Adoptée en 2019, la loi Lagleize permet de devenir propriétaire d’un bien ou du bâti sans détenir la propriété du terrain (foncier). Elle entrera en vigueur en 2025 et a déjà fait couler beaucoup, beaucoup d’encre ! Nous verrons dans cet article un rapide historique et contexte de la loi Lagleize, les 2 façons d’acheter actuellement de l’immobilier, les détails importants de cette loi ainsi que ce qu’elle ne fera pas, contrairement aux idées reçues.
Historique et objectifs de la loi Lagleize
Le 4 avril 2019, le député MoDem Jean-Luc Lagleize a été chargé par le Premier ministre de l’époque, Edouard Philippe, de rédiger un rapport sur la maîtrise des coûts du foncier dans les opérations de construction. Ce rapport a été remis le 6 novembre 2019 et cette mission temporaire s’inscrivait dans le cadre de la loi Elan.
Le rapport Lagleize comporte 50 propositions phares pour diminuer le coût du foncier en France. Le député s’est pour cela appuyé sur les différents acteurs du secteur immobilier comme les agents immobiliers, les promoteurs ou les notaires. Les mesures du rapport sont d’ordre législatif, fiscal, opérationnel et réglementaire. Ce rapport Lagleize a pour objectifs de :
- Libérer et optimiser le foncier
- Améliorer la constructibilité
- Attirer les investisseurs dans l’immobilier locatif
- Mettre fin à la spéculation foncière
- Mettre fin à la hausse du coût du foncier
Un autre objectif est de permettre à chacun d’accéder à la propriété en séparant le prix du bâti et du terrain. La décote pourrait être entre 20% et 40% du prix d’un bien immobilier.
Pourquoi de tels objectifs ?
Explosion du prix des terrains
Le premier objectif de la loi Lagleize est de faire baisser les prix du foncier, dont l’augmentation générale atteint presque 70% en dix ans. Le prix des terrains pèse de plus en plus lourd dans les transactions immobilières, atteignant jusqu’à plus de 50% du prix d’un logement dans certains arrondissements de la capitale française. Dans les zones tendues comme les centres-villes, de moins en moins de Français peuvent accéder à la propriété.
La fin de la vente par adjudication
Jusqu’à présent, lorsque l’Etat ou les collectivités territoriales souhaitaient mettre un bien foncier en vente, ils procédaient à une vente par une mise aux enchères. On appelle aussi ce procédé vente par adjudication. Il représente environ 9% des ventes de biens fonciers publics en France et s’avère souvent très rentable pour l’Etat.
La vente par adjudication est la cause chaque année d’une énorme hausse du prix du foncier dans certaines zones, en particulier dans les zones tendues. La loi Lagleize va donc instaurer la fin de la vente par adjudication pour les biens fonciers de l’Etat et des collectivités dans les zones tendues uniquement.
La propriété pour tous
En dissociant le prix du bâti et le prix du terrain (dont ce dernier resterait la propriété de l’Etat et des collectivités), le coût d’achat d’un bien immobilier s’en trouve fortement réduit. D’après les estimations du rapport, la décote pourrait aller de 20% à 40% du prix du bien immobilier. Avec de tels « rabais » de nombreux français pourraient acheter leur bien immobilier pour y vivre ou pour le mettre en location. Néanmoins, la récupération du terrain par la collectivité implique de lui payer une redevance (un loyer) mensuellement pour l’occupation du terrain.
Création d’OFL (Organisme Foncier Libre)
La loi Lagleize prévoit donc la séparation du foncier et du bâti pour tous les logements neufs, plus seulement pour les constructions sociales. En effet, ce dispositif existait déjà pour les ménages modestes, grâce aux Organismes de Foncier Solidaire (OFS).
Les organismes fonciers solidaires (OFS) s’adressaient aux ménages à revenus modestes. Ceux-ci pouvaient devenir propriétaires en payant 30 à 40% moins cher. Les OFS prévoyaient des baux qui encadraient le prix de revente du logement. En deux ans, une vingtaine d’OFS ont été créés en France.
Pour rappel, les OFS sont des organismes à but non lucratif soutenus par les collectivités.
Les OFL, Organismes Fonciers Libres, qui seront créés, devraient s’inspirer de ces OFS pour ouvrir l’accès à la propriété pour tous les Français. Ces OFL devraient être détenus à majorité par des capitaux publics, afin d’éviter la spéculation, mais ne seraient pas financés par les collectivités.
Les OFL ont deux avantages par rapport aux OFS :
- Pas d’encadrement des ressources pour l’acquisition, autrement dit le Bail Réel Solidaire (BRS) n’aura plus de plafond pour les ressources (ouvert à tout le monde sans condition de ressources).
- Pas d’encadrement des prix de revente
L’objectif des OFL sera « d’acquérir et gérer des terrains, bâtis ou non (…) en vue de réaliser des logements et des équipements collectifs ».
2 façons d’acheter de l’immobilier + une avec la loi Lagleize
Pleine propriété
L’article 544 du Code Civil prévoit que « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements ».
Autrement dit, la pleine propriété d’un bien se définit comme la possibilité de :
- jouir intégralement du bien, c’est à dire d’occuper le logement
- d’en percevoir les fruits de son exploitation avec des loyers par exemple
- d’en disposer, c’est à dire de pouvoir le vendre et recevoir l’argent généré par la vente
En tant qu’individu ayant la pleine propriété d’un bien, vous avez donc tous les droits mais aussi également des devoirs comme l’entretien du bien et le règlement des charges.
Démembrement
Le démembrement est un acte juridique qui divise la pleine propriété d’un bien immobilier en 2 parties distinctes :
- la nue-propriété : l’individu possède le bien mais n’a pas le droit d’en jouir
- l’usufruit : l’individu peut jouir du bien ou en percevoir les loyers
Ainsi, les droits et obligations liés à la pleine propriété sont donc la somme des droits et obligations de la nue-propriété et de l’usufruit.
A garder en tête : l’usufruit est un état temporaire qui peut se terminer et conduire à un retour à la pleine propriété dans plusieurs cas, dont :
- La fin de la durée convenue avant l’acquisition de titres de Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) : le nu-propriétaire s’acquitte de la différence avec le montant initial et accède à la pleine propriété des parts.
- Lors du décès de l’usufruitier (dans le cas d’un viager par exemple)
- À l’issue d’une succession
Loi Lagleize
Avec l’entrée en vigueur de la loi Lagleize, les futurs acquéreurs auront la possibilité de n’acheter que le bâti et non plus le terrain avec. Celui-ci sera racheté par l’Etat ou les collectivités locales. En contrepartie le futur acquéreur devra payer au propriétaire du terrain une redevance mensuelle. De cette façon, de nombreux ménages pourront accéder à la propriété puisque le prix des biens à l’achat devrait fortement baisser en achetant uniquement le bâti. La contrepartie est de verser mensuellement un « loyer » aux collectivités aussi longtemps que l’on reste propriétaire du bien.
La loi Lagleize détaillée
Suite à la présentation du rapport Lagleize en Commission des affaires économiques de l’Assemblée nationale, le député a rédigé une proposition de loi afin de traduire législativement les grandes mesures du dossier.
La proposition de loi Lagleize a été examinée par la même commission le 20 novembre 2019, avant d’être adoptée en séance publique le 28 novembre 2019. Le projet de loi comporte 8 articles :
| ARTICLES | CONTENU DE LA LOI LAGLEIZE |
|---|---|
| Article 1 | Fin de l’adjudication pour les biens de l’Etat et des collectivités |
| Article 2 | Création d’organismes fonciers libres pour dissocier propriété du foncier et du bâti |
| Article 3 | Création d’observatoires fonciers locaux |
| Article 4 | Création d’un fonds pour la dépollution des zones urbaines et industrielles en friche |
| Article 5 | Possibilité pour les collectivités de recourir à un expert privé |
| Article 6 | Possibilité de déroger au PLU en zone tendue |
| Article 7 | Mesures de transparence pour la construction des logements |
| Article 8 | Prévoit les dépenses et pertes de l’Etat et des collectivités dues à cette loi |
Ce que ne fera pas cette loi
Agir de manière rétroactive
Si vous êtes actuellement propriétaire d’un ou plusieurs biens immobiliers, cette loi ne pourra pas agir de manière rétroactive. Vous conserverez donc la pleine propriété à la fois du terrain ainsi que du bâti. La loi Lagleize ne portera que sur les futures transactions et principalement sur les logements neufs.
« Exproprier » les propriétaires
Il n’y aura pas « d’expropriations » pour les propriétaires actuels. Le terrain et le bâti resteront votre propriété quoi qu’il arrive. De toute façon, je doute fortement que l’Etat ou les collectivités aient les moyens de racheter tous les terrains des biens immobiliers. Pas de souci à se faire sur ce point là. La loi Lagleize vous offrira une possibilité d’achat différente de celles qu’il y a aujourd’hui.
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