué par la suite d’acheter plusieurs autres biens immobiliers. En commençant par acheter des biens à vocation locative, votre taux d’endettement augmentera, mais moins rapidement que si vous n’aviez qu’une résidence principale puisque les revenus que vous percevrez viendront s’ajouter à vos revenus.
Pour rappel, le taux d’endettement correspond à la somme de tous vos crédits (immobilier et à la consommation) divisé par le montant total de vos revenus (les loyers ne sont comptabilisés qu’entre 70% et 85% de leur totalité).
Augmenter ses revenus
Augmenter vos revenus se fait naturellement via des augmentations de salaire, de changements de postes ou d’entreprises mais aussi via l’indexation des loyers sur l’inflation. Vous pouvez revaloriser le montant de vos loyers chaque année en fonction de l’IRL (Indice de référence des loyers). De même, vous pouvez et devez si vous en avez l’opportunité, de cumuler d’autres sources de revenus dans vos premières années afin de maximiser votre capacité d’endettement. Pour cela vous pouvez prendre un second job, créer une entreprise en parallèle de votre emploi actuel et investir dans des sources de revenus passifs, comme des actions à dividendes ou des parts de SCPI qui sont les revenus les plus passifs qui existent. La maîtrise de vos dépenses est également essentielle pour limiter les sorties et avancer plus rapidement dans l’acquisition de nouveaux biens.
Acheter ensuite sa résidence principale ou pas
C’est seulement une fois que vous voulez lever le pied sur vos investissements immobiliers que vous devez acheter votre résidence principale pour ne pas être pénalisé par une capacité d’endettement trop faible. En plus de cela, vos revenus seront plus élevés donc vous pourrez prétendre à un logement plus grand et plus confortable.
Vous pouvez aussi rester locataire toute votre vie. En effet, rester locataire permet une mobilité géographique que vous n’avez plus lorsque vous possédez votre résidence principale. Si la région dans laquelle vous vous trouvez ne vous plaît plu, vous pouvez rapidement déménager ailleurs alors qu’en étant propriétaire vous devrez d’abord vendre ou mettre un locataire.
Acheter sa résidence principale n’est pas une mauvaise chose, au contraire, mais vendre sa résidence principale pour investir n’est pas une obligation. Il s’agit d’une décision qui dépend de chacun en fonction de ses objectifs de vie.
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