Comme dans toute transaction, il existe des arnaques dans l’immobilier. En sachant comment les malfrats opèrent et quelles techniques ils utilisent vous pourrez plus facilement déceler les pièges et vous en protéger. Cela vous permettra d’éviter des situations compliquées, une perte de temps et également une perte d’argent. Dans l'immobilier, un investissement raté peut vous coûter très cher, en temps et en argent puisque vous en aurez certainement pour quelques années avant de tout faire revenir en ordre.

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L’insalubrité cachée fait partie des arnaques dans l'immobilier

Derrière ce mot ne se cachent parfois que de petites réparations à faire ou alors à l’opposé, de grosses rénovations. Une fois votre logement déclaré insalubre par les inspecteurs de la mairie, vous n’êtes pas censé le louer (sauf s’il l’est déjà) sans quoi vous devez procéder aux rénovations le plus vite possible. Certains locataires recherchent ce type de biens. Leur but est ainsi de ne plus avoir à payer leur loyer jusqu’à ce que les réparations soient effectuées.

Ces mauvais payeurs peuvent également faire traîner les choses en n’ouvrant pas leur porte aux artisans qui viennent faire les travaux, toujours dans le but de prolonger la période de non-paiement du loyer. Un autre objectif pour eux est souvent de voir leur dossier de demande de logement social remonter au-dessus de la pile alors que les listes d’attente sont longues de plusieurs années. Si tout ou partie du loyer est payé par la CAF via les APL, ce versement est également suspendu jusqu’à la constatation des travaux effectués. La seule solution qu'il vous reste pour sortir de cette situation est de procéder aux réparations ou à la mise en conformité sous peine de ne plus percevoir de loyer et de continuer à payer les mensualités mais aussi les charges de votre locataire.

Pour éviter ce genre de problèmes, il est préférable de faire appel à un inspecteur de l’administration avant la mise en location de votre bien. Il vous en coûtera au maximum quelques centaines d’euros plus le coût des éventuels travaux. Il vaut mieux cela plutôt que de se retrouver à devoir payer soi-même les mensualités pour cause de suspension de paiement du loyer par la CAF ou le locataire lui-même. Si certains sont honnêtes et privilégient le paiement de leur loyer avant d'autres dépenses futiles, d'autres achètent tout et n'importe quoi pour épater la galerie et font passer le paiement de le loyer à la fin, s'il reste quelque chose.

Fausses rentabilités, des arnaques dans l'immobilier 

Certaines agences ou certains particuliers n’hésitent pas à gonfler artificiellement la rentabilité de leur bien. Ils peuvent par exemple faire entrer un membre de leur famille dans le bien qu'ils cherchent à vous vendre avec un loyer bien supérieur à ce qui se pratique sur le marché. Une fois que vous avez acheté, le locataire s’en va et vous n’aurez plus la rentabilité affichée. Il vous faudra alors louer au prix du marché et la belle rentabilité que vous aviez calculée a disparu.

Ils peuvent également vous assurer que les loyers qu’ils vous annoncent sont facilement atteignables. Pour être sûr que c'est effectivement le cas il suffit de faire soi-même une étude de marché dans le secteur en consultant des offres pour des biens similaires dans le quartier. Certains vous annoncent aussi des taux de rentabilité. Si certains le font correctement, méfiez-vous en et ne croyez personne à part vous-même. Le but du vendeur est de vendre, le votre est de réaliser une bonne affaire. Vous verrez parfois des annonces où il est écrit "rentabilité exceptionnelle de 8%", "offre spécial investisseur, énorme rentabilité". En général je me méfie de ce genre d'annonces même si je prend quand même des renseignements au cas où. 8% ce n'est pas exceptionnel et ce n'est pas non plus super intéressant. Visez au moins 10% de rentabilité brute pour être sur de réaliser un investissement rentable, qui vous génère tous les mois un cashflow positif.

Pour vous prémunir contre ce genre de désagréments, calculez vous-même la rentabilité du bien ciblé. Gardez également en tête qu’un taux de rentabilité se calcule sur l’intégralité du prix d’achat (prix de vente + frais notariés + honoraires d’agence + éventuellement frais bancaires et travaux), et non pas uniquement sur le prix de vente. Il existe notamment plusieurs taux de rentabilité, la rentabilité brute (souvent montrée par les agences), la rentabilité nette et la rentabilité nette-nette. C'est cette dernière qui est le plus important pour vous.

Arnaque à la maison témoin

Vous souhaitez construire ou acheter un bien neuf ? Il est indispensable de vous renseigner sur le constructeur, sur ses assurances et ses garanties. Il arrive que le promoteur ou le constructeur présente une maison témoin. Celle-ci est constituée de beaux matériaux et a l’air splendide. Le problème est qu’à la livraison, le bien que vous avez acheté ne ressemble pas du tout à ce qui vous a été montré. Pour éviter de vous retrouver avec un bien non-conforme à la description, vérifiez le document gamme constructeur, qui vous permettra de connaître les matériaux utilisés et la conformité avec les matériaux présents dans la maison témoin. Cela peut vous éviter une belle erreur que de penser pouvoir profiter d'une maison dont les sols sont en marbre alors qu'ils seront en fait en carrelage par exemple.

Abandon de chantier comme arnaques dans l'immobilier

Moins rare que ce que l’on pourrait penser, les abandons de chantiers sont un fléau pour tout investisseur d’une part parce que le bien n’est pas terminé et qu’il est souvent impossible de se faire rembourser, d’autre part car il faut engager un nouveau constructeur qui peut également abandonner le chantier ou alors avoir du mal à continuer les travaux mal commencés. La conséquence est dure, perte de temps et d’argent pour l’investisseur.

Il est possible d’éviter ce genre de désagréments en se renseignant sur les garanties offertes par le constructeur lors de sa sélection ainsi que sur les assurances dont il dispose :

• Garantie de livraison
• Assurance dommage-ouvrage qui couvre le paiement des réparations et malfaçons

Il est également possible de se renseigner en amont sur la qualité du travail et la santé financière de l'entreprise à laquelle vous souhaitez confier votre projet ou par lequel votre projet sera réalisé.

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