Le différé de remboursement correspond à la période qui se situe, le plus souvent, au début de l’emprunt, durant laquelle l’emprunteur n’a pas à rembourser de capital s’il s’agit d’un différé partiel, et de capital ni d’intérêts, s’il s’agit d’un différé total. Le différé de remboursement a donc pour effet de retarder le remboursement du capital (et parfois des intérêts) et d’accroître le coût final de l’emprunt car les mois pendant lesquels le différé de remboursement prend effet décalent la durée totale d’emprunt d’autant.

Ainsi, pour un emprunt sur 20 ans (=240 mois) et avec un différé de 6 mois, le coût total des intérêts sera calculé sur 246 mois mais remboursable sur 240. Les premières mensualités seront donc plus élevées que les suivantes. On peut négocier ce différé avec la banque lorsque l’on réalise des travaux, que l’on construit ou lors d’une Vente en Etat Futur d’Achèvement (VEFA) afin de ne pas trop sortir d’argent de sa poche. Voici les différents types de différé de remboursement.

Le différé partiel de remboursement

Avec un différé de paiement partiel, l’emprunteur ne rembourse pas le capital pendant toute la durée du différé de paiement (appelé également « différé d’amortissement »). Seuls les intérêts, la prime d’assurance et d’éventuels frais seront prélevés. Cette technique est notamment utilisée pour éviter le cumul d’un loyer et les échéances d’un crédit.

Sachez toutefois qu’avec le différé partiel, il n’y a aucun remboursement du capital emprunté : le montant dû à la banque reste toujours le même pendant la période de différé. Le coût total du crédit sera donc supérieur à un prêt dans les mêmes conditions mais sans différé.

On parle plutôt de « différé » en début de crédit et de « report d’échéances » durant la vie du crédit. C’est le même principe dans les deux cas : le premier intervient avant le début de l’amortissement de l’emprunt, en général lorsqu’il y a des travaux à effectuer ou lors d’une VEFA, et le second (s’il est prévu dans un contrat de prêt modulable) offre la possibilité de faire une pause dans ses remboursements.

Vous avez également la possibilité de faire jouer la clause de modularité, qui peur augmenter votre durée d’emprunt de 5 ans aux même conditions que le palier d’intérêt auquel vous avez emprunté. Par exemple, le coût de votre crédit était de 1,5% sur 20 ans, et bien avec la clause de modularité vous étendez la durée d’emprunt sans augmenter les intérêts donc dans cet exemple jusqu’à 25 ans. Cela permet d’alléger les mensualités et de dégager de la trésorerie.

Le différé total de remboursement

Avec le différé total, l’emprunteur ne paiera ni capital ni intérêt durant la période de différé. Seule la prime d’assurance sera prélevée. Les intérêts et les frais restent néanmoins dus et viennent s’ajouter au capital emprunté. On parle d’amortissement négatif car à chaque mensualité le montant dû augmente. Le coût est donc plus important qu’avec un différé partiel et l’emprunteur doit donc rembourser plus que le simple montant du capital augmenté des intérêts “normaux”.

Le déblocage progressif des fonds

Ce système est utilisé lors de la construction d’un logement neuf (ou lors de la réalisation de travaux importants). Cela permet de ne pas trop diminuer le niveau de vie de l’emprunteur, qui peut continuer de payer un loyer, pendant la durée du chantier.

Au fur et à mesure de l’avancement des travaux, le promoteur (ou les artisans) va émettre des appels de fonds. Vous devrez les communiquer à la banque qui débloquera, à partir de ce justificatif, le montant correspondant.

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Avec ce système, la mensualité augmentera par paliers, en fonction du capital effectivement débloqué. Habituellement, ce déblocage progressif des fonds est associé à un différé partiel (voir ci-dessus). C’est le contrat de prêt qui précise les modalités du déblocage, de l’éventuel différé et de calcul des intérêts intercalaires.

Exemple de déblocage progressif pour la construction d’une maison en VEFA :

– Signature du contrat 5%

– Permis de construire 5%

– Ouverture du chantier 5%

– Achèvement des fondations 10%

– Achèvement des murs 20%

– Mise hors d’eau 15%

– Mise hors d’air 15%

– Equipement intérieur 15%

– Réception 10%

Les Intérêts Intercalaires :

Les intérêts intercalaires correspondent au coût de l’argent que la banque vous prête et pour lequel vous ne réalisez pas de remboursement. Dans le cas du différé total que nous avons vu précédemment, les intérêts  intercalaires sont reportés dans le capital “restant dû” qui évolue pendant la phase de différé, et l’échéance est recalculée en intégrant ces intérêts intercalaires.

Quels sont les avantages à recourir à un différé de remboursement ?

– Ne pas supporter le coût de plusieurs crédits ou logements en même temps. Dans le cadre d’une VEFA par exemple, la maison ou l’appartement que vous achetez n’est pas encore achevé et durant la période de construction vous devriez payer à la fois le loyer/crédit de votre résidence principale actuelle et les mensualités du logement en VEFA ce qui fait beaucoup. Avec le différé, le coût global est certes plus élevé que sans différé, mais il permet de mieux respirer financièrement parlant.

– Dans le cadre d’un investissement locatif avec travaux, on demande en général ce différé de remboursement (qu’il soit partiel ou total) dans le même but que précédemment mais également pour se constituer une trésorerie lorsqu’il s’agit d’un immeuble de rapport. En effet, vous n’allez pas rénover ou effectuer les travaux dans tous les appartements de l’immeuble en même temps. Vous allez en finir un puis passer au suivant. En attendant de finir les autres vous pouvez louer ceux qui ont été rénovés et ainsi commencer à encaisser des loyers et vous constituer une trésorerie.

Prenons l’exemple d’un immeuble de 4 appartements à rénover. Chaque appartement demande 3 mois pour être rénové et vous avez obtenu de la banque un différé de paiement d’un an (= 12 mois).

Voici un tableau de l’évolution de votre trésorerie pendant cette année :

  JanvierFévrierMarsAvrilMaiJuinJuilletAoûtSeptembreOctobreNovembreDécembreTotal
Sans différéCharges-800€-800€-800€-800€-800€-800€-800€-800€-800€-800€-800€-800€-9600€
Sans DifféréRevenus0€0€0€400€400€400€800€800€800€1200€1200€1200€7200€
Résultat sans différé-800€-800€-800€-400€-400€-400€0€0€0€400€400€400€-2400€
Avec DifféréCharges-100€-100€-100€-100€-100€-100€-100€-100€-100€-100€-100€-100€-1200€
Avec DifféréRevenus0€0€0€400€400€400€800€800€800€1200€1200€1200€7200€
Résultat avec différé-100€-100€-100€300€300€300€700€700€700€1100€1100€1100€6000€

Avec un différé de remboursement, on obtient sur un an une trésorerie de +6000€ alors que sans différé, on devrait sortir 2400€ de notre poche afin de couvrir le remboursement des mensualités.

A lire aussi: Le Plan d’Épargne Logement et le Compte Épargne Logement et Le bon dossier à présenter à la banque pour un investissement locatif

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