Lors d’un investissement immobilier on passe généralement par plusieurs sentiments, comme l’excitation ou la peur. Ce sont des sentiments normaux et qu'il est difficile de maîtriser. De ce fait il est possible de faire de grossières erreurs dont pâtira notre investissement immobilier. Voici 5 erreurs qu’il faut à tout prix éviter de commettre si on veut réaliser un investissement rentable et éviter les erreurs dans l'immobilier.

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Avoir peur de ou ne pas négocier : Erreurs dans l'immobilier

La négociation fait partie de l’achat immobilier. Le vendeur cherche à vendre le plus cher possible alors que l’acheteur veut payer le moins cher possible. Ainsi la phase de négociation est essentielle. Cependant, de nombreux investisseurs ont peur ou ne négocient pas ou pas assez lors de l’achat d’un bien immobilier. Le prix affiché est bien souvent un prix pour entamer la négociation.

Pourquoi donc se priver d’une baisse de prix ? Pourquoi ne négocier que 5000€ sur un bien qui est affiché à 150 000€ ? Quel est le risque de proposer un prix bas ? Au pire le vendeur est vexé. Et alors ? Rien ne vous empêche de remonter progressivement votre offre. Imaginez que vous proposiez un prix et que le vendeur accepte immédiatement. Vous allez vous demander pourquoi vous n’avez pas proposé moins…

Chaque euro que vous négociez est un euro en moins à rembourser, et donc un pas de plus vers la fin du crédit et vers votre indépendance financière. Cet euro économisé est bien mieux dans votre poche que dans celle du vendeur. Tant pis aussi si ce bien vous passe sous le nez malgré le fait que vous cherchiez un bien depuis longtemps. Il vaux mieux passer à côté d'une bonne affaire que de faire un mauvais investissement.

Privilégier la rentabilité plutôt que le cash-flow

Vous avez trouvé un bien intéressant et sa rentabilité (total des loyers annuels divisé par le coût total d’achat) l’est tout autant. 10% c’est très bien ! A titre de comparaison votre Livret A vous rapporte 0,75%. C’est exactement ce à quoi sert la rentabilité, à comparer différents investissements/placements entre eux, quel que soit le montant ou le type d’investissement. En revanche ce qui est le plus important c’est l’argent qui rentre, donc le cash-flow. Si vous avez un investissement avec une rentabilité de 10% mais que chaque mois vous ne gagnez rien, dans ce cas mieux vaut ne pas investir, sauf si votre objectif n'est pas l'acquisition de nombreux biens immobiliers et donc le recours aux nombreux crédits. Si votre objectif est d'acheter un ou deux biens et de le rembourser tranquillement et que payer une partie des mensualités ne vous dérange pas plus que cela, lancez vous ! Tout dépend des objectifs que l'on se fixe.

En revanche, il vaut mieux privilégier un investissement avec une rentabilité moindre si le cash-flow (revenu moins toutes les charges) est positif. C’est-à-dire que le montant des loyers que vous percevez est supérieur à votre mensualité, plus vos charges plus votre fiscalité (taxe foncière + impôt sur le revenu). Ainsi tous les mois vous ne devez pas faire d’effort d’épargne pour combler le déficit et votre revenu augmente. C'est en faisant ce type d'investissement que vous pouvez emprunter à de nombreuses reprises, même en dépassant les fameux 33% d'endettement.

Penser qu’il est normal de payer tous les mois

Oui vous allez payer tous les mois vos charges et votre mensualité, ce n’est pas la question. Si votre investissement est rentable alors les loyers que vous percevrez couvriront toutes vos dépenses. En revanche si comme la plupart des gens vous pensez que vous devez tous les mois rajouter de l’argent de votre poche pour payer les mensualités et les charges, votre investissement n’est pas rentable et vous ne pourrez probablement pas renouveler l’opération plusieurs fois.

Le fait de devoir sortir tous les mois de l’argent de votre poche, c’est ce que la grande majorité des programmes neufs de défiscalisation vous proposent : « devenez propriétaire à partir de 150€/mois ». Ce qu’on ne vous dit pas forcément c’est que ces 150€/mois représentent la somme qu’il vous faut sortir. Elle vient compenser les faibles loyers que vous touchez de la location de votre bien et qui est imposé par ce type de programmes (par exemple : 450€ de loyer/mois du locataire et 150€/mois de votre poche).

Avec l’immobilier ancien, vous pouvez à la fois « défiscaliser », ne pas sortir d’argent tous les mois de votre poche et même gagner de l’argent. Les investissements dans le neuf ou ayant uniquement pour but de défiscaliser ne sont pas rentables.

Ne pas prendre en compte les charges : graves erreurs dans l'immobilier

Les charges font partie intégrante de tout investissement immobilier, il vous faudra payer chaque mois l’assurance du logement, les frais de copropriété, éventuellement les frais de gestion si vous ne gérez pas vous-même, les réparations et l'entretien de l'ascenseur... Ces charges n’ont pas d’incidence sur la rentabilité (brute uniquement) certes, mais elles en ont sur le cash-flow que vous arriverez ou non à dégager. Gardez en tête que les loyers perçus doivent toujours être supérieurs à la somme de la mensualité, des charges et de la fiscalité pour être un investissement rentable.

Certains appartements en vente ont des charges de 3 000€ par an. Même tout compris (eau chaude, chauffage, ...) c'est un montant énorme que vous devez payer, avec ou sans locataire pour vous aider.

Ne pas prendre en compte la fiscalité : Erreurs dans l'immobilier

En dehors des gains aux jeux, tous les autres gains sont soumis à l’impôt. L’Etat veut prendre sa part ! Ainsi, chaque centime gagné viendra augmenter votre revenu et le montant d’impôts à payer sera plus ou moins élevé en fonction de cela. Même s’il existe des possibilités pour ne pas avoir à payer d’impôts sur les loyers perçus, cette partie est à calculer et à prendre en considération. De même vous devrez chaque année payer la taxe foncière qui peut fortement varier selon la ville ou même le quartier.

Un dernier point auquel il faut faire attention. Chaque investissement dans l'immobilier est différent. Ce n'est pas parce que votre premier investissement était réussi, que le second le sera aussi si vous ne continuez pas à être sérieux dans vos recherches de biens rentables ! L'inverse est vrai également, un mauvais investissement ne se reproduira pas s'il vous a servi de leçon. Croire que tout est facile fait partie des erreurs dans l'immobilier à ne pas commettre.

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