Les versements programmés vous connaissez ? Saviez vous qu'il est possible d'en planifier pour investir dans des parts de SCPI ? Ca vous tente ? Après avoir rappelé ce que sont les SCPI, leurs avantages et leurs inconvénients, je vous explique tout cela et pourquoi c'est génial !

Qu'est-ce qu'une SCPI ?

La SCPI, pour Société Civile de Placement en Immobilier est une société qui collecte des fonds auprès d’investisseurs institutionnels ou particuliers, qui investit dans des biens immobiliers et gère ensuite le parc immobiliers, que ce soit la recherche, les travaux, la mise en location ou encore la perception des loyers. L’investisseur n’a qu’à confier son argent et percevoir ses premiers revenus après une période d’environ 6 mois. La plupart des SCPI versent des dividendes de façon trimestrielle. Les SCPI Corum les versent de façon mensuelle à partir du 6 mois de détention des parts. Une autre SCPI verse les dividendes de façon mensuelle et au bout de 4 mois. Il s’agit de la SCPI Iroko Zen.

Etant assimilé à un investissement immobilier, l’achat de parts de SCPI peut se faire en contractant un crédit immobilier. Attention toutefois à garder la main sur le choix des SCPI. Toutes ne sont pas forcément bonnes et les banques proposent en général leurs SCPI maison qui ne sont pas terribles.

La SCPI fait partie de ce qu’on appelle la pierre-papier. Si vous souhaitez investir dans les SCPI Corum, saisissez ce code de parrainage CMJTU7 qui vous permettra d'augmenter votre investissement. Dès que vous avez investi un total de 2000€ vous comme moi obtenons 100€ de plus.

Avantages et inconvénients des SCPI

Avantages des SCPI

Un investissement 100% passif

La SCPI est créée et gérée par une société de gestion qui va vendre des parts directement auprès des investisseurs ou via des distributeurs tels que des banques, des conseillers indépendants… et utiliser l’argent collecté pour acquérir des biens immobiliers. Cette société de gestion va chercher des locataires, s’occuper de l’état des lieux, des charges, des travaux, de l’encaissement des loyers et de la distribution des revenus aux détenteurs de parts, sous forme de dividendes. L’investisseur n’a donc qu’à confier son argent et toute la partie contraignante est gérée par la société de gestion.

Un rendement intéressant

Avec des rendements allant de 3,5% à plus de 10%, les parts de SCPI assurent une belle rentabilité, surtout lorsque l’on ne s’occupe de rien. Il s’agit vraiment d’un investissement 100% passif. Bien sûr il est possible d’obtenir de meilleures rentabilités en investissant soi-même dans des biens immobiliers physiques. L’inconvénient est que cela prend beaucoup de temps alors qu’ici tout est délégué. L’idéal est évidemment de faire les 2 afin d’obtenir de la passivité et un meilleur rendement, donc investir soi-même et posséder des parts de SCPI.

Une diversification exemplaire

Une SCPI investit dans plusieurs types de biens immobiliers, comme des bureaux, des logements, des commerces, des garages, des résidences étudiantes, des résidences spécialisées, … La diversification des types de biens détenus dans le portefeuille réduit le risque de vacance locative. Les loyers des biens loués compensent largement le manque à gagner lorsque certains biens sont sujets à une rotation de locataires. De même, il est très peu probable d’avoir une crise qui atteigne par exemple à la fois les logements, les garages ou les bureaux en même temps. Enfin, certaines SCPI investissent dans différents pays ce qui réduit les risques géographiques d’avoir tous ses biens au même endroit et les risques de changes en ayant par exemple des loyers en euros, en dollars américains, en dollars canadiens, en Francs suisse, etc.

Un prix accessible à tous

Les parts de SCPI ont des prix différents, mais on trouve facilement des prix allant d’une centaines d’euros à quelques milliers d’euros. Certaines vous demanderont d’investir au minimum 10 000€, alors que pour d’autres acheter une part est suffisant. Les SCPI sont en général accessibles dès une centaine d'euros par part.

Inconvénients des SCPI

Frais de gestion élevés

Pour vous laisser l’esprit tranquille, les sociétés de gestion de SCPI s’occupent de tout. Cela va de la recherche des biens, des locataires, de la rédaction des baux, à des l’encaissement des loyers, … En contrepartie elle se rémunère entre 10% et 20% des revenus. C’est le prix à payer pour un investissement passif de ce type.

Moins bonne liquidité que l’immobilier physique

Contrairement à l’immobilier physique qui n’est déjà pas très liquide, l’investissement en parts de SCPI l’est encore moins. Les parts peuvent s’échanger entre investisseurs mais cela attire moins de personnes, d’où le peu de liquidité pour ce type d’investissement.

Moins bonne rentabilité

A cause des frais de gestion, ce n’est pas avec ce type d’investissement que l’on optimise la rentabilité de son investissement. En revanche vous n’avez absolument rien à faire ce qui top pour une personne qui n’a pas ou ne veux pas passer beaucoup de temps dessus.

Qu'est-ce qu'un versement programmé ?

Les versements programmés sont un montant que vous définissez et que vous choisissez de verser à un organisme de gestion à une date convenue. En général le montant des versements programmés est de 50 euros minimum pour les SCPI alors qu'en Bourse, il est possible de le faire avec beaucoup moins. Le versement programmé n'est pas obligatoire, il s'agit d'un choix que vous faites et sur lequel vous pouvez revenir à tout moment, tout comme vous pouvez modifier le montant ou la date du versement. Malheureusement toutes les SCPI ne le proposent pas. Pour ma part, j'investis sur les SCPI de la gamme Corum et Iroko Zen, pour celles qui permettent les versements programmés.

Pourquoi faire des versements programmés ?

Je ne vois que des avantages à mettre en place des versements programmés.

Rapidité

Un versement programmé est très rapide à mettre en place. Il suffit de savoir le montant que l'on souhaite investir, la date à laquelle vous souhaitez effectuer automatiquement le virement et à quelle fréquence vous voulez faire ce versement (mensuellement, trimestriellement ou annuellement). En tout, ça ne vous prendra pas plus de 10 minutes pour vous connecter au site du gestionnaire, saisir les informations évoquées juste avant et de valider.

Simplicité et flexibilité

Rien de plus simple donc. En plus de cela vous choisissez absolument tout ce que vous voulez, que ce soit le montant (en respectant le minimum s'il y en a un), la date du prélèvement et la fréquence. A côté de cela, vous pouvez également arrêter le versement programmé à tout moment, ou modifier le montant, la date ou encore la fréquence des versements.

Permet d'investir à son rythme et avec ses moyens

Que l'on ait beaucoup d'argent à investir ou très peu, l'important est de commencer et en avançant en fonction de ses moyens. Vous ne deviendrez pas riche du jour au lendemain. Votre richesse ou tout du moins votre indépendance financière se construit avec le temps et en fonction de vos moyens. N'allez pas investir de l'argent dont vous pourriez avoir besoin rapidement puisque vous aurez du mal à récupérer votre investissement rapidement et vous risqueriez de vous retrouver dans une situation financière instable. Avec les SCPI l'avantage aussi est qu'il s'agit d'un investissement immobilier, donc vous pouvez investir en faisant un crédit immobilier si vous préférez garder votre argent liquide.

Permet d'investir sans y penser

Mettre en place des versements programmés c'est surtout investir sans y penser. Chaque mois, chaque trimestre ou chaque année, vos versements sont effectués automatiquement à la date et au montant défini. Nul besoin de penser à investir, ça se fait tout seul. Vous pouvez vous concentrer sur d'autres choses et notamment la gestion de vos finances ainsi que sur d'autres investissements.

Si possible cumuler avec le réinvestissement automatique des dividendes

Une autre possibilité qui est offerte par certains gestionnaires de SCPI, c'est de réinvestir automatiquement vos gains dans d'autres parts de SCPI. Cela fonctionne comme pour des ETF capitalisant qui réinvestissent automatiquement vos gains en nouvelles unités d'ETF. Réinvestir ses gains c'est un énorme avantage puisque comme cela vous profiterez également de l'effet boule de neige des intérêts composés. Au bout de quelques années vos revenus seront décuplés et le montant de vos intérêts cumulés sera supérieur au montant total que vous aurez investi. Attention tout de même, le réinvestissement des dividendes de SCPI ne vous exempt pas de l'imposition sur ces revenus. L'Etat considère que vous les avez touchés avant de les réinvestir et vous devrez vous acquitter de l'impôt sur ces revenus fonciers.

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