Le démembrement de propriété est le fait de séparer la nue propriété de l’usufruit. Il s’agit d’un montage patrimonial qui donne de nombreux avantages lorsqu’il est bien réalisé et adapté à la situation personnelle de celui qui le met en place. Nous verrons dans cet article ce qu’est le démembrement de propriété et son utilité, la différence entre nue propriété et usufruit, ainsi que quelques exemples pour investir et profiter des avantages du démembrement de propriété.
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Principe et définition du démembrement de propriété
On parle de démembrement de propriété lorsque les trois attributs de la propriété (droit d’utiliser le bien, droit d’en disposer et droit d’en percevoir les fruits) ne sont pas réunis entre les mains de la même personne. Les droits d’usufruit et de nue-propriété peuvent être transmis soit par donation, soit par cession (c’est à dire que l’on peut acheter ou vendre ces droits).
Le démembrement est un mécanisme juridique qui s’applique sur les droits de propriété. Il trouve son origine dans la théorie juridique des trois composantes du droit de propriété que sont l’usus, le fructus et l’abusus. L’usus et le fructus forment l’usufruit et l’abusus est la nue propriété.
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Qu’est-ce que la nue propriété, la pleine propriété et l’usufruit ?
L’usufruitier (composé de l’usus et du fructus) peut soit utiliser le bien pour son propre usage, soit le donner en location et en percevoir les loyers.
Le nu-propriétaire (abusus) conserve le droit de disposer du bien en respectant les droits de l’usufruitier.
La différence tient aux droits plus ou moins importants sur un bien. La pleine propriété est composée de l’usufruit et de la nue-propriété (qui est le droit d’un propriétaire de disposer d’un bien, sans pouvoir l’utiliser, ni en avoir la jouissance qui est conférée à un usufruitier, ni en tirer un revenu locatif). Le nu-propriétaire peut vendre son droit de propriété, sans vendre la jouissance du bien.
Les attributs du droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) peuvent être répartis entre l’usufruitier et le nu-propriétaire. On parle dans ce cas de démembrement du droit de propriété qui est la situation qui répartit les pouvoirs liés au droit de propriété (occuper un bien, le vendre, en percevoir les revenus) entre l’usufruitier et le nu-propriétaire.
Donations, un avantage fiscal très puissant avec le démembrement de propriété
Vous avez un patrimoine à transmettre ou alors vous voulez vous constituer un patrimoine en préparant dès le début votre succession afin de limiter l’imposition ? Dans ce cas le démembrement de propriété est parfaitement adapté à votre objectif. En effet, en démembrant un bien, par exemple immobilier, vous pouvez céder la nue propriété à vos héritiers. Ceux ci reçoivent la propriété du bien et vous gardez l’usufruit, ce qui se traduit en général par la perception de loyers lorsque le bien est mis en location. Vos héritiers peuvent recevoir de vous en donation l’équivalent de 100 000€ par enfant et par parent en franchise de droits. Autrement dit, la donation que vous leur faite de la nue propriété est exonérée de droit de transmission. Ces exonérations de 100 000€ sont rechargeables tous les 15 ans.
Par exemple vous avez 52 ans et possédez 4 appartements de 100 000€ chacun et vous avez un enfant. Et bien en 15 ans, vous pouvez transmettre la nue propriété de vos appartements à votre enfant sans frais de succession puisque chaque parent peut donner 100 000€ à son enfant sans frais (autres que les frais notariés). Au bout de 15 ans, vous pouvez à nouveau transmettre chacun 100 000€ à votre enfant et votre patrimoine immobilier a été transmis sans droit de succession. Vous gardez l’usufruit donc la perception de loyers jusqu’à votre décès. Ensuite la pleine propriété est reconstituée et votre enfant est totalement propriétaire de vos 4 biens immobiliers.
Cet exemple est évidemment fictif. Cependant la réalité est presque similaire, à la différence près que la nue propriété a une valeur et l’usufruit également. Ces valeurs dépendent de la valeur de l’actif et de votre âge. En reprenant l’exemple précédent, vous pourriez donner chacun la totalité de votre patrimoine immobilier à votre enfant. En effet, avec 4 biens immobiliers à 100 000€ chacun et en ayant 50 ans, la valeur de la nue propriété vaut 50% soit 50 000€. La valeur de l’usufruit est donc également identique. Comme chaque parent peut donner jusqu’à 100 000€ à son enfant sans frais et que la nue propriété de chaque appartement vaut 50 000€, l’enfant peut ainsi recevoir 100 000€ de biens immobiliers en nue propriété de chaque parent. Au décès de ses parents, la pleine propriété sera reconstituée et l’enfant aura un patrimoine immobilier en pleine propriété d’une valeur de 400 000€ sans avoir à payer le moindre frais de succession.
Comment investir et profiter du démembrement de propriété ?
Avec des parts de SCPI
Il existe 3 manières d’acheter des parts de SCPI. L’achat au comptant, l’achat à crédit et l’achat en démembrement. L’avantage principal du démembrement pour les parts de SCPI c’est de profiter d’un prix de part décoté. Autrement dit, en fonction de la durée du démembrement, le prix de la part est inférieur à sa valeur réelle ce qui permet d’en acheter plus pour le même prix. La durée de démembrement varie en général de 3 à plus de 20 ans. Plus la durée du démembrement est longue, plus la décote sera importante et plus vous pourrez acheter de parts pour le même prix. Voici un exemple de prix de parts décoté pour une part au prix de 205€ :
L’achat de parts de SCPI démembrées s’adresse principalement à des personnes qui ont un capital important à placer et qui n’ont pas forcément besoin de rentrées d’argent immédiates. Il peut s’agir de la préparation à la retraite pour avoir des compléments de revenus ou prévoir l’augmentation de ses revenus à partir d’une date définie. En contrepartie de l’acquisition de la nue-propriété des parts, vous abandonnez l’usufruit pendant la durée du démembrement. Autrement dit, vous ne touchez pas les revenus issus de vos parts. Vous en récupèrerez la jouissance lors de la reconstitution de la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement définie.
Avec un bien en LMNP géré
Il existe 2 types de LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). Le premier et le plus classique est lorsque vous achetez un bien immobilier, vous faites en général des travaux, vous le meublez et le mettez en location avec un bail d’habitation tout en amortissant le coût du foncier sur plusieurs dizaines d’années afin de ne pas ou presque pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs. La seconde est moins connue. Il s’agit du LMNP géré. la grosse différence est que vous avez un bail commercial. Celui-ci est plus avantageux pour le propriétaire puisqu’il est censé recevoir ses loyers nets que son logement soit loué ou pas. Il s’agit d’un engagement commercial d’au moins 9 ans qui est renouvelable et si le gestionnaire fait défaut, en général un autre prend le relai. Vous investissez dans des biens utiles comme des appartements en résidence étudiante, en résidence sénior, en EPHAD, en résidence de tourisme ou en résidence d’affaire. Le principe de l’amortissement est identique à un bail classique, mais l’on peut également se constituer une réserve d’amortissement si l’amortissement est plus élevé que le revenu locatif ce qui fait que l’amortissement court parfois pendant 30 ou 40 ans. Autre avantage, vous achetez souvent hors taxe, ce qui permet de payer un bien 20% moins cher.
Au niveau de la transmission c’est très simple également. Vous pouvez soit donner la pleine propriété à vos enfants, et dans ce cas l’amortissement reprend depuis le début, soit démembrer votre bien et garder l’usufruit pour vous. Vos enfants deviennent nus-propriétaires et vous gardez les revenus locatifs. A votre décès, la pleine propriété est reconstituée et vos enfants sont propriétaires de la totalité du bien LMNP géré.
Le démembrement de clause bénéficiaire d’une assurance vie
Très peu connu, le démembrement de la clause bénéficiaire d’une assurance vie est cependant redoutablement efficace. Dans un schéma classique vous avez une assurance vie. A votre décès le bénéficiaire reçoit la totalité du montant et est exonéré de droits de succession jusqu’à 152 500€.
Lorsque vous démembrez la clause bénéficiaire, la nue propriété et l’usufruit sont séparés et attribués à des personnes différentes. L’usufruitier sera appelé quasi usufruitier puisqu’il pourra disposer comme il le souhaite de l’intégralité de la somme reçue. Le nu-propriétaire, lui recevra l’équivalent à la fin du démembrement (ou généralement au décès de l’usufruitier). Cette stratégie est particulièrement efficace pour un couple en concubinage ayant un ou plusieurs enfants, le concubin survivant étant l’usufruitier et l’enfant le nu propriétaire.
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