Après nous être intéressé aux immeubles, nous allons voir dans cet article les points à vérifier lors d’une visite d’appartement. Ca peut ne pas paraître important, mais lors d’une visite d’appartement il y a des points essentiels à vérifier afin d’éviter de découvrir par la suite des mauvaises surprises, qui peuvent parfois atteindre un coût supérieur à plusieurs dizaines de milliers d’euros. Voici les points à ne surtout pas zapper !

Vérifier les parties communes

Qui dit appartement dit copropriété, et dans une copropriété il y a plusieurs propriétaires. Certains sont soigneux, d’autres le sont moins. Pareil s’il y a des locataires. Certains respectent les lieux dans lesquels ils vivent et d’autres s’en contre fichent puisque ce n’est pas leur propriété. C’est pour cela que jeter un œil aux parties communes est essentiel, et vous donnera un aperçu de comment les habitants entretiennent l’immeuble et si la copropriété est bonne ou pas. Des parties communes soignées et bien entretenues est signe d’un immeuble bien géré. A l’inverse, des parties communes endommagées, sales, avec des détritus partout risque de vous faire fuir, mais aussi un potentiel locataire. Lors de votre visite d’appartement n’hésitez surtout pas à commencer celle-ci par le haut de l’immeuble et de redescendre chaque étage à pied pour vous rendre compte de l’état. Il n’est pas rare que certaines parties ne soient pas bien entretenues, d’où l’importance de vérifier chaque étage. De même si vous voyez des préservatifs usagés, des seringues, etc, fuyez, ou vous risquez d’avoir de nombreux problèmes avec les autres habitants.

Vérifier l’état des menuiseries

Les menuiseries sont un poste de dépenses important s’il s’avère qu’il faille changer les fenêtres. En fonction du nombre et de leur caractéristiques, la facture peut rapidement monter à 4000€ ou 5000€. Pour éviter cet imprévu, vérifiez l’état des fenêtres, si elles s’ouvrent et se ferment correctement, si les joints sont en bon état, s’il s’agit de double ou triple vitrage, si elles sont droites… Ce sont autant de petits détails qui peuvent montrer que les menuiseries sont en bon ou en mauvais état. Si votre objectif est de réaliser du déficit foncier, faire des travaux incluant les menuiseries est une bonne idée. Pour autant, il faut que vous prévoyiez cette enveloppe budgétaire pour leur réalisation et que vous négociez le prix de vente. Des fenêtres en mauvais état et c’est une facture d’énergies qui explose !

L’état de la porte palière

La porte palière ou tout simplement la porte d’entrée de l’appartement est la première chose que vous verrez de celui-ci. Si cela peut paraître anecdotique, l’état de la porte ne doit pas être négligé. Si elle est en mauvais état, vous vous exposez à plusieurs dont le risque de cambriolage facilité par une porte peu solide, le risque de nuisance sonores, et le risque de facture d’énergie qui augmente. En effet, une porte ne doit pas être trop fine sans quoi un voleur pourra s’introduire aisément chez vous ou chez votre locataire. De même, une porte en mauvais état laissera passer à la fois l’air frais et les bruits. Epargnez vous les bruits venant du voisinage et les soirées canapé enroulé dans 3 plaids au lieu d’un seul ! Le coût pour changer une porte et en faire poser une de bonne facture peut se situer dans les 1 000€.

Le mode de chauffage et son état

Le mode de chauffage va aussi avoir son importance. Il existe des logement où il y a encore des chaudières au fioul. Ceux-ci sont à changer dès que possible. Personnellement dès que je peux, je passe tout en électrique. Par contre il faudra également changer les radiateurs de type grille-pain. Ceux-ci sont extrêmement énergivore. De nos jours des radiateurs performants et basse consommation se trouvent facilement. Le coût reste abordable mais si vous devez changer 6 à 10 radiateurs, la facture dépassera les 1 000€.

Si l’appartement se situe dans un immeuble au chauffage collectif, vous ne pourrez malheureusement rien faire, à part subir. Je n’achète jamais d’appartement où le chauffage est collectif. C’est un gâchis et la facture au niveau des charges ne cesse de grimper année après année. Si vous avez la possibilité d’ajouter un poêle à bois ou à granules, faites le ! Le coût est quand même important pour l’achat et la pose, mais vous ferez ou ferez faire de grosses économies d’énergie à votre locataire.

La classe énergétique

La classe énergétique sert à déterminer si un logement est énergivore ou pas. Elle classe les habitations dans des lettres allant de A pour très bon, à G pour extrêmement énergivore. Avec le nouveau DPE (Diagnostic de Performance Energétique) voici ce que vous risquez selon la classification de votre logement mis en location :

Interdiction de la présence du bien sur le marché locatif à partir de certaines dates :

• les logements consommant plus de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, à compter du 1er janvier 2023 ;
• les logements classés G à compter de 2025 ;
• les logements classés F à compter de 2028 ;
• les logements classés E à compter de 2034.

De plus, votre bien risque de subir un gel du montant des loyers si vous ne réalisez pas des travaux qui permettent de faire gagner au moins 1 lettre.

Autrement dit, un logement classé F ou G doit subir de fortes rénovation afin de le mettre en conformité. Cela implique un coût que seul vous, en tant que propriétaire ou futur propriétaire devrez assumer. Autant le prévoir dans son budget et/ou négocier le prix du bien.

L’électricité et les anomalies

Lié au diagnostic de performance énergétique qui révèlera des anomalies, l’état de l’électricité est très important. Une grosse rénovation de l’électricité est un des plus gros poste de dépenses. Pour éviter de découvrir de mauvaises surprises, assurez vous de consulter le DPE pour être certain qu’il n’y a pas de gros problèmes. Vous pouvez aussi regarder le compteur électrique. Au minimum, il doit être équipé d’un disjoncteur différentiel en bon état, comme l’exemple ci-dessous.

L’humidité surtout en rez-de-chaussée

La petite humidité n’est pas trop importante. Il s’agit de l’usure normale d’un bien avec le temps ou d’un habitant qui n’aère pas suffisamment son logement ou qui ne chauffe pas assez. Les grosses tâches d’humidité par contre sont elles plus problématiques. Elles se situent en général au plafond ou sur les murs. Elles indiquent qu’il y a ou qu’il y a eu une infiltration d’eau ou qu’il y a un dégât des eaux. Il peut venir de chez vous ou de chez un voisin. Dans tous les cas, ce problème doit être traité. Si cela vient de l’appartement d’un voisin, assurez vous que son assurance prend en charge la rénovation due aux fuites et qu’elle agira rapidement. Si le problème vient de votre appartement, vous devrez le traiter lors de la rénovation mais il faut d’abord vous assurez qu’il est identifiable et qu’un artisan puisse chiffrer correctement le coût des travaux.

L’humidité peut être un fléau pour votre appartement. Il peut causer des problèmes respiratoires à vos locataires, ou peut être attaqué par la moisissure et être reclasser comme logement insalubre, donc non louable. Dans ces cas là vous devrez reloger votre locataire à vos frais pour engager les travaux et vous ne percevrez plus d’aides types CAF tant que les travaux ne seront pas terminés.

La facilité de stationnement

Avec des villes de plus en plus denses en termes de population, il est devenu difficile de trouver des lieux de stationnement. Si l’appartement dispose d’une ou plusieurs places de parking dans l’immeuble, c’est clairement un plus. Tout le monde n’a pas forcément de voiture, mais disposer d’au moins une place de stationnement proche de l’appartement est un gros avantage. Cela s’adresse principalement aux personnes qui ne souhaitent pas utiliser les transports en commun, qui n’ont pas accès aux transports en commun dans la ville, ou qui doivent se déplacer dans des zones dépourvues de transports. Ces personnes là ont besoin de leur voiture et donc d’un lieu de stationnement. Dans des villes comme Paris, où les voitures et les places de parking sont menacées par la maire Anne Hidalgo, il est essentiel d’avoir un endroit où garer sa voiture pour éviter de devoir marcher pendant longtemps une fois la place trouvée.

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