Dès lors qu’un immeuble ou qu’un groupe d’immeubles est divisé en plusieurs lots et que plusieurs propriétaires se les partagent, une copropriété est créée afin de gérer la vie courante de l’immeuble et d’en définir les règles. Néanmoins, sur le plan légal, la création d’une copropriété exige de respecter certaines démarches afin d’être en règle avec la loi du 10 juillet 1965 qui fixe le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

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Diviser un immeuble en plusieurs lots crée une copropriété

Si vous êtes propriétaire d’un immeuble ou d’un groupe d’immeubles bâtis et que vous en vendez une partie, vous allez créer une copropriété. En effet, dès lors que plusieurs propriétaires (deux suffisent) possèdent chacun une partie privative et une quote-part des parties communes, l’immeuble ou le groupe d’immeubles concerné devient une copropriété.
Pour savoir si vous créez une copropriété en vendant une partie d’un bâtiment, il est donc important de bien savoir ce que sont les parties privatives et les parties communes :

• Les parties privatives représentent les locaux réservés à un usage strictement personnel. Cela concerne un appartement aussi bien qu’une cave ou un parking, mais aussi certains éléments tels que les volets, portes palières, balcons et terrasses… Les locaux professionnels sont également considérés comme parties privatives.

• Les parties communes, comme leur nom l’indique, peuvent servir à l’usage de l’ensemble ou de certains des copropriétaires, comme une cour, un jardin, un hall d’entrée, etc. Certains équipements sont inclus dans les parties communes, à commencer par les ascenseurs, le chauffage collectif, les vide-ordures, etc.

Les différentes étapes légales de la création d’une copropriété

Le fait de diviser en plusieurs lots un immeuble ou un groupe d’immeubles vous permet de créer une copropriété, mais il faut avoir bien conscience que certaines démarches sont nécessaires pour que votre copropriété soit en conformité avec la loi.

Etape 1: Le vendeur d’un lot devra notamment fournir un document indiquant la surface habitable exacte de son bien en fonction de la loi Carrez du 18 décembre 1996.

Etape 2: Si la copropriété est issue d’une construction achevée depuis plus de 15 ans, vous avez l’obligation de faire réaliser un diagnostic technique. Réalisé par un professionnel, ce diagnostic est une sorte de bilan de santé du bâtiment. Il concerne à la fois la toiture et les murs, mais aussi l’état des canalisations collectives, des conduits et des éléments de sécurité collectifs. Vous ne serez pas obligé de faire des travaux après ce diagnostic. Il s’agit avant tout d’un bilan obligatoire mais informatif. Il est également demandé lors de la vente d’un appartement afin que le futur acquéreur sache dans quoi il s’engage.

Etape 3: Suite au diagnostic technique, vous devrez faire appel à un géomètre-expert qui est seul habilité à rédiger un état descriptif de division. Ce document va permettre de délimiter précisément les parties communes et les parties privatives. Les différents lots de la copropriété seront identifiés très précisément et se verront attribuer un numéro d’identification. Selon leur taille et leur valeur, ces lots se verront attribuer une quote-part en tantièmes (voir « Bon à savoir sur la copropriété »).

Etape 4: Enfin, un notaire devra intervenir afin de rédiger le règlement de copropriété. Ce règlement va définir les règles que devront suivre les copropriétaires. Il indique clairement quelles sont les parties privatives et communes et la répartition des charges (frais d’entretien) entre copropriétaires. Les locataires doivent également se soumettre aux règles de la copropriété.

Bon à savoir sur la copropriété

• Les tantièmes sont une unité de mesure.
• Une copropriété est divisée en lots.
• Chaque lot a une valeur particulière qui varie notamment selon sa taille et l’accès ou non à certaines parties communes.
• Les tantièmes permettent d’estimer la valeur de chaque lot. Plus un copropriétaire possédera une part de tantièmes importante, plus le poids de son vote sera important lors de l’assemblée générale des copropriétaires.
• La part des charges à payer pour l’entretien de la copropriété est également liée aux tantièmes. Si vous en possédez 20% vous devrez ainsi payer 20% des charges.

Une fois créée, votre copropriété va devoir être gérée par un syndic. Cette tâche n’est pas forcément facile et vous pouvez confier la gestion de la copropriété à des professionnels de l’immobilier. Il est également possible de laisser un ou plusieurs copropriétaires s’en occuper. En général cela permet de considérablement réduire les charges puisqu’il s’agit d’un syndic bénévole.

Comment gérer une copropriété ? 

Bien sûr, il existe de très grandes copropriétés gérées par des syndics professionnels. Maintenant, les petites copropriétés sont également très présentes, car les petits immeubles sont nombreux en centre-ville. Dans ces cas-là, les syndics ne sont pas forcément très intéressés par la gestion d’une petite copropriété. Rassurez vous, vous pouvez tout à fait vous en sortir par vos propres moyens, avec un outil gestionnaire copropriété. 

Pour la gestion de vos assemblées générales, ce type d’outil vous permettra de :

• envoyer les convocations
• faire un vote à distance (bien utile en cette période de crise sanitaire)
• publier le procès verbal, accessible uniquement aux propriétaires

À côté de cela, vous aurez aussi la possibilité d’avoir un calendrier pour informer propriétaires et locataires des événements significatifs dans l’immeuble, que ce soit des travaux ou même des fêtes, comme la fête des voisins. Propriétaires et locataires auront aussi la possibilité de signaler des incidents, puis de suivre la résolution des problèmes. 

Ce qui est certain, c’est que vous allez gagner du temps en utilisant un tel outil, pour gérer la copropriété en toute facilité, d’autant plus que vous aurez accès à une application, disponible aussi bien sur Apple qu’Android. Tout est fait pour centraliser toutes les informations au même endroit. 

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