Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif vous allez devoir sélectionner un bien en fonction de certains critères de sélection. Ceux-ci doivent vous permettre de minimiser les rotations de locataires (=turnover en anglais) et de maximiser votre rendement. Pour ma part j’utilise les 5 critères de sélection pour un bien immobilier suivants.

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L’emplacement est un des critères de sélection les plus importants

L’emplacement doit occuper une place prioritaire lors de votre recherche car il s’agit d’un des principaux critères de sélection. Les biens en centre-ville sont souvent les plus demandés mais ils sont aussi les plus chers. J’évite le centre des grosses villes comme Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Toulouse, … et me concentre sur des villes moyennes ayant entre 50 000 et 100 000 habitants ou moins. Sinon, investir en périphérie ou en dehors des grosses villes est aussi une bonne solution pour maximiser la rentabilité. Le quartier dans lequel vous souhaitez investir ne doit pas être trop craignos, et il est pourvu dans l’idéal, de supermarchés, de boutiques et de transports en commun.

Le prix comme un des critères de sélection pour un bien immobilier

Le deuxième point important concerne le prix du bien. Acheter en centre-ville c’est bien mais c’est parfois très cher, trop cher pour être rentable. Ainsi même si je préfère acheter en centre-ville, je me déplace un peu plus loin, voire en périphérie afin de trouver des biens moins chers. De même, je n’achète jamais des biens dont les prix dépassent les 150 000€. Cela me donne une bonne indication sur le montant maximum des mensualités que je vais devoir payer et du montant des loyers à pratiquer.

Le prix auquel vous allez acheter votre bien sera déterminant sur la rentabilité de cet investissement. Imaginez que vous achetiez un bien dont les mensualités sont de 700€ par mois mais que vous ne puissiez pas louer plus de 500€ par mois votre bien. Celui-ci n’est donc clairement pas rentable. Pour qu’il le soit, vous auriez du négocier de beaucoup le prix d’achat, les frais de notaire, les honoraires d’agence, mais aussi les travaux.

La desserte

Si les biens que je cherche sont souvent situés en centre-ville (où il est parfois difficile de se garer), je comble ce déficit de stationnement en choisissant des biens correctement desservis par les transports en commun ou proches des gares. Cela permet aux locataires de se déplacer facilement où ils souhaitent sans avoir besoin de posséder une voiture qu’il sera difficile de garer. Néanmoins, bénéficier d’une place de parking ou d’un garae est important pour garer et mettre sa voiture à l’abri. Dans l’idéal votre bien se situe proche d’un arrêt de bus, d’une station de tram ou de métro/train. S’il est à plus de 15 min à pied c’est déjà trop long.

Pour des personnes qui n’ont pas de véhicule, les transports en commun c’est primordial. Imaginez vous en train de faire les courses dans un supermarché, vous avez 2 gros sacs à porter. Si votre appartement est situé proche d’un arrêt de bus ou d’une station, les efforts à fournir seront moindres. En revanche si vous devez vous trimbaler les 2 gros sacs pendant 30 minutes parce que vous n’avez pas d’arrêt à côté de chez vous, vous allez vite changer d’appartement.

Les commodités

Un bien immobilier qui est desservi par les transports en commun et qui est à côté de tout, est un gros avantage. En effet le locataire a ainsi la possibilité d’aller faire ses courses au supermarché sans devoir aller trop loin. Il peut également aller chercher son pain à la boulangerie, ses médicaments à la pharmacie, aller boire un verre dans un bar sans avoir à prendre sa voiture, …

Être à proximité de tout permet également au locataire de ne pas forcément avoir de voiture, ce qui devient un avantage dans les centres-ville où les emplacements se font rares et sont très chers. En plus, il économise sur l’assurance, l’essence, l’entretien…

La rentabilité, un des critères de sélection pour un bien immobilier les plus parlant

Autre point important, la rentabilité. En effet, cette notion est importante car c’est un indicateur qui vous permettra de savoir si vous allez gagner de l’argent ou alors en perdre. Je ne choisis que des biens présentant une rentabilité de 10% minimum. Je sais que c’est à peu près à partir de 10% de rentabilité que j’arriverai à dégager une trésorerie mensuelle positive et ainsi gagner de l’argent tous les mois. Attention cependant aux annonces qui vous mettent en avant des taux de rentabilité en vous les présentant comme exceptionnel ! Les calculs effectués sont souvent faussés (à l’avantage du vendeur) ou ne prennent pas tout en compte. Par exemple, vous ne retrouverez pas les frais de notaire ni le coût d’éventuels travaux dans ce calcul alors que vous devez en tenir compte.

De même, la rentabilité seule ne suffit pas. Un autre indicateur qu’il faut prendre en compte c’est celui du cashflow, ou de la trésorerie. Il s’agit de savoir combien d’argent il vous restera sur cet investissement une fois que vous aurez payé vos mensualités, vos charges, vos assurances, … Si ce montant est positif alors votre investissement est rentable. S’il est négatif, cela veut dire que vous devrez tous les mois sortir de l’argent de votre poche afin de payer des factures. En d’autres termes, le loyer perçu n’est pas suffisamment élevé pour couvrir toutes les charges.

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