Investir en viager, la bonne solution pour le patrimoine ?

Parmis les différentes manières de se lancer dans l'immobilier ou de développer son patrimoine, investir en viager peut-être une bonne solution. Investissement immobilier décrié et qui a mauvaise réputation, le viager présente de très bons arguments malgré les critiques à son égard qui sont pour la plupart injustifiées. Cet article vous en dira un peu plus sur cet investissement délaissé par les investisseurs immobiliers alors que la rentabilité de cet investissement peut-être très importante.

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Qu'est-ce que le viager ?

Le viager est une vente immobilière. Il y a un acheteur (ou plusieurs), et un vendeur (ou plusieurs). La vente s'effectue donc auprès d'un notaire.

Principe du viager

Investir en viager pour un acheteur (appelé débitrentier) consiste à acheter un bien immobilier sans avoir à payer la totalité du prix de vente le jour de la signature de l'acte définitif de vente. La vente en viager pour le vendeur (appelé créditrentier) consiste à recevoir de l'acheteur une rente mensuelle jusqu'à son décès contre la vente de son bien immobilier.

Le viager peut être libre ou occupé.

Les différents types de viager

Le viager occupé

Le viager occupé correspond à la vente d'un bien immobilier comme une maison, un appartement, un terrain, etc, dont le vendeur (créditrentier) se réserve un droit d'usage et d'habitation (=occuper le bien pendant une durée définie ou non) ou un usufruit (=occuper ou louer le bien) pendant le reste de sa vie.

Le viager libre

Le viager libre est une vente d'un bien immobilier dont l'acheteur (débitrentier) a la libre disposition du bien. L'acquéreur peut occuper ou louer le bien qu'il achète, à sa convenance. Le vendeur, lui, bénéficie d'un bouquet, versé à la signature de la vente et d'une rente à vie (= jusqu'à son décès).

La vente à terme

La vente à terme correspond à la vente d'un bien immobilier dans laquelle l'acheteur paye un bouquet comptant ainsi que des mensualités sur une durée définie. Dans le cadre d'une vente à terme occupée, le vendeur peut se réserver le droit d'usage et d'habitation (DUH)

Qui peut investir en viager ?

Toute personne ayant la capacité juridique (aptitude physique ou morale d'une personne à avoir des droits et des obligations et à les exercer elle-même) peut acheter ou vendre un bien immobilier en viager.

La rente viagère peut être constituée au profit de plusieurs personnes (comme un couple par exemple). Dans le cadre d'une vente en viager par une personne morale, la rente viagère est obligatoirement constituée sur la tête d'un tiers qui est une personne physique.

Bon à savoir : La vente en viager ne peut être valable que si le décès du vendeur est considéré comme imprévisible. L'acheteur ne doit donc pas être au courant d'une maladie dont aurait pu être atteint le vendeur, au moment de la signature de l'acte définitif de vente. De plus, si le vendeur décède dans les 20 jours suivant la vente en viager, la loi considère que l'êvènement était prévisible et que la vente n'est donc pas valable. L'annulation de la vente peut ainsi être demandée par les héritiers du créditrentier (vendeur) devant le tribunal.

La constitution du prix et son paiement

Le prix d'une vente en viager est constitué d'un bouquet (une somme fixe représentant environ 30% du prix du bien), non obligatoire et décidé librement par les parties. Le prix est aussi constitué d'une rente qui correspond à la valeur réelle du bien. Elle peut être mensuelle, trimestrielle ou annuelle, est payable d'avance ou à terme échu. Le montant de la rente est fixé selon plusieurs critères :

• L'âge et l'espérance de vie du vendeur
• La valeur réelle du bien
• Le montant du loyer que le vendeur pourrait percevoir s'il louait son bien

Le notaire calcule le montant de la rente en fonction de barêmes, consultables auprès d'un notaire ou de compagnies d'assurances.

Insertion de clauses : Le vendeur peut faire insérer dans l'acte de vente définitif différentes clauses afin de sécuriser le paiement des rentes.

• La clause résolutoire lui permet de reprendre son bien immobilier si le paiment des plusieurs rentes n'est pas effectué par l'acheteur.
• Une clause peut être insérer afin que le vendeur garde le montant du bouquet en cas d'annulation de la vente ou de résiliation du contrat de vente.
• Une clause d'indexation peut éventuellement être ajouté afin de réviser le montant de la rente en fonction d'indicateurs fournis par exemple par l'INSEE.

Les choses que l'on entend sur le viager

Le viager c'est immoral : C'est souvent ce que l'on entend dans les médias lorsqu'il y a une émission sur le viager. C'est immoral parce que l'acheteur "espère" que le vendeur décèdera rapidement afin de ne plus payer de rentes et ainsi acquérir son bien immobilier pour beaucoup moins cher.

Tout dépend de la mentalité de l'acheteur. Dans les faits il s'agit surtout d'une vente gagnant-gagnant. L'acheteur bénéficie d'une décote alors que le vendeur reçoit une somme d'argent (le bouquet) ainsi qu'une rente qui lui permet de mieux vivre le reste de sa vie.

Investir en viager, quelques chiffres

Nombre de transactions : On estime en France qu'entre 5000 et 8000 transactions en viager sont réalisées chaque année. C'est très peu comparé au marché de l'immobilier total qui recense plus ou moins 900 000 transactions par an.

L'âge moyen : L'âge moyen du créditrentier (vendeur) est de 79 ans. Le débitrentier (l'acheteur) a quant à lui un âge moyen de 48 ans.

Types de viagers : Les viagers occupés représentent 71% du marché des viagers et les viagers libres 29%.

Nombre de têtes par viager : 78% des viagers ne concernent qu'une seule personne (une seule tête).

Sexe des vendeurs : 75% des vendeurs sont des hommes et 25% des femmes.

Montant du bouquet : En moyenne le bouquet versé à la signature de l'acte de vente s'élève à 31% de la valeur vénale du bien immobilier.

Type de biens : 56% de ventes concernent des maisons et 44% concernent des appartements.

Les zones les plus actives : L'ile de France et la côte d'azur représente 65% du marché du viager.

Chiffres issus de l'enquête réalisée du 2 au 3 octobre 2017 pour le réseau immobilier Guy Hoquet.

Pourquoi investir en viager ?

Investir en viager, pas de perdant

Investir en viager permet à l'acheteur de ne pas payer le prix total du bien parce que celui-ci subit une décote et il ne paye également pas la totalité du prix en une seule fois. Le vendeur, lui, reçoit un revenu complémentaire et peut selon la vente, continuer à occuper son logement.

Avantages pour l'acheteur

Pour la personne qui souhaite investir en viager occupé, cet investissement ressemble à un investissement immobilier locatif classique avec un seul occupant, le vendeur, et pour lequel il reçoit d'un coup la totalité des loyers au moment de la signature par la décote du prix du bien dûe à l'occupation.

Il n'est pas nécessaire pour l'acquéreur de passer par un crédit immobilier pour financer son investissement, il n'y a donc pas d'intérêts bancaires. L'acheteur se constitue donc un patrimoine pour sa retraite tout en bénéficiant d'un cadre fiscal avantageux.

Avantages pour le vendeur

Le vendeur en viager va toucher une rente jusqu'à la fin de sa vie, à un moment de sa vie où ses revenus baissent considérablement (retraite). Il va bénéficier d'avantages fiscaux allant de 30% à 70% des rentes perçues, en fonction de son âge au moment de la signature de la vente. Il peut également continuer de vivre chez lui s'il décide (dans le contrat de vente) de conserver son droit d'usage et d'habitation. En tant que "locataire" après la vente, il va également économiser la taxe foncière mais aussi les gros travaux de rénovation.

Comment investir en viager ?

Investir en viager est similaire à un investissement immobilier classique. Les démarches sont similaires. La grosse différence vient au niveau du paiement et de l'occupation qui sont définis dans l'acte définitif de vente.

On peut trouver des annonces en viager sur les mêmes sites de recherche comme leboncoin, seloger, ... Il y a cependant des entreprises spécialisées dans ce type de transactions et qui peuvent plus facilement vous conseiller sur telle ou telle acquisition. Viagimmo et costes-viager sont parmi les plus connues.

L'imposition des rentes viagères

Les rentes viagères versées périodiquement dans le cadre de la vente d'un bien immobilier sont soumises à l'imposition. Celle-ci est plus ou moins importante en fonction de l'âge du bénéficiaire lors du premier versement.

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