Le terme de colocation recouvre généralement une situation à travers laquelle plusieurs personnes, qui n’ont pas de lien particulier, choisissent d’habiter ensemble, le plus souvent pour des raisons financières. La colocation revêt néanmoins des formes très diverses. Des concubins, qu’ils soient pacsés ou non, peuvent également être considérés comme des colocataires.

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La colocation, Un mode particulier de location qui se développe

En France, la colocation concerne majoritairement les étudiants. Elle peut aussi être adaptée à de jeunes actifs cherchant des loyers peu chers et bien placés en ville, ou alors des seniors souhaitant établir ou garder un lien social.

La colocation, très répandue dans les pays anglo-saxons et chez nos voisins européens, est désormais favorisée en France du fait :

• des loyers élevés dans les grandes villes françaises ;
• de l’essor du nombre de familles monoparentales, aux revenus plus limités.

A ces facteurs structurels, s’ajoute la crise, facteur conjoncturel, qui réduit le niveau de vie de nombreux foyers.

Vous devez être conscient que des formalités sont nécessaires pour que la colocation soit reconnue, en particulier par le bailleur.

La colocation offre des avantages mais elle peut vite devenir contraignante si elle n’est pas suffisamment encadrée (par l’instauration d’une charte entre colocataires par exemple) ou si les personnes concernées n’ont pas des comportements responsables. C’est pourquoi bien connaître ses colocataires permet de limiter les risques et les mauvaises surprises.

D'un point de vue juridique, la colocation fait appel à au moins trois contractants. De ce fait, elle est soumise à des normes particulières applicables aux relations existantes :

• entre le propriétaire et les locataires
• entre les colocataires entre eux

Les Formalités nécessaires pour établir la colocation

Il n’existe pas de régime juridique propre à la colocation. Le cadre juridique général qui s’applique à la colocation est celui de la location, avec quelques particularités.

Une durée de bail variable pour la colocation

Dans le cas d’un logement vide, le bail durera 3 ans si le bailleur est une personne physique et 6 ans si c’est une personne morale. Dans les deux cas, il est renouvelable par tacite reconduction, et le non-renouvellement est strictement encadré.

Dans le cas d’un logement meublé, le bail durera seulement un an et même neuf mois si le locataire est un étudiant.

La colocation doit être formalisée par un bail écrit, qui sera signé par tous les colocataires. Cet écrit, qui précisera l’identité des différentes parties prenantes, permet à chacun des colocataires de bénéficier des mêmes droits (notamment disposer d’un logement décent) mais aussi des mêmes obligations vis-à-vis du bailleur, en particulier le paiement du loyer, des charges et réparations locatives.

A défaut d’un contrat, qui fixe l’accord du bailleur et des colocataires, ce n’est pas une véritable colocation, mais plutôt une sous-location. Cette dernière est interdite sans l’accord du bailleur. Le locataire concerné, qui n’est pas protégé par la loi du 6 juillet 1989 qui régit la location, n’a alors aucun droit.

L'état des lieux

Vous devez être particulièrement vigilant concernant l’état des lieux, qui décrit l’état du logement avant et après le départ des colocataires. En effet, la colocation fait courir un risque plus élevé de dégradation du logement que la location classique car tous les colocataires ne vont pas porter le même soin au logement.

En établissant l’état des lieux il est donc judicieux de préciser à quel colocataire est attribuée telle pièce du logement. Si des dégradations se produisent dans les pièces attribuées, il sera facile de déterminer qui en est le responsable. Néanmoins le problème se pose pour les parties communes car alors chaque colocataire est responsable. Une bonne entente entre tous les occupants prévient les conflits.

Le colocataire partant ne pourra exiger auprès du bailleur sa quote-part du dépôt de garantie avant la fin du bail en cours.

Dans certains cas, le contrat de location peut néanmoins prévoir une durée d’engagement plus courte. Par ailleurs, si une bonne entente règne entre les colocataires, le colocataire partant peut s’adresser aux autres pour qu’ils lui restituent sa quote-part de dépôt de garantie.

Le paiement du loyer et charges dans la colocation

Les colocataires sont responsables ensemble, du paiement à temps du loyer et des charges, comme cela est souligné par l’article 1200 du Code civil.

Tout le monde est solidaire

Cet article prévoit qu’« il y a solidarité de la part des débiteurs, lorsqu’ils sont obligés à une même chose, de manière que chacun puisse être contraint pour la totalité, et que le paiement fait par un seul libère les autres envers le créancier. »

Concrètement cela signifie que les parents d’étudiants, qui se portent caution pour le paiement du loyer peuvent être amenés à payer la part du loyer de l’autre colocataire, si celui-ci ne remplit pas ses engagements. Les parents peuvent ensuite se retourner contre la caution du colocataire qui fait défaut, mais l’aboutissement de ce recours prend du temps.

Soyez vigilant pour savoir si une clause de solidarité a été prévue ou non dans le contrat de colocation. Cette clause est généralement demandée par le bailleur, car elle lui assure davantage de garanties. Elle peut être très pénalisante pour le locataire qui quitte le logement avant la fin du bail car il demeure alors garant des personnes qui continuent à occuper le logement. Elle implique que le colocataire partant peut être tenu responsable du paiement des loyers, si les colocataires qui restent dans le logement ne respectent pas leur engagement, et ce jusqu’à la fin (ou renouvellement) du bail.

Attention, cela implique que les parents d’étudiants, qui se portent caution pour le paiement du loyer, restent engagés lorsque leur enfant quitte la colocation. La clause de solidarité engendre donc un engagement très fort pour le colocataire et sa caution.

Si le bailleur considère que les colocataires restants présentent des garanties suffisantes (en particulier à travers la caution), il peut alors rédiger un avenant au contrat de colocation, destiné à libérer le colocataire qui quitte le logement de cette obligation.

Pour récupérer son argent si les colocataires occupant toujours le logement n’ont pas payé leur part de loyer et ne l’ont pas dédommagé, le colocataire partant peut ensuite engager des poursuites contre les autres devant le Tribunal de Grande Instance. Néanmoins il faut savoir que l’aboutissement de cette démarche prend du temps.

Pour les aider à payer le loyer, de la même façon que les locataires, les colocataires peuvent percevoir des aides. Sous certaines conditions, ils peuvent à la fois prétendre au Loca-Pass, qui est une avance sous forme de prêt, mais aussi aux aides personnelles au logement. L’ensemble des revenus des colocataires sera alors pris en compte pour évaluer le montant de ces aides.

Avantages et inconvénients de la colocation pour un propriétaire bailleur

Inconvénients

Une colocation pour un bailleur présente peu de contraintes. Les principaux inconvénients sont les suivants:

• Dégradation du bien plus rapide. Plus de personnes habitent le bien. Toutes n'y apportent pas le même soin. Il est donc normal que le bien soit usé et dégradé plus rapidement.
• Mésentente entre colocataires. Si cela peut arriver et est en général sans conséquences, une brouille entre colocataires peut avoir de graves conséquences pour le propriétaire. Les colocataires peuvent par exemple décider de quitter le logement en même temps, l'un peut décider de ne plus payer, obligeant les autres à supporter le poids de son loyer ou alors de partir.

Avantages

La colocation comme type d'exploitation immobilière présente peu d'inconvénients pour le bailleur, elle possède en revanche plusieurs avantages:

• Une meilleure rentabilité. Il est préférable de louer un grand logement à plusieurs personnes plutôt qu'à une seule famille. En effet, au lieu de louer 1000€ un logement de 3 chambres, on peut louer 3 chambres pour 500€, ce qui dans cet exemple augmente la rentabilité de 50% (1000€ * 1,5 = 1500€).
• Une diminution du risque d'impayé. En répartissant la charge du loyer sur plusieurs personnes il y a moins de chances de défaut de paiement de celui-ci. La sécurité est augmentée si dans le contrat de colocation est présente une clause de solidarité entre les colocataires. Si l'un fait défaut, les autres assurent le paiement de l'intégralité du montant.
• Les vacances locatives sont moins importantes. Si cela peut arriver, il est peu probable que tous les colocataires quittent le logement en même temps. La clause de solidarité, si elle existe, va "obliger" les résidents à trouver rapidement un remplaçant au colocataire qui part sous peine de devoir payer sa part du loyer.

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