Jeremy Salle

avril 12, 2021

Financement, Investissement immobilier, Rentabilité, Résidence principale

Comment calculer sa capacité d’emprunt ?

La grande majorité des personnes qui souhaitent acheter un bien immobilier doivent passer par le financement bancaire. Pour évaluer la viabilité de votre projet, la banque va calculer votre capacité d’emprunt. En fonction du résultat du calcul, elle décidera du montant qu’elle veut bien vous prêter et vous ne pourrez pas emprunter plus que cette enveloppe. Cet article vous explique ce qu’est la capacité d’emprunt, comment la calculer et les erreurs que beaucoup de personnes font pour demander un crédit.

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Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt est la somme totale que la banque vous autorisera à lui emprunter pour un investissement immobilier à titre de résidence principale ou d’investissement locatif. La banque utilisera différentes composantes pour réaliser ce calcul, composantes que nous verrons dans le prochain paragraphe. Cette enveloppe globale qui sera calculée représentera votre budget d’investissement total. Elle doit inclure le prix de vente, les frais notaire, le montant des travaux ainsi que les frais de dossier bancaire si vous souhaitez ne pas faire d’apport et tout faire financer.

Attention : Si emprunter à 110% (prix de vente + frais d’agence + frais de notaires + travaux) est faisable, la plupart du temps la banque vous demandera de faire un apport du montant des frais de notaire lors de votre premier investissement. Pour les suivants si votre première acquisition est réussie et que vous avez de l’épargne, elle sera moins exigeante. Essayez de négocier de ne pas verser ce montant, mais si ce n’est pas possible, acceptez de payer ces frais sinon vous risquez de ne pas être financé et votre projet tombera à l’eau.

Les composantes de la capacité d’emprunt

Pour calculer votre capacité d’emprunt, la banque utilisera les éléments suivants dans son calcul :

  • Votre revenu net avant impôts : plus il est élevé, plus vous pourrez emprunter. Moins il l’est, moins vous pourrez emprunter.
  • Empruntez vous seul ou à plusieurs : Si vous achetez un bien immobilier seul vous ne pourrez pas emprunter autant qu’à deux. En revanche, vous serez le seul propriétaire du bien.
  • Votre âge : Plus vous êtes âgé moins vous pourrez emprunter sur une longue durée. En effet, la banque accepte en général de vous financer jusqu’à l’âge de votre départ à la retraite dans la limite de 25 ans depuis 2020). Elle considère que vos revenus seront moins élevés à partir de ce moment et qu’il vous sera difficile de rembourser votre crédit avec moins de revenus.
  • Les charges de votre foyer : Elle intègrera dans le calcul, les charges fixes que vos aurez encore après l’acquisition de ce bien. Il s’agit en général du loyer, des crédits en cours, … Par exemple, si vous souhaitez acheter votre résidence principale et que vous n’avez pas de crédits en cours, vous ne renseignerez pas cette case. S’il s’agit d’un investissement immobilier locatif, vous aurez toujours votre loyer à payer et vous devrez mettre le montant de votre loyer.
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Les erreurs des personnes qui veulent investir dans l’immobilier

Se précipiter

Il est parfois possible que l’on ait attendu tellement longtemps avant de tomber sur une bonne affaire que l’on se précipite dessus de peur qu’elle nous échappe. Ce serait une erreur. Pourquoi avoir attendu si longtemps pour tout gâcher en peu de temps. Il vaut mieux encore rater une bonne opportunité que de se lancer dans un mauvais investissement. En se précipitant, on oublie toutes les règles que l’on s’est fixé avant. Il faut prendre son temps, mais être réactif. Ça ne veut pas dire se précipiter.

Ne pas négocier

Le prix du bien détermine en grande partie si votre investissement sera rentable ou non. Comment améliorer la rentabilité d’un investissement immobilier avant même d’en avoir la propriété ? En négociant ! Et pas quelques centaines d’euros. On parle de négociations de plusieurs milliers voire dizaine de milliers d’euros. En achetant moins cher, vous aurez des mensualités plus faibles ce qui maximise les chances de dégager un cashflow positif. Pourtant de nombreux investisseurs n’osent pas négocier de peur de froisser le vendeur ou de perdre l’achat. Peu importe. Si le vendeur vous dit non, vous pouvez toujours remonter votre offre. Si vous passer à côté de cet investissement alors tant pis.

Avoir le coup de cœur

Le coup de cœur se produit lorsque vous vous voyez habiter le logement que vous voulez acheter. Le problème c’est qu’en tant qu’investisseur, vous devez vous détacher émotionnellement du bien sans quoi vous risquez de ne pas négocier suffisamment ou de commettre d’autres erreurs. Le coup de cœur ne peux et ne doit vous arriver qu’après avoir acheté et rénové votre bien. S’il arrive avant que vous n’achetiez, c’est le vendeur qui fera une bonne affaire, mais pas vous !

Ne pas faire de calculs

Les calculs à réaliser concernent la capacité d’emprunt, le reste à vivre, la rentabilité ou encore la trésorerie (cashflow). La capacité d’emprunt vous permet de savoir jusqu’à quel montant vous pouvez emprunter. Le reste à vivre est le montant qu’il vous reste sur vos revenus une fois vos grosses charges fixes payées (crédits, loyer). La rentabilité quand à elle permet de donner une idée du retour sur investissement. Elle donne aussi une indication sur la trésorerie. En général, une rentabilité brute de 10% vous donne presque systématiquement une trésorerie positive. Ces calculs, la banque les fera pour s’assurer de votre situation financière, mais aussi de la viabilité de votre projet. En les faisant pour elle, la banque à moins à faire, voit que vous êtes sérieux et que vous maîtrisez les risques ce qui augmente vos chances d’obtenir le crédit. Un autre moyen complémentaire est de présenter le Pack Financement que nous avons développé et que nous utilisons également.

Les documents demandés par la banque

Lors de votre demande de crédit, la banque vous donnera en général un accord de principe si votre dossier est accepté. Un accord de principe est un “bon pour accord de prêt” en fonction des éléments que vous lui aurez donné à l’oral. Pour s’assurer que vous n’avez rien oublié ou que vous ne lui avez pas menti, elle vous demandera de lui fournir une liste de certains documents. Il est donc nécessaire de ne pas mentir et de donner les vrais chiffres. Voici les documents qu’elle vous demandera :

  • Une pièce d’identité de tous les emprunteurs : Ces documents lui permettront de s’assurer que vous êtes bien la personne que vous dites être. Cela évite notamment l’usurpation d’identité pour contracter un prêt au nom de quelqu’un d’autre.
  • Un justificatif de domicile de moins de trois mois : Cela permettra à la banque de justifier que vous habiter en France ou à l’étranger et de vous envoyer par courrier les offres de prêt à lui retourner signées.
  • Le dernier avis d’imposition : L’avis d’imposition permet notamment d’estimer vos revenus déclarés et imposés de l’année précédente. Avec un outil de simulation elle saura rapidement combien vous avez gagné en fonction de votre avis d’imposition et du montant des impôts.
  • Vos trois derniers bulletins de salaire ou le dernier et celui de décembre de l’année précédente : cela lui permettra de voir vos revenus actuels, s’ils sont réguliers (situation professionnelle stable) et leur évolution par rapport à l’année précédente.
  • Votre dernière taxe d’habitation et/ou taxe foncière si vous êtes déjà propriétaire : Il s’agit d’une charge annuelle qui doit être incluse dans le calcul.
  • Vos revenus fonciers : seulement si vous possédez déjà des biens immobiliers locatifs. Cela permettra d’augmenter vos revenus salariés.
  • Le tableau d’amortissement de vos prêts : Si vous avez des crédits, il s’agit de charges fixes qui viendront réduire votre capacité d’emprunt.
  • Vos trois derniers relevés de compte : Cela permet à la banque de voir si vous arrivez à gérer vos charges par rapport à vos revenus et vos habitudes de consommation. En gros si vous êtes capable tous les mois de mettre de l’argent de côté.
  • Le compromis de vente signé : Il servira à ajuster le montant du prêt si jamais vous avez négocié le prix entre temps.

Astuce : Pour maximiser vos chances d’obtenir votre financement, je vous recommande de préparer ces documents (ceux que vous avez en votre possessio du moins) avant votre rendez-vous avec la banque. L’impression de sérieux joue aussi pour ou contre vous. Pour vous aider, nous avons mis en place le Pack Financement.

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Calcul de la capacité d’emprunt

Le faire soi-même

Il existe différentes manière de calculer sa capacité d’emprunt. La première est d’utiliser un tableur Excel et de la calculer avec une formule.

La seconde façon de la calculer soi-même est de revenir aux fondamentaux. Prendre un bout de papier et un stylo et utiliser une calculatrice. Voici comment faire. Vous pouvez également réutiliser la formule dans un tableur Excel si c’est plus simple pour vous.

1) Calcul de la capacité de remboursement
Dans une première approche, il est courant que les banques utilisent un taux d’endettement de 33%.

Si l’on appelle :
Rn = Revenu net mensuel
Ca = Charges antérieures pérennes
Ta% = Taux d’endettement retenu

=> La capacité d’endettement (Cde) serait : Cde = (Rn x Ta%) – ca

2) Calcul du crédit possible

=> Hypothèse d’un crédit à échéances mensuelles et de primes d’assurances calculées sur le capital initial.
Si l’on appelle :
C = Capital recherché
Caa = Charge prêt avec assurances
Cha = Charges prêt hors assurances
Tim% = Taux intérêt mensuel du prêt
avec Tim% = Taux nominal proportionnel du crédit / 12.
d = Durée du crédit en mois
Pa = Primes d’asssurances
Ta% = Taux prime assurances
Nb = Nombre de têtes assurées

=> Echéance hors assurance
Cha = [C x (Tim% / (1-(1+Tim%)^(-d)))]

=> Primes assurances
Pa = C x Ta% / 12 v Nb

=> Echéance assurances comprises
Caa = Cha + Pa
Caa = [C x (Tim% / (1-(1+Tim%)^(-d)))] + [C x Ta% / 12 v Nb]
Caa = C x [(Tim% / (1-(1+Tim%)^(-d))) + (Ta% / 12 v Nb)]

On a donc : C = Caa / [(Tim% / (1-(1+Tim%)^(-d))) + (Ta% / 12 v Nb)]

3)  Exemple
 Revenu net mensuel = Rn = 3.000€
 Taux endettement maxi = Ta% = 33%
 Charges antérieures pérennes = Ca = 200€
 Capacité d’endettement = Cde = (3.000 x 33%) – 200€ = 790€
 Taux nominal proportionnel du crédit = 3,60%
 Taux périodique mensuel = Tim% = 3,60 / 1200 = 0,003
 Durée du crédit en mois = d = 240
 Taux prime assurance = Ta% = 0,40%
 Nombre de têtes assurées = Nb = 2

On obtient donc : C = [790 / [(0,003 / (1-(1,003)^(-240))) + (0,40% / 12 x 2)]] = 121.206,88€

Cet exemple est donné dans un fil de discussion du site moneyvox.fr.

Utiliser un simulateur en ligne

Il existe de nombreux simulateurs en ligne gratuits pour faire des simulations sur sa capacité d’emprunt. Le site que j’utilise par habitude est le site BNP. Il est simple d’utilisation et permet à la fois d’estimer une mensualité en fonction d’un montant à emprunter, mais aussi et surtout de calculer sa capacité d’emprunt, donc le montant maximum que l’on peut emprunter. Il suffit de compléter les quelques cases requises avec vos informations (exemple: revenus, crédits en cours, personnes à charge, …) et de lancer le simulateur. En quelques minutes vous avez le résultat.

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