Avec le Livret A et l’assurance VIE, l’investissement immobilier est le placement préféré des français. Pourquoi investir ? La plupart d’entre nous n’investit en fait pas dans l’immobilier mais place son argent, en achetant sa résidence principale et en la remboursant tous les mois pendant 20, 25 ou 30 ans. Ce n’est en soit pas une mauvaise idée mais la manière de le faire n’est pas la bonne. En effet, acheter sa résidence principale et s’endetter sur plus de 20 ans est à mon sens une grosse erreur s’il s’agit du premier investissement/placement. En faisant cela, on va « perdre » une partie de nos revenus car la banque ne considérera plus que l’on touche l'intégralité de notre salaire, mais notre salaire moins les mensualités à rembourser.

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Après une telle opération, difficile donc d'emprunter à nouveau afin d’acheter d’autres biens. En faisant l’inverse, c’est-à-dire en investissant en premier dans des biens à vocation locative, on va augmenter notre revenu global et ainsi se donner une plus grande marge de manœuvre pour réaliser des investissements immobiliers.

On peut également acheter sa résidence principale en même temps que des biens locatifs en achetant un immeuble ou une maison composée de plusieurs appartements. On en occupe un et les loyers des autres appartements payent notre mensualité. On achète ainsi notre résidence principale « gratuitement » ou plutôt en utilisant l’argent des autres (celui de la banque et des locataires).

Quand faut-il commencer à investir dans l’immobilier ?

La réponse est simple, maintenant ! Pourquoi investir maintenant ? Le plus tôt est le mieux car plus tôt vous investissez, plus le temps jouera en votre faveur puisque votre crédit sera remboursé au bout de 20 ans ou plus. En revanche, même si le meilleur moment pour commencer est maintenant, quel que soit notre âge, plus on tarde et plus il sera compliqué de commencer.

On se trouvera des excuses (enfants, situation professionnelle compliquée, problèmes familiaux,..) et la banque sera plus réticente à nous prêter car notre âge sera avancé. En général la banque vous prêtera jusqu’à l’âge de votre retraite. Autrement dit si vous commencez à 50 ans, vous ne pourrez pas emprunter sur plus de 15 ans. Le temps jouera donc contre vous.

En commençant tôt il est tout à fait possible de se constituer un très gros patrimoine immobilier au bout de quelques années. A raison d'un bien par an, au bout de 40 ans notre parc immobilier est conséquent. Bien sûr à un certain moment il faudra revendre une partie des biens immobiliers pour se désendetter et pouvoir emprunter à nouveau. Vous aurez donc au bout de 40 ans, 20 à 30 biens dont les loyers seront presque intégralement pour vous. Vous pouvez aussi vous contenter de 2 ou 3 mais tout dépend de vos objectifs.

Pourquoi investir et acheter de l’immobilier ?

Pourquoi investir ? C'est ce que beaucoup de personnes se demandent. Voilà quelques bonnes raisons d'investir dans l'immobilier.

• Pouvoir se constituer un complément de revenu pour la retraite. Vous n’êtes pas sans le savoir mais quand viendra votre tour pour la retraite, soit vous devrez travailler plus longtemps, soit vous ne toucherez presque rien et vous vous retrouverez livré à vous-même. Au delà d'avoir un revenu complémentaire, vous vous constituer une autre source de revenu qui peut vous aider à continuer à investir ou vous permettre de mieux vivre ou alors de partir plus tôt en retraite et profiter de la vie.

• Se constituer un patrimoine tranquillement dans le temps pour pouvoir en léguer une partie à ses descendants. Vous pouvez aussi en vivre dès à présent si réussissez à faire en sorte que le montant de vos loyers est supérieur aux mensualités et aux charges que vous devez payer.

• Les surfaces constructibles sont de moins en moins disponibles, elles se raréfient et deviennent donc plus chères. D’un autre côté la population ne cesse d'augmenter, d'un autre les logements commencent à manquer. Acheter maintenant est plus judicieux car dans quelques années votre bien immobilier aura pris beaucoup de valeur. Qu’importe si une crise immobilière comme celle de 2008 passe par là, le marché s’en remettra rapidement. Il ne faudra pas paniquer et ne pas vendre pour minimiser votre perte. Même si vous faites une moins-value à la revente, dites-vous bien que pendant tout le temps que vous aurez détenu votre bien, vous avez encaissé des loyers. Ainsi, sur l’opération globale vous serez gagnants ! A mon sens la revente ne doit se faire que dans le cadre d'un arbitrage, c'est à dire un rééquilibrage du patrimoine, ou pour se désendetter.

• Acheter, oui, mais pas n’importe quoi ! Programmes neufs, programme de défiscalisation, honnêtement oubliez-les. Il est préférable de gagner plus que de payer moins car si vous voulez réduire vos impôts, vous pouvez le faire dans l’immobilier ancien avec travaux et optimiser avec la location meublée et le statut LMNP. En vous débrouillant bien vous pouvez ne payer aucun impôt pendant plusieurs années. Avec un programme de défiscalisation, vous payez non seulement plus cher votre bien, mais en plus les loyers sont plafonnés et vous devez en général faire un effort d’épargne, c’est-à-dire payer tous les mois quelques centaines d’euros (en devenant propriétaire d’un appartement neuf pour x€ par mois, vous devrez en général rajouter ces x€ par mois). D’autre part, en ayant acheté plus cher que le prix du marché, vous ferez sans aucun doute une moins-value à la revente car votre bien ne sera alors plus neuf, mais ancien. Tous ceux qui ont souscrit en même temps que vous et qui arrivent au bout de la période de défiscalisation voudront revendre ce qui fera baisser le prix de tous les biens similaires.

Comment et pourquoi investir dans l'immobilier ?

Il existe différentes façon d'investir dans l'immobilier. La plus courante est d'acheter sa résidence principale et de la rembourser le plus rapidement possible mais en payant de grosses mensualités. Le meilleur moyen est de réduire au maximum le montant des mensualités en s'endettant sur de longues périodes de façon à ce que les loyers perçus soient supérieur au montant des mensualités et des charges.

La recherche

L'objectif de la recherche est de trouver des biens immobiliers rentables. Ils est très peu probable de tomber sur une annonce où un bien mis en vente est rentable. Il faut nous même le rendre rentable en obtenant au moins 10% de rentabilité. Pour chercher des biens vous pouvez utiliser des sites comme leboncoin ou seloger.

La négociation

Dans l'immobilier comme dans beaucoup de domaines d'ailleurs, tout est négociable mais on ne le sait pas forcément. Il ne faut donc pas hésiter à négocier le prix de vente, les frais d'agence, les travaux, les frais de notaire et le crédit. Chaque euro négocié est un euro de moins à rembourser !

Le financement

Sans financement par la banque, peu de personnes peuvent se permettre d'investir dans l'immobilier. Il faudra convaincre le conseiller bancaire de vous suivre sur vos projets. Préparer les documents nécessaires et présentez vos projets de manière professionnelle. Cela vous différenciera des autres personnes et vous rangera dans la catégorie des personnes sérieuses.

L'exploitation

Qu'il s'agisse de location nue, meublée, en courte ou longue durée, en colocation ou tout autre forme, l'exploitation peut vous permettre de gagner plus d'argent et donc d'augmenter votre rentabilité. Choisissez le mode d'exploitation qui se prête le mieux à votre bien ainsi qu'au marché dans lequel il se trouve. Adaptez vous à la demande et au type de personnes qui recherche des biens comme le votre.

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