Jeremy Salle
juillet 5, 2020
Rentabilité ou trésorerie (cashflow) ?
Quand on veut faire un investissement immobilier à but locatif, il y a deux choses essentielles à regarder et à analyser, la rentabilité et le cashflow (trésorerie). Ce sont deux indicateurs importants pour savoir si cet investissement sera rentable ou pas et surtout si cela n'amputera pas notre capacité d'endettement.
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Qu'est-ce que la rentabilité ?
Définition
La rentabilité, aussi appelée rendement, est un pourcentage qui permet de mesurer le montant des revenus annuels en fonction du prix d'achat total d'un bien immobilier. On dit en général que pour qu'un investissement immobilier soit rentable, il faut qu'il génère au minimum 10% de rentabilité brute. Il existe 3 types de rentabilités : La rentabilité brute, la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette.
Calcul de la rentabilité
La rentabilité est donc un rapport, ou une division entre 2 données chiffrées : les revenus annuels divisés par le prix total de l'acquisition (Prix d'achat + frais de notaire et d'agence + travaux).
Par exemple, je fais l'acquisition d'un appartement à 100 000€, les frais de notaire s'élèvent à 8 000€, les frais d'agence à 6 000€ et les travaux à 20 000€. Le montant total d'achat est de 100 000€ + 8 000€ + 6 000€ + 20 000€ = 134 000€. Une fois loué, cet appartement me rapporte 900€ par mois. La rentabilité est donc de (900€ x 12) / 134 000€ x 100 = 8%. Ce pourcentage correspond à la rentabilité brute de l'investissement.
Utilité
La rentabilité peut servir à comparer deux taux de "rémunération" comme la rentabilité d'un investissement immobilier et le livret A par exemple. Si un investissement me rapporte 7% de rendement brut alors il est plus intéressant que le livret A qui ne me rapporte que 0,5% (depuis février 2020). Pour plus de détails sur les autres rentabilités (nette et nette-nette) je vous invite à lire cet article.
Si on ne l'utilise que dans l'immobilier par exemple, elle va servir à déterminer si un investissement est rentable ou pas (en dessous 10%, ce n'est pas assez rentable. A 10% brut, on est sur que le cashflow sera positif). On peut l'utiliser également pour un investissement en Bourse pour mesurer le rendement des dividendes sur le montant investi.
Qu'est-ce que le cashflow ?
Définition du cashflow
Le cashflow, aussi appelé trésorerie, est le montant, ou la somme d'argent qu'il nous reste une fois que l'on a payé toutes les charges et la fiscalité qui entourent cet investissement immobilier. Si ce montant est négatif, cela signifie que l'on va tous les mois devoir sortir de l'argent de notre poche pour combler le manque à gagner. S'il est égal à 0, on dit que l'investissement s'autofinance. Enfin, si ce montant est positif, alors on gagne chaque mois de l'argent en plus. C'est avec un cashflow positif que l'on investit intelligemment dans l'immobilier puisque cet argent supplémentaire dégagé nous permet d'emprunter à nouveau plusieurs fois.
Calcul du cashflow
Le cashflow se calcule s'obtient en soustrayant des revenus locatifs toutes les charges à payer comme la mensualité, les assurances, les frais de gestion, ...
Par exemple : Un investissement immobilier a coûté 100 000€ et la mensualité est de 400€. Je loue le bien immobilier à 800€ par mois. Je délègue la gestion à une agence qui prend 7% des revenus et j'assure le logement contre les loyers impayés à 3% des revenus, et je prends une assurance PNO (Propriétaire Non Occupant) à 15€ par mois. La taxe foncière est de 600€ par an. Le cashflow de cet investissement est donc de 800€ - 400€ - 56€ - 24€ - 15€ - 50€ = 255€. Ce montant est ce qui revient directement dans votre poche en plus tous les mois. 255€ pour un bien immobilier c'est très bien, une excellente acquisition !
Utilité du cashflow
Le cashflow étant la somme d'argent qu'il vous reste après avoir payé toutes les charges relatives au bien immobilier, il sert principalement à augmenter votre revenu. Si votre revenu augmente, et par la même occasion votre reste à vivre augmente, la banque vous prêtera plus facilement à nouveau pour l'acquisition d'un nouveau bien.
De même, vous pouvez également épargner ce supplément d'argent que vous avez obtenu ou alors l'investir. Pour l'investir vous pouvez l'utiliser pour monter un business en ligne par exemple, ou encore investir en Bourse, ce qui vous procurera d'autres revenus et vous rapprochera de l'indépendance financière.
Faut-il choisir entre rentabilité et cashflow ?
Certains préconisent d'utiliser plutôt la rentabilité comme indicateur principal pour un investissement immobilier, d'autres plutôt le cashflow. Pour ma part, j'utilise les deux. La rentabilité me sert avant à choisir d'investir ou non en fonction du taux. Pour rappel, je n'investis pas si la rentabilité est inférieure à 10% brut. Il ne s'agit que d'une donnée virtuelle, qui ne vous enrichira pas. Elle est utile pour comparer 2 investissements entre eux. Le cashflow lui me sert à calculer la somme d'argent supplémentaire que je vais recevoir suite à un investissement. C'est une donnée réelle qui elle, m'enrichira.
Par exemple : Si 2 investissements présentent le même taux de rentabilité mais que l'un d'eux a un cashflow supérieur, je vais choisir celui avec la meilleure trésorerie. A l'inverse, si un investissement présente un taux de rentabilité de 12% et un cashflow de 100€ alors que le second a une rentabilité de 10% mais la trésorerie est de 150€ alors j'investirai plutôt sur le second où le cashflow est plus important. On peut donc dire que je privilégie moi aussi le cashflow parce que c'est ce qui va vraiment m'enrichir.
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