Jeremy Salle
octobre 9, 2023
Dans l'investissement immobilier, les banques demandent souvent de faire un apport, mais faut-il vraiment le faire ? Lorsque l'on a pas beaucoup d'argent, investir dans l'immobilier peut être une bonne solution pour développer son patrimoine et ses revenus. Encore faut-il que la banque accepte de nous financer. Au delà du fait qu'avant de demander un crédit il faut maîtriser ses finances, nous allons nous intéresser dans cet article à l'apport personnel lors de la souscription à un crédit immobilier. Nous verrons ce qu'est un apport, pourquoi les banques en demandent souvent, est-ce qu'il faut faire un apport en tant qu'investisseur et les cas où faire un apport sera obligatoire.
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Qu'est-ce qu'un apport ?
L'apport personnel est la somme d'argent qu'une banque va demander à son client (ou à la personne qui deviendra son client) d'apporter afin d'obtenir son crédit immobilier. Il est en général estimé à 10% du montant du crédit demandé, mais est depuis 2022 bien supérieur à ces 10%. On est plutôt autour des 20% ! Si vous souhaitez acquérir un bien immobilier d'une valeur de 100 000€, vous aurez également 8 000€ de frais de notaire ce qui portera le montant total hors financement des travaux à 108 000€. L'apport qui peut vous être demandé devrait être compris entre 10 000€ et 22 000€ selon les banques. Cet apport peut venir de votre épargne (vous devrez prouver que vous l'avez), d'un don ou d'un crédit à la consommation mais vous devrez le mentionner ce qui fera baisser vos chance d'obtenir votre crédit car votre capacité d'endettement sera réduite.
Si a une époque faire un apport était une norme, ce n'est plus le cas aujourd'hui, et mettre un apport n'a rien d'obligatoire. Ces dernières années de nombreux investisseurs se sont fait financer leurs achats immobiliers sans avoir à sortir un euro de leurs poches. Comme pour de nombreuses choses dans la vie, faire un apport ou non se négocie et pour négocier il fau avoir des arguments comme présenter un très bon dossier, avoir de l'épargne de côté (10 000€ minimum me semble nécessaire), avoir une bonne capacité d'épargne (30% à 50% de ses revenus) montrera que l'on gère bien nos priorités et nos finances. De plus si l'on est investisseur, une simulation détaillée des gains générés par l'acquisition montrera votre maîtrise de l'immobilier et votre sérieux. Cette liste n'est pas exhaustive mais constitue le minimum pour commencer à négocier.
Pourquoi les banques peuvent demander un apport ?
Il y a plusieurs raisons pour lesquelles les banques vous demandent de faire un apport. En voici les principales.
Limiter sa prise de risques
La banque n'est pas un investisseur et prendre des risques trop importants ne lui convient pas. C'est pour cela que si votre dossier n'est pas parfait (beaucoup ne le sont pas mais obtiennent leur crédit quand même), elle risque de vous demander de faire un apport pour limiter le montant qu'elle vous prêtera. En cas de problèmes, récupérer une somme de 100 000€ ou de 90 000€ est toujours plus simple que si cette somme est 10 000€ ou 20 000€ supérieure. En cas de problème, de saisie par la banque et de revente, la banque revendra votre bien de façon à se rembourser, et non pas en vous faisant réaliser une plus value. Son objectif sera de limiter la casse voire de récupérer le montant total qu'elle vous aura prêté. Votre apport sera perdu.
Vous obliger à vous engager
Une banque se dit que si vous vous engagez financièrement dans votre projet, il y aura plus de chances que celui-ci fonctionne puisqu'en toute logique vous ne voudrez pas perdre de l'argent. En vous demandant de faire un apport, vous donnez une somme d'argent qui fera baisser le montant total que vous emprunterez mais que vous ne reverrez que si vous mener à bien votre projet et que vous réaliser soit une plus value, soit en encaissant des loyers supérieurs à vos charges tous les mois ou les 2 ! En cas de problèmes vous aurez normalement plus tendance à vous démener pour les solutionner.
Vous aider à obtenir votre crédit
Et oui, aussi farfelu que cela puisse paraître, la banque n'est pas votre ennemie, certains conseillers bancaires le sont. La banque vous demandera de mettre un apport afin que le montant à emprunter soit moins important, donc les mensualités également ce qui pourrait vous aider à ne pas dépasser un certain taux d'endettement (en général 33% ou 35% même s'il existe des exceptions). Il ne faut pas être dupe, la banque ne vous aidera pas uniquement dans votre propre intérêt, c'est le sien qu'elle recherchera en priorité. En effet, même si avec des taux bas c'est moins le cas, vous prêter de l'argent lui en fait gagner puisqu'elle emprunte ou rémunère à taux plus faible l'argent qu'elle a et vous le prête à un taux plus élevé. Elle encaisse ainsi la différence.
Faut-il faire un apport en tant qu'investisseur ?
Si votre objectif est d'acheter plusieurs biens immobiliers, que ce soit pour vivre de vos loyers, quitter votre emploi, faire ce qu'il vous plaît dans la vie, ou juste augmenter votre train de vie, alors clairement la réponse à cette question est NON. En effet, avant de faire un apport, demandez vous combien de temps vous avez mis pour accumuler cette somme. 1 an, 2 ans, 5 ans, plus de 10 ans ? En faisant cet apport il vous faudra peut-être encore économiser sur autant de temps pour récupérer cette somme.
Il vaut mieux garder son cash et utiliser la banque pour se faire financer. En cas de coup dur, vous aurez besoin de cet argent, pour des travaux par exemple ou pour toute autre dépense non prévue. Si vous demandez un report à votre banque ou un nouveau crédit pour financer vos dépenses elle vous le refusera certainement et risquera de moins vous estimer en tant qu'investisseur. En gardant votre cash vous pouvez faire face à ces imprévus.
Le seul cas où je recommande de faire un apport est si, après avoir fait le tour des banques, aucune n'accepte de vous financer sans apport. Autrement dit si vous ne faites pas d'apport, vous ne pourrez pas acheter votre bien immobilier.
Les cas où faire un apport sera nécessaire
Votre dossier n'est pas assez solide
En cas de dossier bancal ou fragile, la banque vous demandera certainement de faire un apport. Cela aura pour but de se protéger elle même mais vous également. On ne le répètera jamais assez mais pour acheter un bien immobilier et surtout obtenir un crédit, il ne suffit pas d'aller le demander à sa banque. Il faut avant tout montrer que l'on gère bien ses finances, avoir un peu d'épargne, une petite capacité d'épargne, limiter les crédits non rémunérateurs, et préparer son entretien notamment en réalisant les calculs et en apportant déjà tous les documents nécessaires.
Il s'agit de votre premier achat immobilier
Lors d'un premier achat la banque demande régulièrement de faire un apport. Comme cela elle vous engage à rembourser ce crédit et regarde comment vous gérez surtout si c'est un investissement locatif. Pour les achats suivants si votre taux n'est pas trop élevé et que les revenus espérés sont bons par rapports à la mensualité et que vous avez une bonne rentabilité, elle vous financera sans apport.
Vous achetez votre résidence principale
Si vous n'êtes pas investisseur et que vous voulez juste acheter votre résidence principale, mettre un apport pourra vous permettre de faire baisser vos mensualités, surtout si vous vous endettez sur une courte durée (10 à 15 ans) et faire clignoter les voyants verts de la banque.
Si acheter votre résidence principale est votre objectif actuel, il se peut qu'une fois l'avoir acquise, vous vouliez investir dans l'immobilier. Dans ce cas l'apport pourra vous permettre de réduire vos mensualités et vous devrez vous endetter sur une plus longue période pour encore plus les faire baisser. De cette façon vous pourrez encore emprunter pour financer vos prochaines acquisitions.
Vous avez un taux d'endettement trop élevé
Si vous avez actuellement d'autres crédits (crédits immobilier, crédits à la consommation, paiements en plusieurs fois, crédit auto, etc.) vous allez devoir faire un apport afin de faire baisser ce taux et repasser dans des proportions acceptables pour la banque. Sans baisse de taux et donc sans apport ou remboursement de crédits, vous aurez du mal à obtenir le crédit nécessaire au financement de votre bien.
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